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Notas y Comentarios. Abril 2016

SP/DOCT/20217

La diferencia entre duracion indefinida y prórroga forzosa

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Introducción
A los efectos de clarificar en lo posible estos dos temas importantes que provocan muchas dudas entre propios interesados y los mismos profesionales, entendemos muy conveniente, aunque sea de forma sucinta, hacer unos comentarios aclaratorios, sobre la situación real de todos aquellos contratos de arrendamientos llevados a cabo con posterioridad al 9 de mayo de 1985, incluidos los actuales, donde se ha incluido uno de los dos conceptos del título.
Cláusula de duración indefinida
Una última Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, concretamente de 19 de febrero de 2016 (SP/SENT/842954) reitera la doctrina en el sentido de que cuando se firmó un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, basándose en el Real Decreto-Ley 2/1985 (donde hay que recordar se permitía la libertad de pactos en lo que al plazo se refiere) y se hacia constar que la duración era "indefinida", esta cláusula era NULA y así ha sido declarada de forma continuada por el Alto Tribunal, siendo la última Sentencia conocida la citada al principio de este apartado, porque resulta contraria con lo dispuesto en el art. 1.543 del Código Civil, que exige plazo y precio. Este mismo criterio se mantiene para los arrendamientos de fecha posterior al 1 de enero de 1995, que es cuando entró en vigor la actual LAU 29/1994, que cuenta igualmente, en principio, con la misma libertad de pactos al respecto. Es decir, en ambos casos se ofrece una coherente aplicación de la norma legal antes citada, al darse las mismas circunstancias, precisamente porque, como antes se indica, en ambos supuestos era posible la libre disposición al respecto por las partes.
Por lo tanto, salvo que del contenido global del contrato se desprendiera claramente que la verdadera intención de las partes era la "prórroga forzosa", la figura de la "duración indefinida" significa que no hay plazo y que, por lo tanto, la duración es igual al sistema que se haya fijado la renta, normalme
nte anual, aunque se pague mensualmente (lo que cuenta siempre es lo primero), a los efectos de las previsiones de los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil. Esto supone que llegado ese vencimiento legal, la falta de comunicación del arrendador en los 15 siguientes al vencimiento que indica el primero de los preceptos señalados, sin hacer constar su voluntad de rescindir, implica la ampliación por el mismo plazo (como digo, habitualmente anual, au

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