La instalación de chimeneas en las Comunidades de propietarios

La instalación de chimeneas en las Comunidades de propietarios

Autor: Departamento Jurídico de Sepin Propiedad Horizontal

Publicación: 12 / 2015

ISBN: 978-84-1332-492-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 2207

Precio: 19

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Estudio de máximo interés, pues se trata de un servicio fundamental para el desarrollo del negocio. Hay que tener en cuenta que, en el régimen de propiedad horizontal, salvo que exista prohibición, los propietarios podrán destinar sus inmuebles al fin que consideren oportuno, pero si es necesario realizar obras en elementos comunes, para lo que sí es necesario el acuerdo comunitario, ¿podrá prohibirlo la Comunidad y así limitar, de este modo, el destino de estas propiedades? Veamos, a través de distintos ejemplos, como se ha pronunciado la jurisprudencia, teniendo en cuenta que tras la modificación de la LPH por la Ley 8/2013, el acuerdo comunitario para la autorización de obras en elementos comunes no es el unánime sino el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Así, la pregunta seria ¿se puede negar la Comunidad a la instalación o modificación de un salida de humos privativa aunque sea necesaria para el desarrollo del negocio? La jurisprudencia responde.


Nuevas instalaciones
Necesarias para el desarrollo del negocio
Procede
Es nulo el acuerdo que deniega el derecho del propietario a instalar una chimenea para la ventilación del aparcamiento cuando esta estaba prevista en la licencia de obras aunque luego no se instaló
La instalación de una tubería extractora de humos cuando el local es un restaurante y es necesaria esa instalación para la obtención de licencia y no va a producir perjuicio ni a la Comunidad ni a ningún comunero, no puede ser prohibida por aquella
No Procede
No se considera que la Comunidad actúe con abuso de derecho cuando deniega la instalación de una chimenea al local, pues la actividad para la que tiene concedida licencia el local no figura la existencia de cocina
Aunque no este prohibido ninguna actividad a desarrollar en los locales, es preceptivo el acuerdo de la Junta si se pretende instarlar una chimenea
Por exigencia administrativa
Procede
Procede la instalación de la chimenea necesaria para que no proceda el cierre del local y además no perjudica al resto de los comuneros
No hay abuso de derecho en denegar autorización para instalación de chimenea
No procede
La legalidad administrativa de la obra de instalación de la chimenea no exime al propietario que la ejecuta de obtener la autorización de la Junta
Ilegalidad de chimenea instalada sin autorización de la Comunidad aunque resulte necesaria para negocio y tenga licencia administrativa
Existiendo autorización estatutaria
Procede
Validez de la instalación de una chimenea según autorización fijada en el Título
No es necesario la autorización de la Junta para la instalación de la chimenea pese a que afecta a elementos comunes pues fue instalada bajo la oportuna dirección técnica, no perjudica a ningún propietario y consta la autorización estatutaria
Existía título habilitante para la colocación del tubo-chimenea sin autorización directa y expresa de la comunidad, pues dicha autorización está implícitamente concedida en el título constitutivo
No procede
Aunque los estatutos permiten ejecutar obras sin autorización de la Comunidad, las obras deben declararse ilegales al elevarse la chimenea un metro de la cumbrera del edificio y producir vibraciones molestas para los vecinos
Obligación de retirar la chimenea construida por el propietario del local ya que sólo se encontraba autorizado para utilizar los tubos existentes en el edificio y no para construir unos nuevos que además han roto el forjado de la sala de máquinas
Servidumbres
Existencia
Procede estimar la acción confesoria de servidumbre cuando la salida de humos del local no puede discurrir por lugar distinto
La norma de los Estatutos que prevé la constitución de servidumbres en beneficio de la Comunidad no ampara la obra de construcción de una chimenea privativa que atraviesa el tejado del edificio
Constitución
Necesaria unanimidad para acuerdo estableciendo servidumbre al permitir extracción de humos de local por conducto de ventilación común
Se declara nulo el acuerdo por el que se impide al local instalar la chimenea para la salida de humos, ya que no supone alteración alguna, ni provoca molestias que no deban ser soportadas, sin constituir servidumbre alguna
Afectando a elementos comunes
Procede
