Artículo Monográfico. Enero 2025
Apuntes sobre el cese anticipado del Administrador de fincas y los daños y perjuicios aparejados al mismo
El Administrador de una Comunidad de Propietarios es la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la Comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad.
Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. En suma, la relación jurídica establecida entre el Administrador y la Comunidad de propietarios ha de entenderse como mandato retribuido.
Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios.
Se trata de una relación intuitu personae, siendo un cargo de confianza de la Comunidad de Propietarios que lo nombra.
Así las cosas, ha de advertirse que la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicio ocasionados, que comprenden no solo el valor de la pérdida sufrida sino también el de la ganancia dejada de obtener salvo que concurra una justa causa para la revocación.
ABSTRACT
The Administrator of a Community of Property Owners is the natural or legal person who manages the interests of the Community under a sui generis mandate relationship, with external projection, whose management belongs to the sphere of his own activity. Its legal nature is that of a mandate, since its management belongs to an activity that the principal could carry out, as it is substitutable, otherwise we would be in the presence of a lease of services. In short, the legal relationship established between the Administrator and the Community of Owners must be understood as a remunerated mandate. The executive activities set out in Art. 20 of the Horizontal Property Act are inherent and indispensable for the exercise of the management function characteristic of the mandate, with external projection, when he contracts with third parties and carries out actions on behalf of his principal, which is the Community of Owners. This is an intuitu personae relationship, being a position of trust of the Community of Owners that appoints him. This being the case, it should be noted that the revocation by the principal of the paid mandate prior to the agreed term, gives rise to compensation in favour of the agent for the damages caused, which include not only the value of the loss suffered but also that of the profit lost, unless there is just cause for the revocation.
Administrador de fincas; Comunidad de Propietarios; Propiedad horizontal; revocación; cese; mandato; mayoría exigible; preaviso; justa causa, confianza; indemnización; daños y perjuicios.
Property administrator; Community of Owners; Horizontal property; revocation; termination; mandate; required majority; notice; just cause; trust; compensation; damages.