El delito de estafa en el ámbito de la compraventa inmobiliaria

El delito de estafa en el ámbito de la compraventa inmobiliaria

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 6 / 2017

ISBN: 978-84-1332-821-8

Editorial: SEPIN

Referencia: 3878

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El delito de estafa, regulado en los artículos 248 y siguientes del Código Penal, tiene como característica principal, la utilización, con ánimo de lucro, de un engaño suficiente que produzca un error en un tercero y conseguir de esa forma un desplazamiento patrimonial a favor del estafador. Dentro del ámbito de la compraventa inmobiliaria, hay que diferenciar cuando estamos ante un mero incumplimiento contractual, que da lugar únicamente a consecuencias civiles, y cuando se puede considerar que efectivamente ha existido un hecho punible penalmente. Por eso, a través de la presente guía con más de 100 documentos, entre resoluciones judiciales, consultas y artículos doctrinales recopilados, intentamos dar respuesta, entre otras, a preguntas como ¿cuándo existe el delito de estafa?, ¿qué es la denominada estafa impropia?, ¿cuándo es de aplicación un agravante? ¿cuándo prescribe el delito?


Doctrina
Defraudaciones: Comentario del artículo 251 del Código Penal
Tercería de dominio. Enajenación de un bien ocultando su embargo: tipos delictivos
Jurisprudencia Comentada
El absuelto tiene legitimación activa en el recurso de casación si la sentencia le reporta algún gravamen
Responsabilidad civil en la estafa de la venta de viviendas de protección oficial
Subtipo agravado de estafa que recae sobre vivienda
Jurisprudencia
Estafa
La prueba documental y la testifical impiden entender que la acusada no conociese que los bienes que vendía estaban afectados por expedientes de disciplina urbanística, lo que confirma la comisión del delito de estafa
El aprovechamiento de la situación económica de la denunciante y su escasa formación sirvieron de engaño para la negociación con el acreedor de un contrato que no pensaban cumplir
Queda probado el engaño del acusado y el delito de estafa, pues ocultó no ser dueño de la parcela, y que no tenía licencia de construcción, al objeto de recibir el dinero, no realizando la construcción de la vivienda que acordó
El engaño del acusado consistió en ocultar que no tenía licencia para la construcción de las viviendas, y el perjuicio en el coste de conseguir contratos de suministro y regularizar la situación administrativa de las mismas
Queda probado que el acusado no tenía intención de realizar las obras cuando percibió las cantidades, por lo que procede la condena por el delito de estafa
El Tribunal demuestra con la declaración de las víctimas, así como con la documental, que el acusado engañó a las mismas sobre la construcción de unas viviendas que no realizó, no devolviendo el dinero, cometiendo el delito de estafa imputado
El engaño que determina la comisión del delito de estafa viene dado por el conocimiento que el acusado tenía sobre la concesión de las licencias y que no fue puesto en conocimiento de las víctimas, habiendo provocado el desplazamiento patrimonial
El engaño en el ámbito de las relaciones comerciales, con el que el acusado captó varias personas interesadas en la adquisición de una vivienda de protección oficial, resulta suficiente para integrar el delito de estafa
El engaño del acusado a los compradores sobre la titularidad del solar sobre la que solo tenía una opción de compra permite entenderlo suficiente para configurar el delito de estafa
La ocultación de los decretos municipales sobre la demolición a los compradores determina el engaño suficiente para aplicar el delito de estafa
El acusado realizó un engaño bastante al no informar a los compradores de la construcción sin licencia confirmándose el delito de estafa imputado
El acusado aprovechó su experiencia y la escasa formación de sus víctimas para generar su confianza y una vez alcanzada convencerles para que le otorgasen un poder
Resulta probado que el acusado cometió un delito de estafa pues conociendo la situación dificultosa de la empresa que administra engaña a las víctimas realizando una promoción de viviendas que provoca el desplazamiento patrimonial
La acusada pone en el mercado unos inmuebles de los que sabe su inexistencia presente y futura
Estafa Impropia
Atribución falsa de la facultad de disponer sobre el inmueble
El engaño del acusado haciendo creer que era titular de los bienes provocó el desplazamiento patrimonial generando la comisión del delito de estafa
La minuciosidad de la sentencia desvirtúa la presunción de inocencia probando que el acusado conocía que la finca objeto de la estafa era titularidad del Cabildo Insular
El delito de estafa fue cometido por el acusado condenado ya que utilizó como engaño unas facultades de venta que no tenía con un poder sobre un bien que no era de su propiedad
El acusado cometió un delito de estafa cuando hizo creer que la propiedad de la finca que pretendía enajenar era suya cuando no lo era, constituyendo engaño suficiente para integrar el tipo
Estafa impropia al afirmar la acusada que disponía de facultades para vender la vivienda que quería comprar el querellante, cuando el poder para hacerlo había sido revocado
Ocultación de la existencia de una carga sobre el bien
