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Opinión. Julio 2018

SP/DOCT/75549

Cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios, ¿se pueden acumular o son excluyentes?

Félix López-Dávila Agüeros. Director Técnico de Sepín Inmobiliario. Abogado

RESUMEN El establecimiento en el contrato de compraventa de una vivienda de una cláusula penal, ¿impide que se pueda solicitar además una indemnización por daños y perjuicios?

PALABRAS CLAVE compraventa, vivienda, cláusula penal, indemnización, daños, perjuicios

Es frecuente que, en un contrato de compraventa de un bien inmueble, las partes establezcan una cláusula penal para el supuesto de que alguna de ellas incumpla las obligaciones derivadas del negocio jurídico.
Dicha estipulación, siempre y cuando se respete la normativa sobre protección de consumidores en el supuesto de que sea aplicable al contrato, puede establecerse para cualquier incumplimiento que las partes contratantes tengan por conveniente, siendo libres de fijar la cuantía, así como los supuestos a los que será de aplicación, y teniendo como finalidad, el fijar con antelación cuáles son las consecuencias económicas que tiene la infracción del pacto contractual.
Ahora bien, la cuestión a tratar es si, pese a la existencia de dicha cláusula, la parte que se ha visto perjudicada por el incumplimiento del otro contratante puede solicitar, de forma añadida, una indemnización por daños y perjuicios.
La respuesta nos viene dada en el art. 1.152 CC, que determina que, en las obligaciones con cláusula penal, esta sustituirá a la indemnización por daños y al abono de intereses, si otra cosa no se hubiese pactado.
Es decir, será necesario que las partes hayan establecido expresamente en el contrato la posibilidad de poder pedir junto con la pena y de forma acumulada la indemnización por daños y perjuicios.
La diferencia entre la cláusula penal y la indemn
ización por daños estriba en que, mientras para la aplicación de la primera, solo hay que demostrar la existencia del incumplimiento para el que fue establecida, sin que el perjudicado debe probar los daños que ha sufrido, al haber quedado cuantificados estos con antelación, para la concesión de la indemnización, es necesario acreditar que el comportamiento de la parte incumplidora efectivamente ha causado un menoscabo en el otro contratante.</di

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