El contrato de intermediación inmobiliaria. Honorarios

El contrato de intermediación inmobiliaria. Honorarios

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 2 / 2015

ISBN: 978-84-1332-365-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 2252

Precio: 19

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La cuestión que más polémica que se genera en el contrato de intermediación inmobiliaria o de corretaje, es la relativa a los honorarios del agente y si tiene o no derecho al cobro. Nos encontramos ante un contrato atípico, que no cuenta con una regulación legal específica, y que se basa en la libertad de pactos regulada en el artículo 1255 CC, por lo que habrá que estar a lo establecido en el contrato para conocer cual era la intención de las partes en relación al cobro de honorarios por parte del mediador. Hemos hecho una selección de sentencias que tratan los asuntos relativos a cuando se tiene o no derecho al cobro de los honorarios, a cuál debe ser la cantidad que se debe abonar cuando la misma no ha quedado debidamente fijada en el contrato, quién es el obligado al pago, así como cuál es el plazo con el que cuenta el agente para proceder a la reclamación de su abono, y si determinadas cláusulas sobre el abono de la comisión, pueden ser declaradas abusivas.


Derecho al cobro
El mediador tiene derecho al cobro de su comisión cuando su gestión resulta decisiva para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final
La mediadora cumplió con su obligación ya que aportó la propiedad o determinados derechos sobre suelos, sin que su cumplimiento se haya realizado de forma parcial, por lo que tiene derecho al cobro de toda la comisión pactada
La denegación de la prueba testifical no causa indefensión y ha quedado probado que el corredor cumplió con sus obligaciones y las demandadas deben retribuirle por ello
La demandante ha probado el trabajo realizado para llevar a buen fin la operación inmobiliaria, por lo que tiene derecho al cobro del porcentaje acordado sobre la totalidad de las ventas
Procedente abono a la mediadora de los honorarios que reclama por su intervención en la compraventa pues no puede imputarse incumplimiento o culpa alguna por no haber obtenido financiación para la compra
Derecho del mediador al cobro de los honorarios, ya que gracias a su intermediación el comprador conoce el chalet que luego compró
Procede el cobro de comisión por la agencia inmobiliaria al haberse dado la venta con un comprador a quien la agencia puso en contacto con el vendedor, no pudiendo discutirse la eficacia de su actuación para la consecución de la venta
El que el edificio fuera vendido mediante subasta pública no afecta al derecho del agente al cobro de su comisión, ya que la entidad vendedora no aceptó la oferta del mediador pero luego si aceptó la del mismo comprador y por el mismo precio
La agencia prestó de forma efectiva los servicios contratados por parte de la actora y tenía derecho al cobro de sus honorarios aunque fuese el vendedor quien hubiera conseguido el comprador según se pactó en el contrato
Procede el cobro de comisión por la agente cuando vendedor y comprador se han aprovechado de sus gestiones aunque luego la operación se haya hecho a través del juzgado
No tiene derecho al cobro
El contrato de mediación no era en exclusiva, y pese a que la venta se llevo a cabo entre las partes que había puesto en contacto, no acredita que su intervención fuera determinantes, por lo que no tiene derecho al cobro de la comisión
No tienen derecho los mediadores al cobro de comisión alguna, ya que el único contrato que se perfeccionó recaía sobre una finca sobre la que no recibieron el encargo de gestionar su venta, no apreciándose la existencia de un mandato tácito
No se tiene derecho a la comisión, al no celebrarse el contrato de compraventa, sino simplemente un precontrato de opción de compra
La actividad mediadora fue insuficiente careciendo de nexo causal con el contrato de compraventa que finalmente se celebró, meses después de haber finalizado el plazo pactado, por lo que el mediador no tiene derecho a retribución
La labor de intermediación realizada por la inmobiliaria demandante careció de entidad cara a la operación mediada, imprescindible para que se devenguen los honorarios pactados, porque la venta se perfeccionó muy aposteriori y desconectada de ella
No tiene derecho la mediadora al cobro de comisión al no cumplirse las condiciones del encargo en cuanto al ejercicio de opción de compra
Aunque el local finalmente se vendiera a un comprador que en su día lo visitó con la agencia demandante, al no haber hecho ninguna otra actuación para llamarle al negocio, no procede el cobro de comisión
No procede el cobro de comisión cuando hay pruebas de que el contacto con el vendedor y la negociación se hizo antes de contactar con la agencia
Momento del devengo
De lo estipulado en el contrato de mediación se debe interpretar que el derecho al cobro de la comisión se producía en el momento en que la venta quedara convenida sin que se supeditara a la consumación de la venta
