Vicios de la construcción: Plazo de prescripción de la acción para exigir la responsabilidad

Vicios de la construcción: Plazo de prescripción de la acción para exigir la responsabilidad

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

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Editorial: SEPIN

Referencia: 3423

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El plazo de prescripción para el ejercicio de la responsabilidad por los daños en la construcción debidos la existencia de vicios, viene determinado por el artículo 18 Ley de Ordenación de la Edificación. Dicho artículo determina un plazo de prescripción de dos años desde que se han producido los daños, siendo necesario, que los mismos se hayan producido durante el plazo de garantía, de uno, tres o diez años, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontremos, establecidos en el artículo 17 LOE. En relación a esta cuestión, como problemas que se dan ante los tribunales nos encontramos aquellos supuestos en los que hay que determinar si la acción se ha ejercitado o no con anterioridad al transcurso de los dos años; cuando se debe entender que se inicia el cómputo; si ha existido o no alguna reclamación previa que haya interrumpido la prescripción, así como los efectos prescriptivos que tiene la reclamación realizada al promotor frente al resto de agentes, o la reclamación realizada a un agente frente a otro o frente al promotor.


Consultas
Plazos de garantía y de reclamación por filtraciones en un edificio
Efectos de la interrupción de la prescripción frente al promotor en relación al resto de agentes
Plazo de prescripción para el ejercicio de la acción para la reclamación por daños continuados
Plazo de prescripción para la reclamación por daños
Jurisprudencia
Interposición antes de dos años
Los desprendimientos del aplacado de la fachada, carpintería exterior, filtraciones, grietas, afectan a la habitabilidad y su plazo de garantía es de tres años, sin que hubieran transcurridos dos años desde su aparición cuando se ejercita la acción
El daño definitivo en el suelo del garaje se produjo dentro del plazo de garantía de tres años, sin que hubieran transcurrido los dos años cuando se interpuso la demanda
Los defectos han ido apareciendo en el periodo de garantía de un año y la acción se interpuso antes del transcurso de los dos años, por lo que no se ha producido la prescripción
Interposición transcurridos dos años
Si bien se tuvo conocimiento de los defectos dentro del plazo de garantía, la primera reclamación se produjo transcurridos más de dos años desde aquella fecha, por lo que la acción estaba prescrita, sin que hubiera habido un acto interruptivo
Está prescrita la acción por vicios constructivos cuando se acredita que los defectos fueron observados por la comunidad desde su constitución interponiéndose la demanda frente a todos los agentes constructivos más de 2 años después
Los defectos de acabado aparecieron dentro del año de garantía, pero la acción no se interpuso en el plazo de dos años, por lo que estaba prescrita
Inicio del cómputo
La demandante conocía la totalidad de los defectos, sin que el plazo de prescripción para la reclamación de los daños deba computarse desde la realización del informe técnico, que se pospone en el tiempo sin causa justificada
El plazo de dos años para el ejercicio de la acción para la reclamación por vicios de la construcción debe comenzar no solo desde que se conoce su existencia sino también la causa de los vicios o defectos observados
El plazo de prescripción de dos años para el ejercicio de la acción por la existencia de vicios constructivos, comienza desde que se producen dichos vicios, no desde la recepción de la obra, siendo este momento para computar el plazo de garantía
Interrupción
Reclamación extrajudicial al agente responsable
El arquitecto recibió un burofax en el que se le ponía de manifiesto la existencia de defectos en el edificio, y dicha comunicación produjo la interrupción del plazo de prescripción
No ha prescrito la acción de responsabilidad por vicios constructivos al haberse interrumpido mediante reclamación expresa por parte de la comunidad, no pudiendo considerar el plazo del art.18 de la LOE de caducidad
La acción no estaba prescrita, ya que había existido una reclamación previa en la que se les había comunicado el problema existente en el edificio
Efectos de la reclamación al promotor frente a un agente que no tuvo conocimiento de la misma
La reclamación efectuada al promotor no interrumpe la prescripción frente al aparejador al que no se ha requerido expresamente en el plazo de dos años
El aparejador no tuvo conocimiento de la existencia de daños en la obra ni fue requerido expresamente. La reclamación al promotor por sí sola no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes: Doctrina jurisprudencial
La acción dirigida contra cualquiera de los agentes de la edificación interrumpe la prescripción respecto al promotor, pero la acción dirigida contra el promotor o contra un agente no interrumpe la prescripción frente al resto
Efectos de la reclamación al promotor frente a un agente que tuvo conocimiento de la misma
El aparejador y el arquitecto, junto con la promotora y constructora, estaban ligados por un contrato de ejecución de obra, por lo que aquellos debieron tener conocimiento de la reclamación realizada a la promotora y que interrumpió la prescripción
El codemandado intervino como aparejador en la obra y solicitó la licencia de primera ocupación en nombre de la promotora, por lo que tuvo que conocer la existencia de reclamaciones , lo que que implica la interrupción de la prescripción frente a él
La estrecha relación entre el aparejador y la constructora hace presumir que aquél tuvo conocimiento de las sucesivas reclamaciones a esta, lo que implica que frente a él también se había interrumpido la prescripción
Efectos de la reclamación a un agente frente al resto de agentes distintos del promotor
Las reclamaciones efectuadas a la Constructora no interrumpen el plazo de dos años de prescripción respecto al arquitecto y al aparejador
La comunicaciones hechas por la comunidad a la constructora por los defectos constructivos no interrumpen la prescripción frente a los miembros de la dirección facultativa
Efectos de la reclamación a un agente frente al promotor
La reclamación realizada a otros agentes de la construcción interrumpen la prescripción respecto al promotor, al estar ante una responsabilidad solidaria
La reclamación realizada a un agente de la edificación, no interrumpe la prescripción respecto al resto de agentes, a excepción del promotor
Daños permanentes
Está prescrita la acción por vicios constructivos cuando los daños son permanentes, lo cual no viene a significar que sean continuados, por lo que el plazo computa desde que los mismos se estabilizan
No se trata de daños continuados sino de daños permanentes, siendo conocidos por la Comunidad desde la entrega de las viviendas, por lo que el plazo de prescripción de 2 años ha transcurrido entre ese momento y el de la primera reclamación
Los daños existentes en el edificio no eran continuados, sino permanentes, ya que se conocía su existencia y alcance
Daños continuados
El término prescriptivo habrá de computarse desde aquél momento en que se detenga o estabilice el fenómeno dañoso y el perjudicado conozca los quebrantamientos definitivos
Los daños en la vivienda eran de carácter continuado, ya que se siguieron produciendo hasta que se actuó sobre la cimentación, por lo que la acción no ha prescrito
La filtraciones de agua son daños de carácter continuado por lo que el plazo de prescripción no comienza a correr hasta que se conoce plenamente su alcance
Formularios
Demanda por defectos de acabado o terminación
Demanda por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda
Demanda por defectos materiales que compromenten la estabilidad del edificio

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