La reserva de viviendas mediante contrato privado llevaba implícita la prohibición de enajenar las mismas a un tercero, siendo correcta la calificación de los hechos como una estafa del artículo 251.2 CP
El acusado cometió un delito de estafa cuando vendió inmuebles a determinadas personas haciéndoles creer que se encontraban libres de cargas
La existencia del contrato de compraventa sin la información del gravamen al que estaba sujeto el inmueble consienten y edifican la estafa
Elementos de la estafa consistente e ocultación de orden de demolición de anexo construido ilegalmente, elevando con ello el precio de venta del inmueble
Engaño en estafa inmobiliaria consistente en la ocultación de gravamenes en finca al comprador
Estafa en comisión por omisión del titular de la inmobiliaria que oferta un inmueble sin comunicar la existencia de carga hipotecaria
Vender una vivienda, con sus plazas de garaje, sabiendo que la propietaria del patio situado encima estaba reclamando la propiedad constituye delito de estafa
Constitución de una carga tras la enajenación como libre
El acusado, administrador de la mercantil en el momento de los hechos, hipotecó la propiedad del inmueble en su propio beneficio después de vender tres partes de la misma, lo que configura la estafa impropia del art. 251.2 CP
Queda probada la comisión de la estafa impropia, por la cual el acusado procedió al cobro de la vivienda que vendió y a la constitución de una hipoteca sobre una vivienda libre de cargas, que provocó el impago del querellante y el proceso ejecutivo
Doble Venta
La recurrente, que se encontraba asesorada por abogado tal como demuestran las pruebas, conocía la existencia de la doble venta sobre las mismas fincas, no pudiendo eludir la condena por el delito de estafa
La doble venta del inmueble se produce por el aprovechamiento de una titularidad registral sobre un bien inmueble ya vendido
Las declaraciones del propio acusado y del testigo resultan claras, el acusado cometió un delito de estafa al vender una vivienda varias veces sin comunicar a los posteriores adquirentes la venta inicial, lo que constituye engaño suficiente
Otorgamiento en perjucio de un tercero de un contrato simulado
Estafa impropia sobre bien inmueble al utilizar el poder otorgado de la abuela a la nieta para vender la propiedad a su marido sin recibir contraprestación, lo que terminó siendo una donación encubierta en contra de la voluntad de su titular
Agravante
Vivienda Habitual
Procede
Además de cometer el delito de estafa, se aprecia también el tipo agravado del artículo 250.1.1 CP, dado que las viviendas que fueron vendidas y utilizadas en el engaño estaban calificadas como primera vivienda
La construcción de una vivienda destinada a uso de vivienda habitual, hacen que el acusado merezca la aplicación del tipo agravado del delito de estafa
No podrá eliminarse la agravación por la situación de vivienda habitual objeto de la estafa, pues las testificales confirman que el objeto de adquisición del inmueble era el destino a vivienda habitual
Concurren las agravaciones de vivienda habitual además de la agravación en función de la cuantía defraudada, pues cada una de las víctimas abonaron una cifra superior a los 50.000 euros
Probada la cantidad defraudada y que la estafa recayó sobre casas destinadas a vivienda habitual es por lo que se aplican los tipos agravados del artículo 250 del CP
El elemento del subtipo agravado lo admite la acusada en el contenido de su recurso al hacer referencia a que los compradores pensaban residir en los apartamentos comprados
La especialidad del bien que el acusado pretendía enajenar hará de aplicación el tipo del artículo 251.1 del CP
Para aplicar la estafa agravada por recaer en viviendas es necesario que éstas supongan el domicilio de las víctimas: protección del derecho a una vivienda digna
Se aplica la estafa agravada por el objeto, ya que los adquirentes pensaban destinarlo a su propia vivienda
Estafa agravada dado que las viviendas compradas lo iban a ser para vivienda habitual, y por la cantidad defraudada, vista la suma de las cantidades entregadas
No Procede
No queda probado en los hechos, que la vivienda que el comprador pretendía construir a través del acusado, fuese la vivienda habitual, y por ello no puede apreciarse el tipo agravado del artículo 250.1 CP
El objeto del contrato con los perjudicados no especificaba si se trataba de primeras viviendas o el domicilio de los adquirentes, lo que lleva al Tribunal a entender que no procede apreciar el tipo agravado
No podrá aplicarse la agravación de viviendas de la estafa para todas las acciones del acusado pues solo resulta probado que parte de los compradores destinarían el solar a dicho fin
En atención a la jurisprudencia citada en el supuesto de autos no se podrá aplicar el artículo 250.1.1º del CP pues no nos encontramos ante una vivienda como bien de primera necesidad
No podrá aplicarse el tipo agravado ya que la vivienda sobre la que recae la estafa no consituía el domicilio habitual del perjudicado ni existía posibilidad de que lo fuese
Inaplicabilidad de la agravante de residencia habitual si en el mismo negocio de venta no se determina tal cualidad
No procede sin embargo aplicar la agravante del artículo 250.1.1 CP, al no constar acreditado que la adquisición pretendida por la denunciante fuese adquirir una primera vivienda
