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Opinión. Mayo 2019

SP/DOCT/82014

¿Cuándo se puede ejercitar el derecho de retracto por un comunero?

Félix López-Dávila Agüeros. Director Técnico de Sepín Inmobiliario. Abogado

RESUMEN El derecho de retracto de comuneros es la posibilidad que ofrece el Código Civil al copropietario de una cosa común, de subrogarse en la posición del comprador, cuando se produce la enajenación o dación en pago a un tercero de la parte de todos los demás cotitulares o de algún de ellos. Lo analizamos de manera detallada

PALABRAS CLAVE retracto, comuneros, compraventa, copropietarios, cosa común

El derecho de retracto de comuneros es la posibilidad que ofrece el Código Civil al copropietario de una cosa común, de subrogarse en la posición del comprador, cuando se produce la enajenación o dación en pago a un tercero de la parte de todos los demás cotitulares o de algún de ellos.
Nos encontramos ante un derecho de origen legal, siendo posible su ejercicio, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- El retrayente debe ser copropietario de la cosa común
- La venta ha de recaer sobre una porción indivisa, no siendo posible el ejercicio del retracto cuando el inmueble común se vende como un todo, aunque se haya realizado sin autorización de uno de los comuneros.
- El bien inmueble debe pertenecer a varios titulares, siendo su propiedad en comunidad.
- Lo transmitido debe ser el derecho de propiedad sobre la cuota indivisa, sin que se puede ejercitar si, por ejemplo, se crea un derecho de usufructo.
- La persona que adquiere la propiedad debe ser un tercero ajeno a la comunidad propietaria del inmueble, ya que si la transmisión es a un comunero, no cabe el derecho de retracto.
El plazo para su ejercicio es de nueve días, plazo que es de caducidad y que por lo tanto no admite interrupción, que se computará, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad,
cuando la misma se haya producido, y en su defecto, desde que el comunero tuvo conocimiento de la venta. En este último caso, el conocimiento de la transmisión debe ser total, es decir, el retrayente debe haber conocido todos los pactos y condiciones de la compraventa, sin que sea suficiente, con el simple hecho de haber tenido noticia de la transmisión, pero sin llegar a saber cuáles han sido los pactos de la venta. En el caso de que el último d

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