Análisis del justo título para adquirir bienes por usucapión

El justo título es uno de los requisitos exigidos en el Código Civil para que pueda operar la usucapión ordinaria, entendiéndose por tal el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate (art. 1952 CC). Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca.

En esta guía analizamos los diferentes actos o contratos que pueden constituir el justo título así como la interpretación que hace la jurisprudencia de este requisito, que acompañamos de las resoluciones más recientes y relevantes, así como las consultas formuladas por nuestros suscriptores y dos prácticos formularios.

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Contenidos de esta publicación:

Jurisprudencia y Resoluciones

• Justo título: Tipos

  • Contratos y escrituras

    • Procede

      • La escritura de compraventa constituye título válido "ad usucapionem", ya que, aunque exista algún defecto o vicio originario, tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-4-2012

      • El contrato de compraventa por el que se vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores constituye justo título para usucapir

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-6-2008

      • El título existe y es verdadero y, por consistir en una cesión de los derechos y obligaciones sobre el piso litigioso a cambio de precio, dicho título era apto para transmitir el dominio con arreglo a los arts. 609 y 1.952 CC

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2008

      • La escritura de compraventa es justo título idóneo para transmitir la propiedad, pero adolece de un defecto (no hace referencia al hórreo y vivienda) que es subsanado por la usucapión

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 31-1-2017

      • El título de compraventa en que se sustenta la prescripción ordinaria, constituye justo título a efectos de la prescripción ordinaria alegada, cuya fecha ha de tenerse por cierta al menos desde la liquidación del impuesto

        AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 16-11-2016

      • La posesión por los demandados como dueños de las fincas objeto de litis desde antes de 1981, comportándose como tales, conduce a estimar que existe justo título, que sería la compraventa verbal celebrada con el anterior titular

        AP Ourense, Sec. 1.ª, 14-6-2016

      • El documento privado de compra de la vivienda constituye justo título hábil para entender adquirido el inmueble por prescripción adquisitiva ordinaria de diez años

        AP Almería, Sec. 1.ª, 31-5-2016

      • El título de compraventa con pago del precio, válido y suficiente para la transmisión del dominio es idóneo para la adquisición por medio de la usucapión, pues el actor desconocía que el vendedor no fuera el único dueño de la vivienda

        AP Cádiz, Sec. 2.ª, 16-3-2016

      • Adquisición por usucapión al haber disfrutado en concepto de dueño y con justo título, sin que el hecho de que tenga un defecto como era el no haberse practicado la partición afecte a la validez para la adquisición por prescripción

        AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 23-12-2015

      • La inicial adquisición de la posesión lo ha sido en concepto de arrendatario y no de dueño, por lo que tampoco se da este requisito, necesario para la prescripción adquisitiva tanto ordinaria como extraordinaria

        AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 10-12-2015

      • Adquisición de la vivienda por prescripción ordinaria al concurrir justo título, puesto que no se ha demostrado la nulidad de las escrituras, pero, aunque se determinara su invalidez operaría la usucapión por cumplirse el plazo de posesión exigido

        AP Murcia, Sec. 4.ª, 15-5-2014

      • La coincidencia de la parcela adquirida con la descrita en la certificación catastral, finca en la que está la vivienda que la actora posee como dueña y en la que tiene su domicilio desde 1967, propicia el éxito de la acción de dominio por usucapión

        AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 21-4-2014

      • Existe justo título y posesión en concepto de dueño pues la creencia de haber comprado los inmuebles se manifiesta en actos cuya ejecución sólo es concebible en quien se atribuye la propiedad, como la liberación de la carga hipotecaria

        AP Madrid, Sec. 25.ª, 15-2-2012

      • No opera la prescripción adquisitiva pues acreditan la posesión de los actores a título de dueño el otorgamiento de escritura pública, la tradición real mediante el documento privado, y actos como el pago de los gastos e impuestos

        AP Málaga, Sec. 5.ª, 7-4-2010

      • Validez del contrato de compraventa invocado como título a efectos de usucapión pues el celebrarse por quien no tenía facultades de disposición sobre la cosa vendida la hace ineficaz a efectos de transmitir el dominio

        AP Albacete, Sec. 2.ª, 21-11-2008

    • No procede

      • La escritura manifiesta error en las mediciones, por lo que no puede operar como justo título a los efectos de la prescripción ordinaria al apoyarse en un error

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-5-2004

      • No puede ser justo título un contrato no traslativo del dominio

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-3-2003

      • La nulidad del contrato de compraventa hace inviable la usucapión, por carecer de título la posesión, así como carecer la actora de buena fe al saber que la vivienda no era privativa de su madre, sino que tenía carácter ganancial

        AP Badajoz, Sec. 2.ª, 15-10-2015

      • La falta de prueba de la compra, requisito necesario para que concurra justo título, impide apreciar la transmisión de la propiedad por prescripción adquisitiva

        AP Zamora, Sec. 1.ª, 30-3-2015

      • La escritura de compraventa aportada por el demandado no sirve de título que justifique su dominio sobre la finca cuya declaración pretende el Ayuntamiento actor, pues no hay prueba de la transmisión operada a favor del abuelo del demandado

        AP Burgos, Sec. 3.ª, 13-2-2014

      • Los demandados no adquieren por usucapión al faltar justo título y buena fe desde el momento en que admiten que aparte de 30 m2 con forma triangular, no tenían nada más, luego sabían que el terreno transmitido no les pertenecía

        AP Granada, Sec. 4.ª, 15-11-2013

      • Inclusión de la sepultura en el inventario de la herencia de los padres de las litigantes pues la demandada no la ha adquirido por prescripción al no mediar justo título en el sentido del art. 1952 CC

        AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 6-9-2013

      • Al reconocer el propio demandado que estaba poseyendo un porción de plaza de garaje que no era suya, no han adquirido la propiedad por usucapión, pues falta el justo título

        AP A Coruña, Sec. 3.ª, 26-12-2012

      • El actor no ha ganado el dominio de la parcela por prescripción desde 1975, fecha del contrato de compraventa pues ni en éste se identifica la misma ni ha probado su posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño durante treinta años

        AP Castellón, Sec. 1.ª, 4-12-2012

      • En relación al torreón reivindicado por la actora, debe refrendarse la insuficiencia, como pretendido título de dominio, de la escritura de compraventa formalizada y exclusión del bien en inventario de partición de herencia de sus abuelos en 1.941

        AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 8-9-2011

      • La efectividad del derecho de dominio del titular registral se asienta en que de la posesión de éste de más de 20 años derivada de una compraventa a un transmitente desconocido no se puede colegir que lo haya sido en concepto de dueño y justo titulo

        AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 7-2-2011

      • Al no existir el contrato de permuta no se puede invocar este título para adquirir el dominio por prescripción

        AP Granada, Sec. 5.ª, 6-2-2009

      • La escritura de aceptación de herencia, que trae causa de una partición hereditaria nula, no sirve para acceder a la prescripción adquisitiva

        AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 19-12-2008

      • La adquisición por cesión del 25 % de la titularidad indivisa de las fincas sin realizarlo en escritura pública, determina la falta de justo título

        AP Madrid, Sec. 11.ª, 30-4-2008

  • Partición hereditaria

    • Constituyen justo título para usucapir la compraventa, la partición de herencia o la cesión traslativa, ya que la casa se ha poseído en concepto de dueño, de forma pública, pacifica e interrumpidamente, y con buena fe

      AP Burgos, Sec. 3.ª, 18-1-2012

    • La partición hereditaria necesita, para ser título suficiente que acredite el domino, prueba de que el bien litigioso correspondía al causante

      AP Burgos, Sec. 3.ª, 30-7-2010

    • La partición hereditaria es título suficiente para adquirir por usucapión

      AP A Coruña, Sec. 6.ª, 22-5-2008

  • Testamento

    • Opera la prescripción adquisitiva contra tabulas al concurrir buena fe en el causante y en los herederos demandados, ser la posesión en concepto de dueño, pública e ininterrumpida y constituir el testamento justo título para usucapir

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-1998

    • El testamento que invocan los demandados es ineficaz, toda vez que el testador había otorgado otro posterior que revoca el anterior, por lo que no existe título para la usucapión ordinaria del dominio invocada

      AP Baleares, Sec. 4.ª, 31-7-2014

    • Los actores no han probado la posesión en concepto de dueño que alegan, mientras que la Parroquia demandada, en virtud del testamento otorgado por el sacerdote que era el real y titular registral de las fincas, devino su nudo propietario

      AP Baleares, Sec. 5.ª, 25-4-2013

    • La edificación litigiosa no puede adquirise en virtud de prescripción ordinaria puesto que el testamento no puede calificarse de justo título, al no acreditarse que la finca formase parte de la herencia

      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 27-1-2011

    • El testamento, título hereditario del esposo, es justo y hábil a los efectos de la prescripción adquisitiva extraordinaria

      AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 27-5-2009

    • Ni del último testamento de los causantes ni de su partición resulta atribución concreta de alguna de las fincas litigiosas, por lo que mal cabe hablar del requisito de justo título para iniciar la prescripción adquisitiva

      AP A Coruña, Sec. 4.ª, 23-10-2008

  • Empadronamiento

    • El empadronamiento de los demandados no conlleva la existencia de justo título para la adquisición del dominio por prescripción extraordinaria, que no precisa justo título ni buena fe sino la posesión no interrumpida durante treinta años

      AP Madrid, Sec. 14.ª, 12-9-2016

    • La actora funda su título de dominio en el que se derivaba de la prescripción adquisitiva en la contratación de suministros a nombre del actor y su empadronamiento en la vivienda sin que tales actos justifiquen la posesión en concepto de dueño

      AP A Coruña, Sec. 4.ª, 28-3-2011

• Prueba del justo título

  • No se produce la usucapión ordinaria solicitada, pues el título es inexistente, sin perjuicio de que puede operar la extraordinaria de treinta años

    AP Madrid, Sec. 21.ª, 28-10-2016

  • La titularidad dominical exclusiva de la madre de los actores excluye el concepto de justo título y pone en entredicho la buena fe del demandado a los efectos establecidos en art. 1.940 CC

    AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 14-10-2015

  • Basándose la acción en la prescripción ordinaria de veinte años entre ausentes, es obligatorio la prueba del justo título, lo que en este caso no se ha producido

    AP Madrid, Sec. 18.ª, 9-12-2008

  • Sin recibo que pruebe que los demandados ocupaban como arrendatarios ni dato sobre la fecha exacta en que poseían en calidad de dueño descartan la posesión por prescripción adquisitiva

    AP Valencia, Sec. 7.ª, 16-6-2008

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Consultas

• No puede entenderse adquirido el bien por prescripción ordinaria al no concurrir justo título, por ser la compraventa un negocio simulado

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• Prescripción adquisitiva de un inmueble enajenado por quién no es su verdadero propietario

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Formularios

• Demanda de juicio ordinario sobre adquisición del dominio de una finca por prescripción adquisitiva extraordinaria usucapión

• Demanda de juicio ordinario sobre adquisición del dominio de una finca por prescripción adquisitiva ordinaria

  
  

Opinión

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  Directora Técnica de Sepín Derechos Reales

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