Cláusula penal: incumplimiento del vendedor del bien inmueble

Cláusula penal: incumplimiento del vendedor del bien inmueble

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 4 / 2017

ISBN: 978-84-1332-787-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 3691

Precio: 18

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Cuando las partes determinan de antemano en el propio contrato de compraventa, las consecuencias del incumplimiento, nos encontramos ante la denominada cláusula penal, cuya regulación normativa viene establecida en los artículos 1152 y siguientes CC.
En el presente estudio, nos centramos en aquellos casos en los que el objeto de la compraventa es un bien inmueble y la pena queda fijada para aquellos supuestos en los que la parte incumplidora es el vendedor.
¿Cuándo es de aplicación la cláusula penal? ¿Cúando procede la moderación en base a lo establecido en el artículo 1154 CC? ¿Cómo se cálcula la pena? Son algunas de las cuestiones a las que damos respuesta en la presente guía.


Jurisprudencia Comentada
Cláusula penal desproporcionada y posible moderación judicial de la pena
Consulta y Doctrina
La cláusula penal: la facultad moderadora del Juez
Existencia de cláusula penal y solicitud de daños y perjuicios
Jurisprudencia
Aplicación
Procede
La cláusula penal resulta plenamente aplicable tras el incumplimiento de la promotora que recibe el terreno pero no construye los locales pactados como contraprestación
La vendedora ha incumplido el plazo de entrega de la vivienda, por lo que entra en juego la cláusula penal establecida en el contrato
Las partes establecieron una cláusula penal en caso de que no se entregara la vivienda al comprador, sin que sirva como exoneración el cambio de calificación urbanística del terreno en el que si iba a construir
Obligación de la vendedora, tras la resolución del contrato por el comprador ante la falta de entrega en el plazo pactado, de devolver el precio pagado más el interés pactado en la cláusula penal
El que los compradores aceptaran la entrega de los inmuebles sin reserva alguna, no significa que renunciaran a la aplicación de la cláusula penal pactada por cada mes de retraso
La obra no fue terminada en el plazo pactado, por lo que es de aplicación la cláusula penal pactada por la demora
No Procede
La sanción penal prevista sólo es aplicable cuando el retraso hubiera concurrido por causas únicamente imputables a la constructora, y, constan varios correos electrónicos que la constructora remite a la promotora y que justifican dicho retraso
La demora en la entrega de la vivienda con al menos siete meses supone un incumplimiento definitivo y resuelto el contrato, decae la esencialidad del plazo de entrega, con el efecto de restitución de prestaciones e inaplicación de la cláusula penal
En el contrato solo se estableció una fecha de terminación de la obra, pero no una fecha de entrega de la vivienda, por lo que no puede aplicarse la penalización establecida por el retraso en dicha entrega
Habiéndose aceptado y consentido por la demandada que la terminación de la obra superara el plazo pactado no puede calificarse el retraso como no justificado, presupuesto previsto en el contrato para aplicar la cláusula pe
No cabe la indemnización por mora en la entrega, cuando la misma no se debe a un retraso en la entrega, sino a la negativa a otorgar la escritura por la discrepancia sobre el pago del IVA
Ambas partes mostraron una tácita voluntad de resolver el contrato además de que ambas incumplieron el contrato, por lo que ante esa duplicidad de incumplimientos no cabe aplicar la cláusula penal
Moderación
Procede
Moderación de la cláusula penal por retraso en la entrega de las viviendas pactadas como contraprestación, ya que la parte actora no abonó los honorarios al aparejador lo que impedía obtener el visado, lo que supuso una dilación en el tiempo
El demandado cumplió con parte de la obligación, sin que pudiera levantar la carga que gravaba la vivienda que debía entregar, lo que faculta a que el juez pueda moderar la cláusula penal pactada en el contrato
Moderación de la pena, al retener los vendedores la posesión del local y rentabilizarlo mediante un contrato de alquiler, siendo totalmente desproporcionado la pérdida de todo el dinero entregado por los compradores
Moderación de la cláusula penal, limitándola a la devolución de las sumas entregadas a cuenta del precio final, más un 50%
Moderación de la cláusula penal pactada al ser demora de solo un mes, estableciendo la obligación de la promotora de devolver las cantidades anticipadas más un interés del 6%
No Procede
Establecida la cláusula penal para el supuesto del mero retraso o como pena moratoria, no cabe su moderación
No cabe moderar la cláusula penal morataria al ser el mero retraso por si mismo inconciliable con un incumplimiento parcial o irreguilar
Es válida la cláusula penal establecida por la partes a favor del comprador, en la que establecía una cantidad de 500 euros por cada día de retraso, como garantía de entrega de la vivienda que estaba ocupada por un tercero extraño al contrato
Los compradores estaban legitimados para la resolución del contrato por el incumplimiento del vendedor y tienen derecho a la devolución de las cantidades entregadas, más la cantidad pactada como cláusula penal que no debe ser moderada
Al estar ante una imposibilidad total de cumplir el contrato lo que supone el incumplimiento absoluto, debe aplicarse la cláusula penal pactada en su totalidad
La cláusula penal se estableció para el supuesto de incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, por lo que producida la demora, no cabe moderar su aplicación
Cálculo
El establecimiento posterior de una fecha de entrega para cada una de las viviendas no implica que la penalización inicial pactada para el total de la obra deba ser aplicada a cada una de las viviendas, sino que deberá distribuirse entre las mismas
La vivienda fue entregada con la licencia de edificación, siendo esa fecha la que hay que tener en cuenta para computar el retraso, y no la fecha en que se pudo contratar el suministro eléctrico por la existencia de deficiencias en la instalación
A los efectos de aplicación de la cláusula penal, la entrega de la vivienda se entiende realizada con la obtención de la licencia de primera ocupación, que es cuando se produce la entrega jurídica, aunque la entrega material fuera anterior
Aplicación de la cláusula penal en relación a los meses de retraso en el momento de interponer la demanda, pero sin que se pueda establecer una condena de futuro hasta el momento en que se entregue la vivienda
Según lo estipulado en el contrato la fecha que se debía tener en cuenta para la aplicación de la cláusula penal era el certificado final de obra, aunque no se tuviera la licencia de primera ocupación
Aplicación cláusula establecida en caso de inumplimiento del comprador
La cláusula penal establecida en el contrato preveía el incumplimiento del comprador, sin que pueda aplicarse en caso de incumplimiento del vendedor que no ha entregado la vivienda en el plazo pac
La cláusula penal pactada era solo para el supuesto del incumplimiento del comprador, por lo que al margen de su posible nulidad, no puede aplicarse al incumplimiento del vendedor
El comprador no puede hacer una interpretación extensiva del contrato y aplicar la cláusula penal a un supuesto no contemplado en ella
La cláusula que establecía una indemnización por incumplimiento únicamente del comprador podría ser nula y abusiva, pero no puede ser aplicada una sanción equivalente en caso de incumplimiento del vendedor
No es aplicable de forma recíproca en caso de incumplimiento del vendedor la cláusula penal establecida en caso de incumplimiento del comprador
Sustitución indemnización daños y perjuicios
Si en el contrato no se establece otra cosa, la cláusula penal pactada sustituye a la indemnización por daños y al abono de intereses
Habiendo una cláusula penal liquidadora del daño, no puede pedirse al juzgado la valoración del mismo, indemnización y además el importe de la cláusula penal
La cláusula penal moratoria sustituye a la posible indemnización de daños y perjuicios, sin que pueda ser moderada, al no ser posible un incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento es el pactado como causa de aplicación de la pena
Formulario
Contrato de compraventa con cláusula penal

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