Las partes firmaron un contrato de mediación o corretaje y el cobro de la comisión estaba supeditado a la perfección del contrato de compraventa que no se producía por la simple firma por los compradores de la hoja de reserva
El documento que dejaba la compraventa pendiente de la conformidad de los propietarios, originaba a su vez el devengo de honorarios del agente, sólo debidos en caso de perfección de la venta
No hay derecho a comisión cuando se hace depender el cobro de la elevación a escritura pública del contrato y ésta no se realiza aunque no sea culpa del mediador
El devengo de honorarios se produce desde la perfección del contrato
El contrato de compraventa quedo perfeccionado, sin que el hecho de que el vendedor posteriormente se echara atrás, afecte al derecho del agente a cobrar sus honorarios
La condición establecida para el pago del resto del precio, afectaba al comprador y al vendedor, pero no al derecho del mediador a cobrar sus honorarios al estar la compraventa perfeccionada
El derecho al cobro de la comisión surge con la mera perfección del contrato, no es precisa su consumación
El cobro de la comisión estaba supeditado según el contrato a que la compradora cumpliera con el calendario de pagos, y al resolverse el contrato y no pagar la cantidad adeudada, no nace el derecho a los honorarios
La mediadora tenía derecho al cobro de los honorarios solo si se había pagado el treinta por ciento del precio y la vivienda hubiera sido entregada, sin que fuera suficiente con la mera perfección del contrato
El contrato de compraventa de la finca rústica quedó perfeccionado, y en ese momento nace el derecho del mediador a cobrar sus honorarios, aunque posteriormente no llegara a consumarse por no estar interesados los compradores
El derecho al cobro de la comisión, según lo pactado entre las partes, nacía cuando a la firma del contrato de compraventa
Al supeditarse la percepción de honorarios al otorgamiento de escritura, al no consumarse la compraventa no nace el derecho a percibir los mismos
La agencia mediadora cumplió con el encargo, ya que los contratos se llegaron a firmar, sin que el hecho de que no llegaran a consumarse afecte al derecho al cobro de sus honorarios
El derecho a la retribución no nace por el mero hecho de poner en relación al comprador y vendedor, pero si el contrato se perfecciona, la labor realizada por el Agente no debe quedar sin remuneración alguna
Remuneración a recibir
El contrato de mediación litigioso fue verbal y ante la dificultad de acreditar la comisión pactada es correcto acudir a los honorarios recomendados por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
Remuneración al mediador conforme al precio fijo e inamovible pactado, tanto para la venta como para la retribución a percibir por el agente, no una comisión sobre el precio final de venta, que al final fue inferior al señalado
Según el documento firmado entre las partes, la comisión del mediador era el 5% sobre el precio de venta de la vivienda, sin que se haya demostrado que existiera un acuerdo verbal que fijaba los honorarios en otra cantidad fija
Aunque no existió un novación del contrato de mediación, si que existió un acuerdo entre las partes por la que se modificaba la cantidad a abonar en concepto de honorarios,y cuya obligación de pago fue reconocida por los demandados
El vendedor y el comprador se aprovecharon de la labor de intermediación de la agencia, debiendo pagar sus honorarios, si bien se de reducir el porcentaje a aplicar al existir gestiones que no fueron realizadas por la mediadora
Los honorarios del mediador se fijaron en un porcentaje sobre el precio de venta, sin que se pactara su reducción si el precio final era inferior
Siendo la primera pauta para establecer la cuantía de la comisión cuál es la cantidad total cobrada de la vendedora, y acreditándose que fue el 1%, deber estarse a ese porcentaje
La agencia tiene derecho al cobro de la comisión en relación a lo pagado por las tres anulidades de renta y prima de la opción de compra, pero no sobre el precio total de la compra en el caso de que el optante llegará a ejecutar la opción
Debe pagarse la comisión del 2% reconocida por la demandada por la intervención de la actora en 39 compras, a pesar de que no interviniese hasta el otorgamiento de escritura pública
La comisión del agente ha de ser en relación al precio estipulado en el contrato de mediación y en el de arras, al no quedar probado que finalmente el precio del traspaso fuera inferior
El pago de la comisión reclamada estaba supeditado a que se alcanzara la venta por un precio determinado, y al no haberse llegado se debe fijar la comisión en el porcentaje del 3% sobre el precio real de venta
Derecho del mediador a cobrar un 20 % por la venta en virtud de la modificación contractual que fijaba que era lo que le correspondía si la inmobiliaria obtenía el 6% de comisión
Derecho del agente mediador al cobro del 5 % del precio fijado en el contrato de compraventa consumado, que es el momento al que condicionaron dicho devengo de la comisión
Procede abonar el 3% de comisión pactada y no menos, aunque en la compraventa los compradores hayan contactado directamente con la promotora y ser luego derivados a la agencia para las gestiones
