El saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de bienes inmuebles

El saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de bienes inmuebles

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

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ISBN: 978-84-1333-356-4

Editorial: SEPIN

Referencia: 3188

Precio: 18

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Entre las obligaciones que tiene el vendedor de un bien inmueble tras la perfección y consumación del contrato de compraventa, se encuentra, la del saneamiento por vicios ocultos. Para que nazca esa obligación, los defectos deben hacer impropia la cosa vendida para el uso que se la destina, o disminuir de tal modo dicho uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella. Si embargo, no se tendrá derecho al saneamiento, si los defectos estuvieran a la vista, o si no estándolo, podían haber sido conocidos por el comprador, por razón de su oficio o profesión. El comprador, podrá optar entre el desestimiento del contrato, solicitando que se le abonen los gastos que pagó, o solicitar la reducción del precio abonado de forma proporcional. El plazo para el ejercicio de la acción es de seis meses desde la fecha en la que produjo la entrega del inmueble


Jurisprudencia
Aluminosis
La construcción de una estructura con cemento aluminoso supone un vicio grave e irreconocible para el comprador, aunque las patologías se encuentren reparadas y la vivienda se encuentre en condiciones de habitabilidad
La existencia de cemento aluminoso en la construcción del inmueble era un hecho notorio que el comprador y la inmobiliaria intermediaria debían conocer, sin que pueda ser catalogado como un vicio oculto
Existencia de aluminosis en el edificio, lo que incide en la estructura del inmueble y la pérdida de resistencia mecánica
Los vendedores conocían la existencia de aluminosis en el edificio, sin que lo comunicaran a los compradores, que no podían haberlo detectado, por lo que estamos ante un vicio oculto
Humedades
El vicio existente en la galería era oculto, sin que los compradores pudieran distinguir lo que era una humedad en caso de haberla visto
No se considera incumplimiento grave de la obligación de entrega por el promotor las humedades en la terraza de acceso a la vivienda y la grieta en la junta de hormigonado, por lo que su reparación queda inmersa en la acción de saneamiento
Las humedades en el techo del baño y la habitación, así como la fisura de la pared del comedor y la humedad, eran defectos perfectamente visibles, sin que se trate de vicios ocultos a efectos de su saneamiento por el vendedor
Que la causa de las humedades sean ajenas al edificio no significa que no pueda calificarse de vicios ocultos
Insectos
Existencia de vicio oculto en la venta de vivienda por cuanto el comprador desconocía la presencia de las termitas al adquirirla, por lo que ha lugar a que el vendedor le pague el coste del tratamiento antitermitas aplicado en la misma
La existencia de termitas, cuando no afectan a la estructura ni a la habitabilidad, y se limitan a puertas y ventanas, no supone la inhabilidad de la vivienda ni un incumplimiento del contrato, sino que es un vicio oculto susceptible de saneamiento
Las puertas deben ser sustituidas al probarse la existencia de termitas que se considera vicio oculto
La existencia de insectos xilófagos que producen daños en la madera no es un incumplimiento sino que daría lugar a la acción de saneamiento, si bien la misma está prescrita
Otros supuestos
Reducción del precio de venta de la vivienda por la presencia de un manantial subterráneo bajo el sotano que provocó inundaciones
La falta de la cédula de habitabilidad de la vivienda es un vicio oculto, sin que hubiera transcurrido el plazo de seis meses desde que entrego hasta que se interpuso la demanda, aunque fuera repartida y tuviera entrada en el Juzgado más tarde
Acreditado el deficiente aislamiento térmico de la vivienda contrario a las normas constructivas aplicables procede la acción de saneamiento por vicios ocultos
Nos hallamos antes vicios ocultos por cuanto el desplome del forjado y solado del piso superior se encontraba tapado por una plancha de escayola, lo que incluso pasó desapercibido para el técnico que procedió a tasar el inmueble
Inexistencia de vicios ocultos
No tiene responsabilidad el vendedor por la existencia de aluminosis cuando el comprador aceptó no ver el edificio, dicha aluminosis estaba a la vista y ademas se dedicaba a la promoción inmobiliaria
No procede la resolución de la compraventa por incumplimiento de la vendedora, puesto que la causa de la patología por aluminosis que afectaba al edificio fue debida a fuerza mayor externa
El que uno de los dormitorios no se ajustara a las condiciones de habitabilidad no era un vicio oculto, ya que el comprador visitó la vivienda antes de adquirirla y pudo comprobar las características de esa dependencia
Inexistencia de vicios o defectos en la vivienda que la hagan impropia para el uso a que se destina y que den lugar a la resolución del contrato
No puede ejercitarse acción de vicios ocultos cuando estos estaban a la vista y quien los reclama tiene experiencia en el mundo inmobiliario
Plazo para el ejercicio de la acción
Caducidad
Los vicios ocultos existentes en la vivienda la hacen inhabitable, y el comprador puede ejercer la acción de saneamiento solicitando la rescisión del contrato en el plazo de seis meses
El plazo de caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos es un plazo civil y no procesal por lo que la demanda se presentó a tiempo
El ejercicio de la acción redhibitoria un día después de la expiración del plazo de 6 meses desde que se entregaron al comprador las llaves de la vivienda desencadena la apreciación de su caducidad
Los defectos en el inmueble no suponían la entrega de una cosa inhábil, ni frustraban el fin del contrato, por lo que la reclamación se basaba en una acción edicilia, cuyo plazo ya había transcurrido
El plazo de seis meses para el ejercicio de la acción de saneamiento había transcurrido, por lo que la misma estaba caducada
Cómputo
El plazo de seis meses para interponer la demanda por la existencia de vicios ocultos no es un plazo procesal, sino que se computa de fecha a fecha, sin que pueda interponerse el día siguiente hábil
Caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos al haber transcurrido más de seis meses desde que se entregó la vivienda
Al estar ante vicios de escasa entidad el cauce adecuado para exigir su reparación sería la acción de saneamiento por vicios ocultos a computar desde la fecha de entrega de la vivienda
El cómputo para el ejercicio de la acción de saneamiento empieza desde que se otorga la escritura, no desde que se firmó el contrato de opción
Consultas
Responsabilidad del vendedor por la existencia de defectos en la instalación eléctrica de la vivienda
Acciones para reclamar al vendedor por los defectos estructurales tres años después de la compra
Formularios
Demanda ejercitando acción de saneamiento por defectos o vicios ocultos (solicitando desistimiento del contrato y daños y perjuicios)
Demanda ejercitando acción de saneamiento por defectos o vicios ocultos (solicitando desistimiento del contrato)
Demanda ejercitando acción de saneamiento por defectos o vicios ocultos (solicitando reducción del precio)

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