Efectos jurídicos del coronavirus en centros comerciales: problemática de derecho sustantivo y procesal

Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona

RESUMEN

El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, bajo el título de Medidas para Reducir los Costes Operativos de Pymes y Autónomos, articula una regulación ad hoc de distribución de los riesgos imprevisibles causados por la pandemia del COVID-19 en los contratos de uso distinto de vivienda y de industria, especialmente con relación a los locales de negocio que han tenido que cerrar como consecuencia de la suspensión de actividad decretada por el Gobierno.
Debemos preguntarnos si es de aplicación a los contratos de arrendamiento de local de negocio de un centro comercial, atendida la especial naturaleza jurídica de estos arrendamientos.

ABSTRACT

Royal Decree law 15/2020, of the 21st of April, entitled "Measures to reduce the operating costs of SMEs and the self-employed", establishes an ad hoc regulation for the distribution of unforeseeable risks caused by the COVID-19 pandemic in contracts for uses other than housing and industry, especially in relation to business premises that have had to be closed down as a result of the suspension of activity decreed by the Government.
We must ask ourselves whether the special legal nature of these leases applies to business premises in a shopping centre.

PALABRAS CLAVE

Arrendamientos urbanos, centros comerciales.

KEYWORDS

Urban leases, shopping centres.

I. Introducción

II. Contenido

1. Aspectos de Derecho sustantivo

A) La naturaleza sui generis del contrato de arrendamiento de local en centro comercial

B) Sobre la aplicabilidad del Real Decreto-Ley 15/2020 a los centros comerciales

C) Sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus en centros comerciales

2. Aspectos de Derecho procesal

A) Sobre la acumulación subjetiva de acciones para exigir una rebaja de la renta

B) Problemática del juicio de desahucio en arrendamiento de local de negocio en centro comercial

III. Conclusiones

I. Introducción

Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se Declara el Estado de Alarma para la Gestión de la Situación de Crisis Sanitaria Ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducirla drásticamente.

La falta de ingresos o la minoración de los mismos causada por dichas medidas legales está poniendo en riesgo la continuidad de la actividad empresarial de muchos negocios, dada su incapacidad financiera para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler.

Se produce, en estos casos, una lamentable situación de extrema onerosidad sobrevenida en el pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de la imposibilidad de realizar la actividad económica en la finca arrendada, acuciada por una gran inseguridad jurídica debido a la falta de cobertura legal que dé una respuesta satisfactoria a la problemática.

Ante el clamor de los empresarios afectados por dicha suspensión de actividad, que exigían al Gobierno que ofreciera una respuesta urgente a esta problemática, y transcurrido más de un mes desde la declaración del estado de alarma, el Gobierno finalmente ha aprobado el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de Medidas Urgentes Complementarias para Apoyar la Economía y el Empleo.

Bajo el título de Medidas para