La comisión por la venta puede ser cero si el precio obtenido es inferior al valor de la vivienda
Obligado al pago
Es congruente la sentencia que absuelve a los vendedores de la obligación de pago de comisión al mediador por entender que fueron los compradores quienes contrataron con aquél
El encargo de mediación fue realizado por la vendedora, sin que la compradora tenga ninguna obligación en relación al pago de los honorarios del agente
La actividad mediadora fue por encargo del vendedor, por lo que el comprador no tiene ninguna vinculación ni obligación respecto al mismo
Acreditada la relación causal entre el propietario de la vivienda y la empresa inmobiliaria, aquel deberá abonar a esta la penalización acordada por desentenderse del contrato de mediación y concluir por su cuenta la venta
El demando fue el único que suscribió el contrato de mediación, por lo que es el responsable del abono de la comisión, aunque la vivienda vendida fuera también propiedad de sus hermanos
La agencia mediadora tiene derecho a cobrar los honorarios tambien del comprador, al no existir prohibición expresa por la vendedora y existir un documento firmado en el que se establecía esa obligación
Pese a que queda probado la existencia del contrato de mediación, lo que no se acredita es que la obligación del pago de los honorarios fuera a cargo de los compradores demandados, ya que el encargo lo realizó la vendedora
Obligación de la demandada de abonar los honorarios a la agencia, sin que pueda alegar que corresponde el pago a un tercero ajeno al contrato con la demandante
Plazo de reclamación
El plazo de prescripción para la reclamación de las comisiones por un agente de la propiedad es de tres años
En el presente caso el plazo para reclamar la comisión por el contrato de corretaje suscrito entre las partes, prescribe a los tres años
Prescripción de la acción de pago del precio de los servicios de intermediación prestados por la inmobiliaria al haber transcurrido más de tres años desde que se perfeccionó la venta hasta que el agente reclama los honorarios
Las partes establecieron como pago de la comisión la entrega de una parte de la finca cuya venta conjunta se acuerda, siendo el plazo de prescripción de la acción el de quince años
El plazo de prescripción para la reclamación de honorarios por el agente mediador es de tres años, que en el caso litigioso está prescrito
Se aplica a la reclamación de comisiones formulada por los agentes de la propiedad inmobiliaria el plazo trienal previsto en el art. 1967.1 CC, sieno irrelevante que la dedicación sea estable o esporádica
Cláusula abusiva
Es abusiva la cláusula del contrato de mediación que establece que el que el mediador cobrará el total de sus honorarios si la vendedora no respeta el pacto de exclusividad
Es nula por abusiva la cláusula estipulada en un contrato de adhesión que establece el pago de la comisión a la agencia en caso de formalización de la compraventa sin establecer en que supuestos debía abonarse
Lo firmado por las partes fue un documento en el que solo se establecían obligaciones para el propietario, con cláusulas abusivas como el derecho al cobro de honorarios de la agencia aunque la venta no llegara a buen fin
Nulidad, por abusiva, de la cláusula objeto de impugnación contenida en la estipulación 4ª del contrato de encargo de venta, al establecer unos honorarios desproporcionados, por lo que no procede el abono de los mismos
La cláusula que contiene la obligación de abono de honorarios insertada por la inmobiliaria en el documento que firmó la visitante es abusiva y ha de tenerse por no puesta
Es abusiva la cláusula del contrato de mediación que establece que en caso de no respetarse la exclusividad, la penalización alcanza al 100% de la comisión pactada
Es abusiva la cláusula que establece el cobro de comisión por la agencia aun cuando se vende a tercero con quien no ha contactado y cuando no ha tenido intervención alguna en la operación
La cláusula que parece establecer la exclusividad en el contrato de intermediación es abusiva al querer establecer la obligatoriedad del pago aun sin la perfección de la compraventa
Sería abusivo el contrato de mediación que establece el cobro anticipado de la comisión cuando el agente asume la obligación de la consumación material de la compra
Cláusula no abusiva
La cláusula que establece una indemnización en caso de incumplimiento del contrato de mediación no es abusiva al quedar probado que el consumidor tuvo plena participación en su definitiva configuración
No es abusivo el precio establecido como honorarios, al estar ante un contrato de mediación libremente pactado por las partes
No concurren los requisitos para declarar la nulidad de la cláusula que fue aceptada y plenamente consentida por los demandados, pues es un hecho consentido el incumplimiento por los demandados del pacto de exclusividad
El cobro de la comisión por la agencia a pesar de no intervenir en la venta no es abusivo al pactarlo las partes libremente
No es abusivo el pacto que establece el derecho al cobro de la mitad de la comisión en el caso de que la venta no se celebre por culpa del vendedor

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