La subasta electrónica ha permitido acercar las licitaciones judiciales a todos los ciudadanos, a quienes resulta más accesible, e impone menos respeto, formular sus pujas telemáticamente que acudir a la sede de un Juzgado a una subasta presencial junto con otros postores, muchos de ellos profesionales de la especulación. El problema es que la adquisición de bienes en este tipo de licitaciones conlleva riesgos añadidos, toda vez que pueden existir cargas ocultas que no figuren en la certificación registral, terceros ocupantes cuya existencia no se haga constar en los anuncios de la subasta o eventualidades que impidan inscribir el testimonio del decreto de adjudicación en el Registro por diversos motivos que van a ser objeto de nuestro análisis en las siguientes líneas.

I. Cargas que debe soportar el rematante o adjudicatario

1. Responsabilidad respecto de las cargas anteriores que figuran en el Registro

Cuando el precio de remate no haya sido suficiente para cubrir la cantidad que figura en la anotación preventiva de embargo por principal, intereses y costas, el adquirente del bien en la subasta en modo alguno se subrogará en la posición del deudor por la diferencia no abonada aunque si hubiera otras cargas anteriores que graven el bien se deberá subrogar en las mismas, respondiendo con el inmueble adquirido, aunque no con el resto de su patrimonio.

El art. 670.5 LEC establece que quien resulte adjudicatario de un bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. No obstante, ello no supone que el rematante o adjudicatario asuma las deudas a que obedecen dichas cargas sino que tan solo adquiere un bien afecto a su cumplimiento hasta el límite de responsabilidad que figura en el Registro.

Conforme predica la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 366/2016, de 3 de junio (SP/SENT/857575), "la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es, la subrogación al amparo del precepto, acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria".