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Artículo Monográfico. Febrero 2020

SP/DOCT/97947

El certificado de tasación como presupuesto de la ejecución hipotecaria (art. 682.2.1º Ley de Enjuiciamiento Civil)

Antonio Fraga Mandián. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de A Coruña

RESUMEN Tras la nueva redacción del artículo 682.2.1 de la LEC dada por la Ley 19/2015, surge la duda de si es procedente o no la exigencia del certificado de tasación como requisito para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando el préstamo, tanto objetiva como subjetivamente, queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario.
La cuestión problemática nace de la incorporación en el citado artículo de la expresión “en su caso”, y si de la misma, se debe entender que, cuando nos encontramos ante uno de los préstamos antes citados, sería posible que las partes lleguen a un acuerdo convencional de tasación o si, por el contrario, el certificado de tasación será siempre exigible, con independencia del tipo de negocio jurídico y la identidad del acreedor hipotecario.

Following the new wording of article 682.2.1 of the LEC, given by Law 19/2015, the question arises as to whether or not it is appropriate require an appraisal certificate as a requisite for resorting to the mortgage foreclosure procedure, when the loan, objectively and subjectively, falls outside the scope of application of Law 2/1981, of 25 March, about the Mortgage Market.
The problematic question emerges from the inclusion in that article of the expression "if applicable", and whether it should be understood, when we are dealing with one of the above mentioned loans, that it would be possible for the parties to reach a conventional valuation agreement or whether the valuation certificate will always be required, regardless of the type of legal transaction and the identity of the mortgagee.

PALABRAS CLAVE tasación, ejecución hipotecaria, hipoteca, subasta

Appraisal, foreclosure, mortgage, auction

El art. 682.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) en redacción vigente, exige para poder utilizar el cauce especial de la ejecución sobre bienes hipotecados que "…en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, y ello para que sirva de tipo a la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario".
Se suscita la duda acerca de si no enmarcándose el negocio jurídico en el ámbito de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, al no tratarse de un préstamo (objetivo) ni ser la acreedora una de las entidades a las que se refiere el artículo segundo de la misma (subjetivo) es procedente o no la exigencia del certificado de tasación, pudiendo en este último caso resultar la tasación del propio pacto de los interesados.
Como podemos ver, la tasación de la finca constituye un requisito esencial para que el acreedor hipotecario pudiera acudir a este procedimiento especial para vender en subasta los bienes gravados, pero no para ejecutar su garantía, ya que podría acudir al procedimiento ordinario de ejecución.
El requisito previsto en el art. 682 LEC de que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo a la subasta, pretende evi
tar que en el procedimiento de ejecución tenga que valorarse ésta, tal y como con carácter general está previsto en los art. 637 y siguientes, acortando los plazos y reduciendo los gastos judiciales, y al tiempo, cuando exige un certificado de tasación, impide un precio convenido de tasación por debajo del avalúo del inmueble.Conforme al art. 1 de dicha Ley 2/1981: "…las Entidades financieras a las que esta Ley

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