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Doctrina y Consultas

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Artículo Monográfico. Marzo 2020

SP/DOCT/97903

La falta de conformidad en la compra de viviendas sobre plano por consumidores

Juan Carlos García Calero. Editor jurídico OCU-Fincas y casas

RESUMEN El consumidor que contrata la compraventa de una vivienda sobre plano se expone, entre otros riesgos, a la falta de conformidad del objeto finalmente entregado. Es una situación distinta a la presencia de defectos de construcción, que tienen su regulación específica. Se aborda el carácter contractual y por tanto vinculante para el Promotor, de todos los materiales entregados en la fase precontractual, tales como los folletos publicitarios, memorias de calidades, planos y proyectos. Se comentan los límites al derecho de modificación que tiene el Promotor por ser la construcción un proceso dinámico, y cuándo puede apelar a la imposibilidad del cumplimiento. Y se exponen las posibles consecuencias de la falta de conformidad, en función de la esencialidad del incumplimiento, con cita de decisiones judiciales que dan prueba de la variada casuística a la que asistimos. El consumidor debe ser diligente en su reclamación, desde que tenga constancia de la modificación no consentida.

The consumer who purchase an off-plan property is exposed, among other risks, to the lack of conformity of the object finally delivered. It is a different situation to the presence of construction defects, which have their specific regulation. The contractual nature and therefore binding for the Promoter of all materials delivered in the pre-contractual phase, such as advertising brochures, quality reports, plans and projects, are addressed. The limits to the right of modification that the Promoter has are commented because construction is a dynamic process, and when can he appeal to the impossibility of compliance. And the possible consequences of the lack of conformity are exposed, depending on the essentiality of the breach, with an appointment of judicial decisions that give proof of the varied casuistry we attended. The consumer must be diligent in his claim, from the moment he becomes aware of the non-consented modification.

PALABRAS CLAVE Vivienda, compra sobre plano, consumidores, integración del contrato, falta de conformidad, incumplimiento contractual, resolución e indemnización.

Housing, buying off-plan, consumers, contract integration, lack of conformity, breach of contract, right of termination, compensation.

1. Introducción: la situación del mercado caracteriza la litigiosidad
2. La falta de conformidad en nuestro ordenamiento
3. Cómo se configura el objeto de la compra: la integración del contrato
4. El derecho de variación del promotor - constructor
5. ¿Cabe hablar de cumplimiento imposible para justificar una falta de conformidad?
6. No puede exigirse al consumidor que estudie los proyectos
7. La importancia de marcar la disconformidad
8. La pretendida convalidación de los cambios en la escritura
9. La esencialidad del incumplimiento
10. Muestra de la variedad de situaciones
11. Inhabilidad del objeto entregado
12. Conclusión
1. Introducción: la situación del mercado caracteriza la litigiosidad
El principal problema con el que se encontraron los compradores de viviendas sobre plano en la fase previa al estallido de la crisis -contratos firmados entre 2004 y 2008, en buena parte- fue la recuperación de las sumas adelantadas en pago de unas viviendas que o bien no se construyeron o acusaron notorios retrasos por las dificultades de promotoras y constructoras que cayeron a menudo en la insolvencia. La mayor parte de los procedimientos judiciales relacionados con la compra sobre plano que fueron llegando al término de su vía judicial incluso hasta nuestros días, se refieren a esta época y a esa problemática. La jurisprudencia contribuyó a aliviar la situación de los compradores -en especial de los que tenían condición de consumidor en aquellos contratos referidos a viviendas residenciales, a los que aquí nos referimos- al aclarar el alcance resolutorio del retraso en la entrega así como los términos de responsabilidad de los promotores (incluidas las cooperativas de vivienda y sus gestoras), de las entidades avalistas y aseguradoras de esas cantidades, y de las entidades depositarias de esas sumas en los casos donde no se constituyó la garantía legal que preveía la Ley 57/68.
Hablamos de un volumen de contratos muy notable. Solo en 2007 se compraron 326.382 viviendas nuevas (INE). Buena parte de ellas se adquirieron sobre plano, en un momento en que muchos se lanzaron a promover viviendas pensando en que resultaba un negocio redondo, ante el aumento constante de los p
recios y un afán comprador que parecía no tener fin. Con la crisis se frenó en seco la nueva construcción. Los visados para vivienda tocaron suelo en 2013 y las ventas de casas nuevas en 2016 (75.134 unidades, INE). Desde entonces la actividad promotora ha ido creciendo pero con tintes muy distintos a los de los primeros años 2000. Ahora los promotores y las cooperativas lanzan sus proyectos con cuentagotas y cierr

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