Cláusula penal: Incumplimiento del comprador de la vivienda

Cláusula penal: Incumplimiento del comprador de la vivienda

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

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Editorial: SEPIN

Referencia: 3422

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En esta ocasión, analizamos la problemática existente en el supuesto en el que el incumplidor es el comprador. Cuándo es posible su aplicación, cómo debe ser calculada la pena, la posibilidad de que se produzca la moderación judicial, así como si junto con la pena se puede solicitar también la indemnización de daños y perjuicios, o si estamos ante una cláusula que pueda ser considerada abusiva, son los temas tratados.


Aplicación
Procede
Establecida una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento del comprador, el vendedor tiene derecho a su aplicación en caso de producirse el supuesto fijado, sin necesidad de probar los daños y perjuicios realmente sufridos
Producida la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, es de aplicación el pacto que establece la pérdida del treinta por ciento de las cantidades que debían estar satisfechas en ese momento, no de las cantidades realmente abonadas
La falta de otorgamiento de la escritura de compraventa fue por culpa de los compradores que no habían obtenido la financiación necesaria, sin que estemos ante un contrato de adhesión y sin que sea nula la cláusula penal
El contrato fue incumplido por el comprador, por lo que es de aplicación la cláusula penal que establece la pérdida del cincuenta por ciento de las cantidades vencidas y abonadas
No procede
Al existir un incumplimiento de ambas partes, aunque uno fuera posterior al otro, no es de aplicación la cláusula penal, debiendose acudir a los preceptos del artículo 1124 CC para determinar las consecuencias
La pérdida de la mitad de las cantidades entregadas se estableció como pena para el supuesto de incumplimiento del comprador, sin que se aplique a la resolución por acuerdo de las partes, en el que se establece la obligación de su entera devolución
Declarado resuelto el contrato en base a la concurrencia de imposibilidad sobrevenida del pago del precio, no procede que la vendedora retenga las cantidades recibidas a cuenta del precio
La vendedora no tiene derecho a hacer suyas las sumas entregadas como parte del precio pues la resolución del contrato por el comprador no le ocasionó daños en tanto la aceptó sin exigir su cumplimiento, y vendió el inmueble
Cálculo
La interpretación de la cláusula penal del contrato, debe establecerse en que el porcentaje a retener por el vendedor tras la resolución por culpa del comprador debe aplicarse sobre el total de las cantidades anticipadas no sobre el total del precio
La cláusula penal que establece la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del comprador, solo incluye el dinero dado como parte del precio, no aquellas cantidades entregadas para la ejecución de la urbanización
La cantidad estipulada como pena en el caso de incumplimiento del comprador debe calcularse sobre lo efectivamente abonado, sin que se pueda incluir un pagaré no hecho efectivo
El porcentaje establecido en la cláusula penal en caso de incumplimiento del comprador, debe aplicarse sobre el total de las cantidades entregadas a cuenta, no sobre el total del precio de venta pactado
Moderación
Procede
Un cláusula penal establecida para un incumplimiento concreto, puede ser moderada, aunque se produzca el hecho determinado contemplado, cuando su cuantía excede extraordinariamente de los daños y perjuicios que podían preverse a la firma del contrato
La cláusula penal se estableció para el supuesto del impago del precio aplazado, pero al realizarse parcialmente el pago, y no haber un impago por entero, se debe proceder a la moderación
Los compradores habían satisfecho una cantidad importante del precio de compraventa, por lo que nos encontramos ante un incumplimiento parcial, que hace posible la moderación de la pena
Moderación de la pena, al retener los vendedores la posesión del local y rentabilizarlo mediante un contrato de alquiler, siendo totalmente desproporcionado la pérdida de todo el dinero entregado por los compradores
La parte compradora cumplió con la primera de las condiciones impuestas, por lo que cabe la moderación de la cláusula penal al no haber existido un incumplimiento total de la obligación, sino parcial
No Procede
No puede apreciarse la pretendida abusividad de la cláusula penal al resultar proporcionada para indemnizar los daños y perjuicios irrogados al promotor por el incumplimiento del comprador
La cláusula penal fue pactada con una finalidad punitiva y liquidadora de los daños y perjuicios que se ocasionen al vendedor si los compradores desistían unilateralmente del contrato, por lo que producido este hecho, no cabe la moderación
La cláusula penal se pactó libremente entre las partes para el supuesto de que los compradores desistieran unilateralmente del contrato, por lo que al darse el supuesto expresamente pactado, no cabe la moderación de la pena
Los compradores desistieron del contrato de forma unilateral y sin justa causa, negándose a otorgar la escritura y abonar el resto del precio, que era el supuesto contemplado en la cláusula penal, por lo que no cabe su moderación
La cláusula penal no puede moderarse ya que fue establecida para el supuesto de que no se abonara el resto del precio pendiente de pago, que es lo que ha sucedido
Sustitución indemnización daños y perjucios
Las partes pactaron una cláusula penal para el supuesto del incumplimiento del comprador, estableciendo la cantidad a recibir por el vendedor, sin que se determinara la posibilidad de acumular la petición por daños y perjuicios
Si en el contrato no se establece otra cosa, la cláusula penal pactada sustituye a la indemnización por daños y al abono de intereses
La indemnización establecida por el incumplimiento del contrato por la compradora es en base a la cláusula penal pactada, por lo que no es necesario acreditar la existencia de daños y perjuicios
La cláusula penal sustituye la indemnización por daños y perjuicios, que solo podrá ser reclamados de forma acumulada si se pactó expresamente en el contrato
Pactada como cláusula penal la pérdida de la mitad de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del comprador, dicha pena sustituye a la indemnización por daños y perjuicios, al no pactarse otra cosa en el contrato
Cláusula abusiva
Es abusiva
La resolución del contrato de compraventa conlleva la nulidad de la clausula penal pactada, cuya abusividad se asienta en suponer una cantidad próxima al tercio del valor de la finca
Es injustificada y abusiva la penalización por la imposibilidad del comprador de afrontar el pago del resto del precio cuando no se disponía sanción paritaria ni recíproca para el caso de que la vendedora no hubiera entregado la vivienda
La cláusula que establecía una indemnización por incumplimiento únicamente del comprador podría ser nula y abusiva, pero no puede ser aplicada una sanción equivalente en caso de incumplimiento del vendedor
La cláusula penal que establece una indemnización a favor del vendedor en caso de incumplimineto del comprador es nula, pues no respeta el equilibrio entre las partes y es abusiva
No es abusiva
No puede apreciarse la pretendida abusividad de la cláusula penal al resultar proporcionada para indemnizar los daños y perjuicios irrogados al promotor por el incumplimiento del comprador
La indemnización resultante de la aplicación de la cláusula penal es proporcionada a la cuantía de los daños y perjuicios sufridos efectivamente por el vendedor, porque la cuantía de estos superaba incluso la cantidad que podía retener
La indemnización prevista en caso de incumplimiento del comprador no es abusiva, pues la cantidad retenida por la vendedora, era inferior a los perjuicios sufridos como consecuencia de haber obtenido un precio menor al vender la vivienda a un tercero
Es válida la cláusula penal que establece que ante el impago del precio, la vendedora podrá retener las cantidades entregadas fijando como límite el 50% del precio total

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