CARGANDO...
SP/DOCT/127679

Artículo Monográfico. Enero 2025

Apuntes sobre el cese anticipado del Administrador de fincas y los daños y perjuicios aparejados al mismo

José Maunuel Estébanez Izquierdo. Juez Sustituto
RESUMEN

El Administrador de una Comunidad de Propietarios es la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la Comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad.
Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. En suma, la relación jurídica establecida entre el Administrador y la Comunidad de propietarios ha de entenderse como mandato retribuido.
Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios.
Se trata de una relación intuitu personae, siendo un cargo de confianza de la Comunidad de Propietarios que lo nombra.
Así las cosas, ha de advertirse que la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicio ocasionados, que comprenden no solo el valor de la pérdida sufrida sino también el de la ganancia dejada de obtener salvo que concurra una justa causa para la revocación.

The Administrator of a Community of Property Owners is the natural or legal person who manages the interests of the Community under a sui generis mandate relationship, with external projection, whose management belongs to the sphere of his own activity. Its legal nature is that of a mandate, since its management belongs to an activity that the principal could carry out, as it is substitutable, otherwise we would be in the presence of a lease of services. In short, the legal relationship established between the Administrator and the Community of Owners must be understood as a remunerated mandate. The executive activities set out in Art. 20 of the Horizontal Property Act are inherent and indispensable for the exercise of the management function characteristic of the mandate, with external projection, when he contracts with third parties and carries out actions on behalf of his principal, which is the Community of Owners. This is an intuitu personae relationship, being a position of trust of the Community of Owners that appoints him. This being the case, it should be noted that the revocation by the principal of the paid mandate prior to the agreed term, gives rise to compensation in favour of the agent for the damages caused, which include not only the value of the loss suffered but also that of the profit lost, unless there is just cause for the revocation.

PALABRAS CLAVE

Administrador de fincas; Comunidad de Propietarios; Propiedad horizontal; revocación; cese; mandato; mayoría exigible; preaviso; justa causa, confianza; indemnización; daños y perjuicios.

Property administrator; Community of Owners; Horizontal property; revocation; termination; mandate; required majority; notice; just cause; trust; compensation; damages.

I. Mayoría exigible
La Sentencia número 434/2016, de 25 noviembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Las Palmas de Gran Canaria (SP/SENT/894662) Nota , explica lo siguiente:
"En cuanto al cese del administrador de la comunidad, votaron a favor 17 comuneros, en contra 7 (la explotadora y los propietarios de los bungalows NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006) y no hubo abstenciones. Los votos a favor alcanzaron la mayoría personal en cualquier escenario que se contemplara y ello para una mayoría de 3/5 (el de que hubieran votado 24 comuneros, entre ellos los 3 privados de voto -que exigiría 14 votos a favor, obtenidos en la Junta, para la mayoría personal, o el de que se computaran como votantes sólo 21, excluyendo los 3 privados de voto por impagos de cuotas, en que se exigirían aún menos votos a favor, 13-), así como la mayoría real (puesto que del 19,246% total sólo votaron en contra los propietarios de los bungalows NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006, que suponían sólo un 2,304% de las cuotas, habiendo votado a favor más del 16% de las cuotas comunitarias). Pero es que además, no acordándose la supresión del servicio sino sólo el cese del administrador, la regla de mayorías que rige el acuerdo es la general del apartado 7 del artículo 16 de la LPH."
La Sentencia número 26/2021, de 26 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Alicante (SP/SENT/11005
También puedes adquirir este documento o suscribirte para acceder a todos los contenidos