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Artículo Monográfico. Mayo 2020

SP/DOCT/104908

El alquiler de local de negocio en la crisis del COVID-19 tras la regulación operada por el Real Decreto-Ley 15/2020. Una propuesta fallida (mayo 2020)

José María Ayala de la Torre. Socio Director de Ayala de la Torre Abogados. Abogado del Estado en excedencia

RESUMEN La regulación introducida por el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, que contempla los arrendamientos de local de negocio, en absoluto guarda relación con el principio del "rebus sic stantibus", pese a querer introducir por vía normativa esta construcción doctrinal y jurisprudencial, tal como señala en su Preámbulo.

The regulation introduced by Royal Decree-Law 15/2020, of 21st of April, which regulates the leasing of business premises, bears no relation whatsoever to the principle of rebus sic stantibus despite seeking to introduce this doctrinal and jurisprudential construction by way of regulation, as indicated in its Preamble.

PALABRAS CLAVE Arrendamientos urbanos, local de negocio, rebus sic stantibus

Urban rentals, business premises, rebus sic stantibus

I. Introducción
II. Suspensión del contrato de arrendamiento
III. Rebus sic stantibus
I. Introducción
Dentro de la multiplicidad de normas aprobadas por el legislador durante la crisis sanitaria del COVID-19 y en el marco del estado de alarma acordado por el Gobierno mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, sucesivamente prorrogado con la autorización del Congreso de los Diputados, destaca, por lo que nos interesa, el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril (publicado en el BOE del día 22), y de entre las medidas que el mismo contempla, las relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Por un lado, queda claro que el legislador es plenamente consciente de la situación generada al obligar a suspender la apertura del comercio minorista (con contadas excepciones), de hostelería y restauración, museos, bibliotecas y espectáculos públicos en general, suspensión contemplada en el art. 10 RD 463/2020, por el que se acuerda el estado de alarma. Precisamente por ello indica en la Exposición de Motivos del Decreto-Ley que, como consecuencia del estado de alarma, "muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma", lo que puede dar lugar a una incapacidad financiera para hacer frente a sus obligaciones de pago de renta, poniendo en "serio riesgo la continuidad de sus actividades".
Por otro lado, entiende el legislador que la regulación actual no resuelve la cuestión y de ahí que procede "prever una regulación específica en lí
nea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual".Como veremos a continuación, la regulación introducida por este Real Decreto-Ley en absolut

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