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Artículo Monográfico. Junio 2020

SP/DOCT/100352

Inscripción en el Registro de la Propiedad de acuerdos comunitarios sobre limitación, condicionamiento y prohibición de viviendas turísticas

Santiago Molina Illescas. Registrador de la propiedad. Profesor asociado de la Universidad de Sevilla

RESUMEN Las relaciones de vecindad en los edificios en régimen de propiedad horizontal constituyen una fuente constante de generación de conflictos. Las viviendas de uso turístico derivadas de los nuevos métodos de contratación han supuesto una nueva forma de alojamiento que, en ocasiones, genera graves inconvenientes y molestias para el resto de los propietarios. El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, ha modificado el apdo. 12 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal rebajando el régimen de mayorías para que las Comunidades de Propietarios puedan adoptar acuerdos para “limitar” y “condicionar” esta actividad turística. Sin embargo, este precepto adolece de la necesaria claridad normativa planteando toda una serie de cuestiones de repercusión civil y registral, siendo las más relevantes si se debe incluir dentro de esta nueva mayoría la prohibición de estas viviendas, así como el alcance su carácter no retroactivo establecido por la norma. La inscripción registral de los estatutos de las Comunidades de Propietarios y su modificación estableciendo prohibiciones, limitaciones o condicionamientos a las viviendas de uso turístico afectará a terceros adquirentes de la propia vivienda turística o de otros elementos privativos situados en el mismo edificio en propiedad horizontal.

Neighbourly relations in buildings under the horizontal property regime are a constant source of conflict. The houses for tourist use derived from the new methods of contracting have meant a new form of accommodation that sometimes generates serious inconveniences and annoyances for the rest of the owners. The RDL 7/2019, of 1 March, on urgent measures for housing and renting, has modified section 12 of article 17 of the Law on Horizontal Property, lowering the majority regime so that communities of owners can adopt agreements to “limit” and “condition” this tourist activity. However, this precept lacks the necessary regulatory clarity, raising a whole series of questions of civil and registration repercussions, the most relevant being whether to include within this new majority the prohibition of these dwellings, as well as the scope of their non-retroactive nature established by the regulation. The registration of the statutes of the communities of owners and its modification establishing prohibitions, limitations or conditions to the houses of tourist use, will affect third buyers of the own tourist house or of other privative elements located in the same building in horizontal property.

PALABRAS CLAVE Viviendas turísticas, propiedad horizontal, Registro de la Propiedad, Comunidad de Propietarios, acuerdos comunitarios, relaciones de vecindad, Título Constitutivo, estatutos, prohibición, limitación y condicionamiento de viviendas turísticas, irretroactividad, tercer adquirente.

Tourist homes, condominiums, land registry, community of owners, community agreements, neighbourhood relations, constitutive title, statutes, prohibition, limitation and conditioning of tourist housing, non-retroactivity, third party purchaser.

I. Las relaciones de vecindad como fuente constante de generación de conflictos
La actividad turística constituye en nuestro país una de las fuentes más importantes de riqueza y supone un gran porcentaje dentro de nuestro PIB Nota . El turismo puede y debe ser una actividad sostenible y, por tanto, debe mantener un equilibrio entre los intereses sociales, económicos y ecológicos. Cuando se trata de Comunidades de Propietarios y apartamentos y viviendas turísticas está claro que nos encontramos en ocasiones con intereses sociales enfrentados o muy enfrentados. Por un lado, se encuentran aquellos propietarios que han venido disfrutando durante muchos años de una tranquila y pacífica vida en un elemento privativo de su propiedad de un edificio situado generalmente en una zona céntrica de una ciudad (por ejemplo, Sevilla) y, como consecuencia del auge del turismo y los nuevos sistemas de contratación y prestación de servicios de alojamiento