Casuística y problemática práctica de la cláusula rebus sic stantibus en contratos de arrendamiento con motivo de la COVID-19

Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Socio de Fuentes Lojo Abogados. Profesor de Derecho Procesal de la UOC. Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña.

RESUMEN

Miles de demandas de revisión de renta fundadas en la cláusula rebus se están planteado en los tribunales por los arrendatarios de locales de negocio y de industria golpeados por la crisis económica de la COVID-19 en los últimos meses fundadas en la regla rebus.
Ell goteo de las primeras resoluciones judiciales sobre el tema nos permite realizar un primer análisis jurídico sobre la problemática contractual planteada, si bien de carácter provisional y sujeto a revisión, en tanto que se trata en la mayoría de los casos de resoluciones que aún no han adquirido firmeza, y la mayoría ni siquiera tienen carácter definitivo.

ABSTRACT

Thousands of rent review claims based on the rebus clause are being brought in court by tenants of business and industrial premises hit by the COVID-19 economic crisis in recent months based on the rebus rule. The dripping of the first judicial resolutions on the subject allows us to make a first legal analysis of the contractual problems raised, although of a provisional nature and subject to review, while in most cases the resolutions are not yet final, and most are not even definitive.

PALABRAS CLAVE

COVID-19, Arrendamiento de local de negocio, cláusula rebus

KEYWORDS

COVID-19, Lease of business premises, rebus clause

I. Introducción

II. Casuística de los tribunales

I. Sobre la solicitud de medidas cautelares de no ejecución de la fianza, avales y otras garantías

II. Sobre la solicitud de medida cautelar de prohibición de reclamación de rentas y de ejercicio de acción de desahucio por impago

III. Sobre la solicitud de medida cautelar de suspensión y reducción de rentas

IV. Sobre el ofrecimiento de prestar caución en la solicitud de medidas cautelares

V. Sobre la pretensión principal de revisión de rentas

VI. Sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus a pesar de la existencia del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

VII. Sobre la invocación de la cláusula rebus en el juicio de desahucio

VIII. Sobre la excepción de prejudicialidad en el juicio de desahucio

III. Conclusiones

I. Introducción

Con motivo de los efectos de la calamitosa pandemia de la COVID-19 en nuestro país se ha hecho patente la utilidad de la institución de la cláusula rebus sic stantibus que, en los textos legales europeos e internacionales, se conoce bajo el nombre de excesiva onerosidad sobrevenida (art. 6:111 de los Principios de Derecho Europeo de Contratos y art. 6.2.3 de los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales).

Si bien hasta la fecha en nuestro país esta institución no ha adquirido carta de naturaleza legal Nota , sí que ha sido reconocida por nuestros tribunales desde la década de los años 40 a raíz de pleitos relacionados con la Guerra Civil (SSTS de 14 de diciembre de 1940, de 17 de mayo de 1941, de 14 de junio de 1943, de 13 de abril de 1944), si bien de forma un tanto desordenada y contradictoria a lo largo de los años -->