Extinción contratos de local 31 de diciembre de 2014: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985

Extinción contratos de local 31 de diciembre de 2014: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 10 / 2014

ISBN: 978-84-1332-322-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 3051

Precio: 18

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Analizamos los contratos de arrendamiento de local de negocio realizados hace más de veinte años, pues los mismos finalizan el próximo 31 de diciembre tal como asi se estableció en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/94.


SEPIN opina...
Vencimiento de los contratos de arrendamiento de local anteriores a 9 de mayo de 1985
Jurisprudencia
Arrendatario persona física
Plazo hasta fallecimiento
Se trata de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985 por lo que se le aplica la D.Transitoria Tercera, apartado 3, de ahi que finalizará por fallecimiento del arrendatario
Los arrendamientos en los que el arrendatario es persona física se extinguen por su jubilación o fallecimiento, excepto si se subroga su cónyuge y continúa con la misma actividad en el local
Plazo hasta jubilación
La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato aunque continúe al frente de la actividad
Resuelto el contrato por jubilación voluntaria al ser éste autónomo, pierde el arrendatario el derecho a indemnización por clientela pues estamos ante un desistimiento voluntario del contrato
Extinción de contrato por jubilación del arrendatario al faltar notificación fehaciente al arrendador de la voluntad del hijo de subrogarse y continuar con el negocio pese a que se encontrara al corriente en el pago de rentas
La subrogación debió hacerse al momento de la jubilación del arrendatario, siendo el plazo de 20 años que fija la D.T.Tercera el máximo de duración pero no para ejercer el derecho a subrogarse
Asimilación incapacidad permanente a jubilación por implicar cese total en actividad
No cabe equiparar declaración de incapacidad, aunque sea absoluta, con jubilación a efectos de resolución contrato
Equiparación de la situación de incapacidad laboral permanente a la de jubilación
Subrogación del cónyuge
Acreditación de la subrogación de la esposa del arrendatario por jubilación
Al no ser posible el ejercicio de la subrogación por dos personas, al ser un derecho excluyente, se concede la subrogación a la esposa del inquilino fallecido, por tener preferencia frente a cualquier otro beneficiario
Resolución de contrato de arrendamiento de local por subrogación no consentida del cónyuge del arrendatario que no puede justificar su posición como regente del negocio cuya actividad ejercita su marido ya que el local arrendado no constituye oficina
Subrogación de descendientes
Cabe una segunda subrogación del descendiente al ser la segunda y no haber transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley
Sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local un único descendiente, siempre que éste continúe la actividad y sin que quepa la subrogación de varios descendientes aunque participen en la actividad. Doctrina Jurisprudencial
Aunque la hija del arrendatario se subrogó en su posición, lo hizo mucho después de que este se jubilara, por ello, al no haberse dado las dos situaciones simultáneamente, se resuelve el contrato de arrendamiento de local
Derecho a la subrogación del hijo del arrendatario existiendo cónyuge supérstite que no desea continuar con la actividad
No hay extinción del arrendamiento por continuar la hija de la arrendataria explotando el negocio tras la jubilación de ésta
Subrogación de local a favor de la descendiente de la arrendataria subrogada con la limitación temporal de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 94
Subrogación de coarrendatarios
El fallecimiento de uno de los coarrendatarios no supone cesión inconsentida, pues se produce una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios
Sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local un único descendiente, siempre que éste continúe la actividad y sin que quepa la subrogación de varios descendientes aunque participen en la actividad. Doctrina Jurisprudencial
Aplicación principio de solidaridad para la continuidad en el arrendamiento del coarrendatario no jubilado
Subrogación Cómputo
Cabe una segunda subrogación del descendiente al ser la segunda y no haber transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley
Válida subrogación del cónyuge del arrendatario jubilado por existir una única transmisión de acuerdo con el art. 60 TRLAU
No cabe subrogación del hijo del cónyuge subrogado por existir en el arrendamiento una transmisión conforme al art. 60 TR64
La interpretación de las expresiones "primera subrogación" y "segunda subrogación" de la disposición transitoria 3ª no ha de referirse a cada una de las clases de personas mencionadas sino al número de transmisiones
Traspaso Plazo mínimo
Plazo mínimo de traspaso de 10 años, superando el 1 de enero de 2015, para el arrendatario que lo fuese a la fecha de entrada en vigor de la LAU
Traspaso Ampliación plazo
La relación arrendaticia que une a las partes es la de traspaso del local, y habiendose producido diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, la duración se incrementa en cinco años
Arrendatario persona jurídica
Actividades comerciales
El uso real del objeto arrendado y no el epigrafe del IAE, es lo que determina si nos encontramos ante una actividad comercial
Plazo de extinción de 20 años para arrendamiento de local destinado al comercio de repuestos de automóviles
Extinción de 20 años al tratarse de local de venta al mayor de joyería
Plazo de extinción 20 años de arrendamiento de local dedicado a la venta de motores y maquinaria
Optica: duración contrato de arrendamiento, actividad comercial
Según Impuesto Actividades Económicas
Para determinar la duración de contratos de arrendamiento de local, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9-5-1985, el arrendatario deberá justificar el pago de la cuota del I.A.E. Doctrina Jurisprudencial
No es acto propio vinculante de la arrendadora la duración determinada del arrendamiento ni la actualización de la renta porque ambos extremos se determinaron con una cuota errónea del IAE
Duración mínima de cinco años para arrendamientos en los que el arrendatario es persona jurídica con actividad distinta a la de la División 6 de la tarifa del IAE
Extinción del arrendamiento a los 10 años de entrar en vigor LAU 94 al no acreditar arrendatario que le corresponda una cuota inferior de IAE

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