El saneamiento por evicción en la compraventa de bienes inmuebles

El saneamiento por evicción en la compraventa de bienes inmuebles

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 5 / 2016

ISBN: 978-84-1332-578-1

Editorial: SEPIN

Referencia: 3009

Precio: 18

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Junto con la entrega del inmueble, el vendedor está obligado al saneamiento del objeto de la venta. En esta sección temática, nos centramos, en el supuesto de la evicción, que tiene lugar cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa vendida. El vendedor responde de la evicción aunque no se haya establecido de forma expresa en el contrato, si bien, las partes pueden pactar lo que estimen conveniente sobre esa obligación, incluso la exoneración, siempre y cuando, no haya existido mala fe por el vendedor. La obligación del saneamiento por evicción no nace hasta que haya recaído sentencia firme que condene al comprador a la pérdida de la cosa o de parte de la misma, siendo necesario que el vendedor haya sido notificado la demanda de evicción a instancia del comprador, requisito indispensable, ya que en caso de su inexistencia, no estará obligado al saneamiento por evicción. .


Jurisprudencia
Procede
Obligación del vendedor al saneamiento por evicción al privarse al comprador de la buhardilla objeto del contrato, por pertenecer a la Comunidad de Propietarios ese espacio
El valor de la franja de terreno retraído de la compraventa por haber sido objeto de evicción, debe calcularse dividiendo el total del precio de la compraventa entre el número de hectáreas de la finca entera y multiplicado por la extensión de aquella
Consumada la venta, las posteriores vicisitudes relacionadas con los derechos de un tercero y que han determinado que el actor pierda el inmueble transmitido, no suponen incumplimiento del contrato, sino el nacimiento de saneamiento por evicción
El vendedor se equivoca al señalar que no procede la acción de saneamiento por evicción porque uno de sus requisitos es que el comprador tuviera previamente la posesión legal y pacífica de la cosa porque la escritura pública equivale a la entrega
Saneamiento por evicción al ser privados los compradores de la vivienda por la declararse nula la venta al ser el vendedor un copropietario y faltar el consentimiento del otro
No procede
Inaplicación del régimen de responsabilidad por evicción ya que la reducción de los metros edificables estaba contemplada en el contrato, en el ámbito de la determinabilidad del precio de compra resultante
Procedía la resolución de la venta por hacerse antes de vencer el plazo del art.51 TR LAU1964 pero no el saneamiento por evicción
El derecho de opción de compra no se había adquirido, ya que existía una condición suspensiva como era la aprobación del plan, por lo que no puede darse el supuesto de saneamiento por evicción
El conocimiento por el comprador que la finca que adquiría tenía una mayor cabida de la que figuraba en el registro, ya que de los datos de éste pudo comprobarse la segregación previa a la transmisión, impide dar lugar al saneamiento por evicción
Requisitos
Notificación de la demanda al vendedor
En el saneamiento por evicción es indispensable que el vendedor sea llamado al proceso como tercero interviniente
Falta de legitimación el hijo de la vendedora para ser parte en la demanda de saneamiento por evicción por haber intervenido en la compraventa en nombre y representación de la misma
Para que el vendedor tenga la obligación de proceder al saneamiento en caso de evicción es necesario que se le notifique la demanda, lo que no ha ocurrido en el caso litigioso
Se desestima la acción de saneamiento por falta de notificación al vendedor demandado, no habiendo discutido el comprador su derecho a allanarse a la demanda
Sentencia firme
Saneamiento por evicción al perder los compradores una parte de la finca que la hace inidónea para su desarrollo urbanístico, existir una sentencia firme y haber sido demandados los vendedores
El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma
No procede el saneamiento por evicción ya que todavía no ha habido sentencia firme que condene al comprador a la pérdida del inmueble, solo ha habido requerimiento del ayuntamiento
Servidumbres y gravámenes
Supuestos
Se desestima la acción de saneamiento por gravamen oculto al probarse que la compradora conocía la carga que soportaba el edificio relativo a las fluctuaciones en el nivel freático, y a la existencia de bombas de extracción
Los compradores no ejercitaron en su día las acciones oportunas al conocer la existencia de una hipoteca que gravaba el local, por lo que no pueden en este momento solicitar la indemnización de daños y perjuicios por su pérdida
No puede ejercitarse la acción de saneamiento por evicción respecto de las servidumbres que gravan la plaza de garaje adquirida cuando dichas cargas ya constaban en la escritura
Cumplimiento defectuoso del contrato ya que los actores adquirieron, sin saberlo, una plaza de garaje gravada con una servidumbre de pozo, siendo procedente una rebaja o reducción del precio
Demostrado que a fecha de venta del piso, ya se había acordado instalar un ascensor, incluso se había requerido el pago de la primera cuota, y que tal deuda no se advirtió a los compradores, debe el vendedor indemnizar el coste de la carga
Plazo para el ejercicio de la acción
Los compradores no ejercitaron en su día las acciones oportunas al conocer la existencia de una hipoteca que gravaba el local, por lo que no pueden en este momento solicitar la indemnización de daños y perjuicios por su pérdida
El plazo de la acción ejercitada de saneamiento por la existencia de gravámenes ocultos ex art. 1.483 CC es de caducidad, no susceptible de interrupción
No puede concederse la indemnización solicitada por la comunidad por la servidumbre de paso establecida, toda vez que ha transcurrido un año desde que tuvo conocimiento de la carga, plazo que establece el código civil para servidumbres no aparentes
El plazo de caducidad de un año previsto en el art. 1483 CC , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes de la finca vendida, no es susceptible de interrupción
Renuncia del comprador
La renuncia por el comprador a la información registral no implica la renuncia al derecho de saneamiento por evicción
La compradora era plenamente consciente de que parte del objeto de la compraventa era de dudosa titularidad de la vendedora, y no obstante asume el riesgo y renuncia a los derechos de evicción y saneamiento, sin que exista error en el consentimiento
Que se renunciara a las acciones de saneamiento no implica que no hayan de traerse al proceso a todos los intervinientes en la firma del contrato, con independencia de los pactos internos que se alcanzaran
El declarar por el comprador conocer un proceso judicial que recae sobre la finca no equivale a renunciar al saneamiento por evicción por lo que no hay incumplimiento al querer que dicho pacto se incluya en el contrato a escriturar
Los compradores no se encuentran amparados por el derecho de saneamiento por evicción, ya que adquirieron con una renuncia cualificada al no ocultar los vendedores la existencia del problema jurídico con los vecinos
Consultas
Responsabilidad del vendedor frente al comprador al que se le priva de la finca por el ejercicio del retracto de colindantes
Acción de saneamiento por evicción en compraventa realizada hace más de 30 años
Responsabilidad por la ocultación en la compra de una vivienda de una infracción urbanística
Compra de vivienda y orden de demolición de parte anexa
Formulario
Demanda ejercitando acción de saneamiento por evicción de la totalidad de la cosa comprada

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