Desistimiento anticipado del arrendatario de local ¿Qué consecuencias tiene?

En este estudio nos centramos en los arrendamientos de local o de uso distinto a vivienda, en consideración a que son los más conflictivos, pues carecen de regulación específica, encontrándose sometidos a la voluntad de las partes.
Son muchos los interrogantes que surgen: ¿Qué sucede cuando el arrendatario del local, antes de llegar a la fecha de vencimiento, quiere dar por finalizado el contrato de arrendamiento? ¿El arrendador podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios? ¿Si existe cláusula penal, procede la moderación de la misma atendiendo a distintas circunstancias?
El Tribunal Supremo ha ido estableciendo su criterio a través de resoluciones, que aquí exponemos, destacando el tema de la moderación de la cláusula penal pactada, donde las últimas sentencias de este año vienen señalando su improcedencia.

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Arrendamientos Urbanos

Contenidos de esta publicación:

Doctrina

• Desistimiento antes de finalizar el plazo en un arrendamiento de uso distinto al de vivienda

  Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

  Jurisprudencia Comentada

  Jurisprudencia Comentada

• No procede la moderación de la penalización fijada por desistimiento durante los 10 primeros años del contrato

  Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

  Jurisprudencia Comentada

  Jurisprudencia Comentada

• Cláusula penal desproporcionada y posible moderación judicial de la pena

  Departamento Jurídico de Sepín Obligaciones y Contratos

  Jurisprudencia Comentada

  Jurisprudencia Comentada

• Cláusula penal y arrendamientos de locales de negocios en centros comerciales

  Ignacio Acón Ortego Juez titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único de Almazán (Soria)

  Jurisprudencia Comentada

  Jurisprudencia Comentada

Jurisprudencia y Resoluciones

• Inexistencia de pacto

  • El arrendador no acepta la resolución: obligación cumplimiento del contrato

    • Al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado por el arrendador, procede la estimación de acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-10-2017

    • Procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con el pago de las rentas pendientes, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario en el contrato de uso distinto, ni ser aceptado por el arrendador

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-5-2017

    • No procede la moderación pretendida por el arrendatario pues lo solicitado por el arrendador no es una indemnización sino el pago de las rentas al promover el cumplimiento del contrato al no aceptarse la la resolución ni existir cláusula penal

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2016

    • Exigencia del cumplimiento del contrato, pago de rentas hasta su término, sin que haya existido aceptación por el arrendador ni conste cláusula penal para su moderación

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2016

  • El arrendador acepta la resolución: reclamación de daños y perjuicios

    • Ante el desistimiento del arrendamiento de local procede la indemnización de cinco mensualidades de renta por año que restaba de contrato, al infringirse el art.1106 del C.Civil

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-2-2016

    • La arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble con la entrega de llaves pero no renunció a la indemnización que la cláusula contractual preveía

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-9-2013

    • Se estima indemnización de un mes de renta por año de duración del contrato de uso distinto, aplicando el articulo 11 LAU para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-4-2012

    • La aceptación de las llaves por el arrendador implica aceptar la resolución unilateral pero no la renuncia a la indemnización por daños y perjuicios

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2007. Con Comentarios

    • Del contenido de la cláusula no cabe entender que estemos ante una pena de arrepentimiento ya que trata de evitar perjuicios para el arrendador frente a un desistimiento injustificado que no supone previsión de castigo sino la cuantificación de daños

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-9-2009. Con Comentarios

• Existencia de pacto

  • Un cláusula penal establecida para un incumplimiento concreto, puede ser moderada, aunque se produzca el hecho determinado contemplado, cuando su cuantía excede extraordinariamente de los daños y perjuicios que podían preverse a la firma del contrato

    TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 13-9-2016. Con Comentarios

  • La cláusula penal pactada no excluye que se reclamen los daños que se produzcan por incumplimiento, siendo improcedente su moderación

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

• Cláusula penal ¿Moderación?

  • No procede la moderación

    • No procede la moderación de la penalización fijada por desistimiento durante los diez primeros años del contrato, aunque se haya realizado un nuevo arrendamiento con tercero, ya que al arrendatario no le exonera del cumplimiento de lo pactado

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-4-2018

    • Al no prever el pago integro de las rentas pendientes en caso de incumplimiento por el arrendatario, la reclamación de la suma dineraria prevista como pena no es equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

    • No procede la moderación pretendida por el arrendatario pues lo solicitado por el arrendador no es una indemnización sino el pago de las rentas al promover el cumplimiento del contrato al no aceptarse la la resolución ni existir cláusula penal

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2016

    • Lo pactado se cumplió exactamente, la extinción de la relación contractual en los primeros cinco años, por lo que la moderación por incumplimiento parcial no cabe

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-12-2013

  • Procede la moderación

    • Moderación de indemnización, limitándola en doce mensualidades de renta, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa justificada de la arrendadora

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

    • Procede la moderación de la cláusula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-5-2014