No se puede considerar que la apertura de un hueco en el patio, como salida de una caldera, sea una obra excesiva, máxime cuando existen otros huecos similares y admitidos por la Comunidad
No procede reclamación contra obra de salida de humos por fachada dada su escasa entidad
No procede
La instalación de una chimenea particular atravesando el forjado del patio requiere acuerdo , máxime cuando se causa un grave perjuicio a un propietario
La instalación de la chimenea de humos altera la configuración estética de la fachada, dado que suponía su perforación, por lo que debió contar el propietario con el consentimiento de la Comunidad
Las instalaciones litigiosas consistente en una chimenea, al alterar la configuración exterior del edificio y causar un perjuicio estético precisan la autorización de la comunidad de propietarios
Responsabilidad por obras inconsentidas
Propietario
El responsable de los daños causados por los inquilinos frente a la Comunidad es el propietario del piso, correspondiéndole realizar las obras de reparación si éste no lo hace o finaliza la ocupación
Basta demandar a propietario y no al inquilino que realizó obras ilegales
Ocupantes
La arrendataria de un local tiene legitimidad pasiva en un procedimiento instado por la Comunidad cuando lo que se reclama es la retirada de un tubo extractor de humos que ella ha colocado en el local
Legitimidad pasiva de ocupantes en reclamación por obras ilegales en elemento común
Ejemplos precedentes
Se aplican
Existe abuso de derecho de la comunidad cuando deniega la instalación de una chimenea para la salida de humos de un local cuando no se afecta a la estructura y seguridad del edificio y hay además otras instalaciones similares
Debe la comunidad de copropietarios permitir la instalación de una salida de humos solicitada por el actor, toda vez que ha permitido a otro copropietario, tácitamente, una instalación similar
No se aplican
Es válida la negativa a instalar salida de humos por elementos comunes, aunque fuese consentida al anterior propietario mediante autorización individual no acuerdo comunitario
La salida de humos no puede autorizarse a semejanza del otro local, sino que la misma ha adecuarse a la legislación actual y ha de discurrir por el trazado que no impida el derecho de los restantes comuneros
A pesar de que se esté solicitando una chimenea como la permitida a otro vecino, dado que se realizó dicha concesión mucho tiempo atrás y con unas circunstancias de negocio diferentes, no es ejemplo que ampare su solicitud
Consentimiento tácito
Procede
Consentimiento tácito instalación de chimenea en local hace 8 años, reformada siguiendo las directrices municipales y sin que exista oposición o queja por la Comunidad
Los propietarios consintieron la instalación de la salida de humos inicial por escrito y la nueva instalación tácitamente dejando entrar en su vivienda para la realización de las obras por lo que no procede su retirada
No ha quedado claro que la instalación de una chimenea suponga una modificación sustancial y menos si la instalación se hizo en el año 97 cuando se tenia arrendado el local comercial no puede justificarse tal plazo de años sin hacer nada y sin queja
No procede
El lapso de año y medio entre la realización de las obras de instalación de aire acondicionado y chimenea mecánica, y la reacción de la Comunidad prohibiéndolas en el correspondiente acuerdo no supone consentimiento tácito a las mismas
No existió consentimiento tácito de la Comunidad a la instalación de la chimenea causante de las molestias
Prescripción de la acción
No concurre la prescripción de la acción, la demandante se ha opuesto a la instalación de la chimenea, y ha litigado de manera reiterada con el propósito de obtener su retirada
Ejercicio en el plazo de acción de la resolución, al probarse mediante una fotografía la construcción de la chimenea hace menos de 15 años
Sustitución o alteración
La sustituición de una chimenea, cuya instalación fue consentida hace años por otra nueva, sí requiere el consentimiento expreso de la Comunidad cuando el nuevo conducto sea de uso industrial y sobrepase las dimensiones del anterior
La mera sustitución por el propietario del local de una chimenea, ya existente en el edificio, también requiere el acuerdo unánime de la Comunidad cuando el tamaño de la misma es superior a la anterior y afecta por tanto a más elementos comunes
La colocación de una chimenea en la fachada del inmueble, como salida de humos de la cafetería del bajo, necesita el acuerdo unánime del resto de propietarios inclusive cuando se trate de la sustitución de la anterior chimenea ya deteriorada

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