Formas de adquisición de la servidumbre de luces y vistas

Formas de adquisición de la servidumbre de luces y vistas

Autor: Departamento Jurídico Sepín Derechos Reales

Publicación: 5 / 2017

ISBN: 978-84-1332-810-2

Editorial: SEPIN

Referencia: 3767

Precio: 18

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Análisis de las formas de adquisición de la servidumbre de luces y vistas, regulada en los arts. 580 y ss. del CC y que supone una limitación al derecho de propiedad que impide al propietario de un fundo la apertura de huecos y/o ventanas que no cumplan determinadas distancias y características cuando lindan con otra propiedad ajena por razones de interés particular o privado. Se trata de un tipo de servidumbre que puede constituirse mediante título, por destino del padre de familia o signo aparente y por usucapión. ¿Precisa la constitución por signo aparente de la existencia de dos predios pertenecientes al mismo propietario?, ¿cuál es el plazo para adquirir la servidumbre por prescripción adquisitiva?, ¿qué peculiaridades existen en cuanto al cómputo del plazo prescriptivo?. Éstas son algunas de las cuestiones a las que damos respuesta en esta guía en la que analizamos, con la jurisprudencia más reciente, doctrina y consultas de los suscriptores, cada uno de los modos de constitución de la servidumbre de luces y vistas.


Jurisprudencia
Título
La exigencia de título contenida en los arts 537 y 539 CC no condiciona el nacimiento de la servidumbre de manera absoluta, pues consiste en cualquier negocio, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, limitador del derecho de propiedad
La ausencia de prueba sobre la constitución de las servidumbres conduce a la declaración de su inexistencia, lo que origina la estimación de la acción negatoria ejercitada
Las obras de reforma para la división del inmueble no tienen un valor importante, y puede además dividirse en dos propiedades, lo que resulta óptimo desde el punto de vista económico, jurídico e inmobiliario
La recíproca autorización entre ambos propietarios colindantes, consintiéndose la apertura de cuatro ventanas, es un pacto de buena vecindad que no cabe considerar título de constitución voluntaria de servidumbre
La falta de título en que sustentar la servidumbre de luces y vistas que dice que se ha visto afectada por la obra realizada por la demandada impide declarar la existencia de tal gravamen a favor del actor
Destino del padre de famila o signo aparente
Se declara como doctrina jurisprudencial que en las servidumbres constituidas por signo aparente (art. 541 CC) únicamente cabe estimar su subsistencia cuando represente una verdadera utilidad para el predio dominante
No queda acreditado que la servidumbre la constituyera el antiguo propietario de las dos fincas y por ello no se puede construir la terraza
Existencia de servidumbre a favor del actor pues las ventanas ya existían en el pajarón y almacén cuándo los demandados adquirieron la finca y al no hacerlas desaparecer el vendedor, se infiere que se seguía disfrutando de las luces y vistas
La existencia de un signo aparente de servidumbre de luces a favor de una de las fincas y con cargo a otra, sin hacerse desaparecer, revela un estado de hecho de admisión del gravamen
Inexistencia de servidumbre por destino del padre de familia, ya que no consta acreditado, cuya prueba correspondía al actor, que dicha ventana existiera en su configuración actual en el momento de dividirse ambas propiedades
Usucapión
Adquisición
No ha transcurrido el plazo de veinte años para poder haber adquirido la servidumbre de luces y vistas desde que se abrieron los ventanales
Para demostrar la existencia de servidumbre por prescripción, a falta de título, es preciso aportar pruebas de actos de posesión en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida durante 20 años
Condena a la Comunidad a realizar las obras necesarias para devolver la pared a su estado anterior a la realización de la apertura de los huecos y ventanas, no ha transcurrido el plazo de 20 años para la usucapión
El rápido cierre de los huecos y el propio reconocimiento sobre la naturaleza de la servidumbre de los titulares del piso primero, conlleva una servidumbre negativa, huecos abiertos en pared propia que desaparecieron sin transcurrir veinte años
Cómputo
Como la servidumbre de luces y vistas en pared propia se reputa negativa, el «dies a quo» para el cómputo del plazo de usucapión es aquél en que se produce el denominado acto obstativo
No habiéndose producido el necesario hecho obstativo, no puede considerarse que haya comenzado el plazo para el inicio de la prescripción adquisitiva, por lo que es claro que no existe la servidumbre de luces y vistas
La servidumbre de luces en pared propia tiene carácter negativo, por lo que el plazo de prescripción para su adquisición comienza desde que el dueño del predio dominante realice un acto obstativo al del sirviente que sería lícito sin la servidumbre
Se desestima la pretensión dirigida a declarar la existencia de una servidumbre de luces y vistas, al no existir título de constitución y no habiendo transcurrido desde el acto de prohibición los 20 años que son precisos para que opere la usucapión
Siendo la servidumbre de luces y vistas por huecos abiertos en pared propia de carácter negativo, el plazo de prescripción de 20 años para adquirirla se cuenta desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera realizado un acto obstativo
Esquema
Esquema sobre la adquisición de las servidumbres
Doctrina y Formulario
La servidumbre de luces y vistas: análisis doctrinal y jurisprudencial
Constitución de servidumbre de luces y vistas
Consultas
Posible existencia de servidumbre de luces y vistas por unas ventanas que han sido abiertas en una pared medianera
Constitución de servidumbre de luces y vistas por el promotor y vigencia tras la venta de las viviendas
Modificación de una servidumbre de luces y vistas por la colocación de una ventana cuando existía un hueco acristalado
Calificación de una servidumbre de luces y vistas a efectos del cómputo del plazo de prescripción

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