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Opinión. Julio 2020

SP/DOCT/106680

La acción de saneamiento por vicios ocultos en la vivienda

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario

RESUMEN La acción de saneamiento por vicios ocultos es la posibilidad de la que goza el comprador frente al vendedor, cuando el objeto del contrato de compraventa, en este caso, una vivienda, presenta defectos que no podían ser conocidos por el adquirente con anterioridad a la transmisión y que se manifiestan una vez producida esta. Se trata de una acción independiente y diferente de la figura del incumplimiento contractual, si bien, no es siempre fácil diferenciar cuando estamos ante uno u otro supuesto, debiendo ser examinado cada caso de forma concreta

PALABRAS CLAVE vicios ocultos, saneamiento, compraventa, vivienda

El saneamiento por vicios ocultos encuentra su regulación los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y es la acción que se concede al comprador de un bien frente al vendedor, cuando la cosa vendida presenta defectos ocultos que hacen que no sea propia para el uso al que se destina o que su uso se vea reducido de tal forma, que de haberlo sabido, el comprador no hubiera procedido a su adquisición o hubiera pagado un precio inferior.
No obstante, el comprador no podrá acudir a esta acción, en el supuesto de que sea un perito, que por razón de su oficio o trabajo, pudiera fácilmente conocer la existencia del defecto.
La obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos no queda extinguida por el hecho de que no los conociera, si bien, las partes en el contrato de compraventa pueden pactar que el transmitente no responda, siendo necesario en este caso, el desconocimiento de su existencia.
Como primer requisito, se exige que el vicio sea oculto, es decir, que el comprador no pueda apreciar su existencia por la simple contemplación del bien, teniendo en cuenta, como hemos indicado anteriormente, su preparación técnica.
En segundo lugar, el defecto ha de existir con anterioridad a la transmisión, aunque se manifieste con posterioridad, sin que el vendedor deba responder de los efectos sobrevenidos, pues su obligación consiste en entregar la vivienda en el estado en el que se
hallaba al perfeccionarse el contrato.De igual forma, debemos estar ante una vicio de carácter grave, pues es necesario que haga impropia la vivienda para su uso o que exista una disminución de dicho uso de tal modo, que de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos.Acreditada la existencia de esos requisitos, el comprador puede, por un lado, ejerc

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