La consideración del arrendatario como consumidor en arrendamientos de vivienda

La regulación arrendaticia pretende aportar un marco de protección al inquilino. Lo expresa la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y la de cada una de sus reformas aprobadas. La más reciente, que no la última, la del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, de efímera vigencia. El legislador es consciente de que está tratando con uno de los derechos fundamentales: el derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). Pero no olvida la estructura del mercado de la vivienda en alquiler en España, con esa mayoría de caseros que son propietarios individuales. Como no olvida el derecho a la propiedad privada reconocido en el art. 33 CE, modulable por su intrínseca función social, un terreno aún inexplorado en nuestro ordenamiento.

El perfil del arrendador de vivienda en España está compuesto mayoritariamente por particulares, con un 81,5% en el año 2018, según el Observatorio de vivienda y suelo del Ministerio de Fomento (Boletín especial sobre alquiler residencial 2018). El arrendamiento por parte de empresas dedicadas al alquiler de vivienda se sitúa en el 9,3% y el alquiler por parte de Administraciones Públicas representa el 6,9%, según la misma fuente.

Por ese motivo, al margen de consideraciones teóricas existe una ineludible cuestión práctica: una excesiva limitación de los derechos del arrendador produce un retraimiento de la oferta de vivie