La servidumbre de medianería: concepto y formas de adquisición

La servidumbre de medianería: concepto y formas de adquisición

Autor: Departamento Jurídico Sepín Derechos Reales

Publicación: 1 / 2017

ISBN: 978-84-1332-715-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 3461

Precio: 18

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Análisis, mediante la jurisprudencia más reciente, consultas de los suscriptores y formularios más relevantes, de las formas de adquisición de la servidumbre de medianería, que aparece regulada en los arts. 571 a 579 del CC y que es definida por nuestra doctrina mas autorizada como la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de aquéllas. Realmente, como indica la reciente sentencia del TS, de 1-3-2016, no es una verdadera servidumbre sino una forma especial de comunidad de propietarios de predios contiguos sobre un elemento común que es medianero entre tales predios. Se contemplan las diferentes formas en que puede constituirse la medianería, la más habitual es el título, aunque también pueden adquirirse por destino del padre de familia, que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos; por prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente, adquisición que debe ser conforme a las ordenanzas o usos locales, de forma que no resulte gravamen ni perjuicio para el predio dominante.


Jurisprudencia
Concepto
Concepto ofrecido por la jurisprudencia de la medianería, que implica una comunidad de propietarios de predios contiguos sobre elemento común (muro) que es medianero entre tales predios
La condición medianera del muro descansa en que no se pueden extraer conclusiones ciertas y seguras de que el mismo, que cumple una función esencialmente divisoria, sea de una u otra propiedad en exclusiva
No se aprecia la concurrencia de signos claros y acreditados contrarios a la medianería, por lo que siendo el muro divisorio de las fincas de ambos litigantes, debe prosperar la pretensión declarativa, ya que el muro tapial es medianero
El hecho de que se trate de una pared que sirve de cerramiento de propiedades contiguas no implica que sea medianera, pues este carácter debe vincularse con el predio que resultaría sirviente, no con un tercero
Servidumbre de medianería: no se considera que tiene tal concepto la pared que se encuentra dentro de una sola de las parcelas y que por tanto no puede soportar los elementos estructurales de nueva creación de la colindante
Modos de adquisición
Título
Las dudas sobre la titularidad de dominio por parte del actor impiden el éxito de la acción declarativa del carácter medianero del muro que delimita ambas fincas, al faltar la legitimación activa ad causam
El título de dominio no permite establecer la propiedad del muro en favor de la actora, pues el mero aprovechamiento anterior de la pared, como elemento de cierre de su antigua vivienda, solo permite corroborar que no estamos ante un muro medianero
No han demostrado las actoras estar asistidas de títulos suficientes para obtener la declaración que la pared de separación de las fincas de los litigantes es medianera pues la fotografía que se acompaña, no es identificable con las fincas de autos
Ninguno de los títulos de concentración presentados por el actor se refiere al muro como elemento integrante de su finca, ni hacen desaparecer el carácter medianero del mismo, lo que conduce a desestimar la acción reivindicatoria que ejercita
Destino del padre de familia
La ejecución de las viviendas en momentos temporales diferentes impide mantener la constitución del signo aparente de medianería
La inexistencia de dueño común determina ya de por sí, que la servidumbre de medianería no hubiera podido adquirirse por destino del padre de familia
No concurren los requisitos del art. 541 CC para la constitución por destino del padre de familia pues si cuando los inmuebles se separaron, los huecos o ventanas que existen en la pared ya estaban, ello es un signo contrario a la medianería
No prospera la acción negatoria al acreditarse que la servidumbre de medianería se constituyó por destino del padre de familia, no habiéndose destruido el signo externo de servidumbre tras su venta
Usucapión
La adquisición de la medianería mediante usucapión resultaría de la posesión de la pared, en concepto de dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante más de cincuenta años
Estamos en presencia de actos meramente tolerados, siendo a partir de aquí cuando hay que computar el plazo para la prescripción adquisitiva, y teniendo en cuenta la fecha de presentación de la demanda no han transcurrido los 20 años señalados
El aprovechamiento de la servidumbre se produjo en el año 1.972 en que el demandado construyó su vivienda apoyándose en la pared controvertida, sin que haya habido durante más de 20 años acto obstativo alguno por parte del actor
El muro es medianero, puesto que se ha adquirido la servidumbre de medianería por usucapión, al haber transcurrido los plazos de prescripción previstos, siendo en cualquier caso, positiva, continua y aparente
Por ordenanzas o usos locales
El informe percicial prueba que el muro presenta fisuras en la parte trasera que se vinculan a la construcción que se ha levantado en esa esquina, por lo que el demandado debe rehacer la parte posterior del muro para eliminar la grieta
Se declara que el muro es medianero, no considerándose signo contrario a la servidumbre la existencia de una ventana que fue tapiada por el que ostentaba la medianería de forma legítima hace más de 40 años
El actor no adquiere la medianería por mor de las ordenanzas o usos locales pues no consta la atribución explicita del derecho controvertido al entonces propietario del inmueble del demandante para poder entenderse atribuida a su titular
Procede demoler el muro medianero construido por el propietario colindante cuando a pesar de no ser excesivamente alto, incumple los límites establecidos por las ordenanzas relativas a ordenamiento urbanístico
Improcedente condena dineraria al demandado al tratarse de un muro de contención que soporta las cargas que voluntariamente el actor ha decidido imponerle
Formularios
Contrato de adquisición de servidumbre de medianería sobre la elevación de la pared medianera
Constitución de servidumbre de medianería
Consultas
Construcción de una nave sobre una pared ajena
Reparación de juntas de dilatación existentes entre dos edificios
Apropiación de una pared medianera al reedificar una vivienda
Opinión
¿Qué es una medianería o pared medianera?
Esquema
Esquema sobre la adquisición de las servidumbres

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