Para ser aplicable la agravación de la estafa por recaer en vivienda habitual, es necesario afirmar el destino de la misma, cosa que no sucede en este caso
Cuantía
Procede
La importante cifra defraudada, así como que desde el principio la maniobra engañosa recae sobre la vivienda habitual hacen correcta la imputación por el delito agravado del artículo 250.1.6 CP
Aunque individualmente las cuantías defraudadas no superaron la cuantía legal para la agravación si lo hizo el conjunto, siendo correcta la agravación del delito de estafa, no pudiendo apreciarse también el delito continuado según la jurisprudencia
Resulta correcto apreciar las agravantes por la especial cantidad defraudada y por el abuso de confianza, pues fue la especial relación con algunas de las personas a las que engañó la que posibilitó la entrega del dinero por parte de otras
No puede entenderse vulnerado el principio acusatorio pues el Ministerio Fiscal hizo expresa mención a las agravantes por vivienda y valor de la defraudación en la imputación del delito de estafa
Las múltiples defraudaciones de los acusados, y la cuantía de lo sustraído, permite la aplicación del delito continuado y el tipo agravado del artículo 250.5 del CP
Aunque no queda probado que el acusado conociese que las adquisiciones de las viviendas por las víctimas, fuese para inversión o segunda vivienda, se aprecia la agravación del artículo 250.1.5 CP, por la cuantía defraudada
No Procede
Las cantidades que individualmente los afectados entregaron al acusado no superaron los 50.000 Euros, lo que impide apreciar el tipo agravado del artículo 250.1 CP
Atenuante
Dilaciones Indebidas
Procede
La dilación de la causa que no presentaba gran complejidad durante casi diez años merece la apreciación de la atenuante por dilaciones indebidas muy cualificada
La dilación de la causa nada tuvo que ver con la búsqueda del acusado, por lo que se considera correcto aplicar la atenuante por dilaciones indebidas
La atenuante por dilaciones indebidas ha sido tenida en cuenta para la aplicación de la pena pero no podrá entenderse como muy cualificada
Las deficiencias de los juzgados no pueden justificar el retraso del proceso y por ello será de aplicación la atenuante por dilaciones indebidas
La individualización de la pena deberá ser modificada ya que será de aplicación la atenuante por dilaciones indebidas
En esta instancia tras el estudio del tiempo de duración del proceso se infiere que será de aplicación al atenuante por dilaciones indebidas por la parada del mismo sin justificación debida
El tiempo transcurrido sí es una dilación extraordinaria, pues cuatro años para un proceso que no es de especial complejidad es mucho tiempo
No Procede
Teniendo en cuenta que el acusado no mostró interés en la aceleración del proceso y la complejidad del mismo la duración no puede entenderse desmesurada y no se aplicará la atenuante por dilaciones indebidas
No podrá aplicarse la atenuante por dilaciones indebidas pues la complejidad del proceso y de imputados produjo los retrasos en el mismo
El retraso del procedimiento resultó imputable al acusado que no respondió a las notificaciones y por ello no podrá aplicarse la atenuante por dilaciones indebidas
La tardanza en la emisión de la sentencia no podrá suponer la aplicación de las dilaciones indebidas al quedar este hecho fuera de la garantía constitucional
Reparación del Daño
El mero ofrecimiento de una cantidad no supone la reparación del daño, que no podrá apreciarse porque además no fue alegada en el trámite procesal oportuno
La falta de prueba del pago del acusado a la víctima, aunque el otro acusado lo haya realizado, impide entender producida la reparación del daño por el recurrente
No pueden apreciarse las atenuantes por dilaciones indebidas pues el proceso no sufrió paralizaciones, ni tampoco la reparación del daño, dado que la cantidad consignada por el acusado era insignificante a lo defraudado
Las cantidades consignadas a los efectos de aplicación de la atenuante de reparación del daño son irrisorias en comparación con lo defraudado, no pudiendo ser de aplicación la misma
Delito continuado
Existe
No existen dudas de la apreciación del delito continuado, pues el acusado realizó dos ventas ilegales referidas a distintos perjudicados, que suponen el dolo conjunto propio de la continuidad delictiva
La pluralidad de acciones de engaño que afectaron a distintas personas permite confirmar la aplicación de la continuidad delictiva
Las múltiples defraudaciones de los acusados, y la cuantía de lo sustraído, permite la aplicación del delito continuado y el tipo agravado del artículo 205.5 del CP
Aunque se hayan hecho cuatro contratos de compraventa, se trata de un delito continuado, ya que es un plan preconcebido aprovechando idéntica ocasión
La venta de las casas consecutiva a diferentes compradores supone la continuidad delictiva
Los agentes cometen un delito de estafa continuado por haber urdido un plan para engañar al comprador, del que recibían dinero firmando contratos de opción de compra sobre bienes inmuebles de los que no disponían, que nunca llegaron a materializarse
No Existe
Aunque individualmente las cuantías defraudadas no superaron la cuantía legal para la agravación si lo hizo el conjunto, siendo correcta la agravación del delito de estafa, no pudiendo apreciarse también el delito continuado según la jurisprudencia
No podrá aplicarse el delito continuado pues aunque vendió 3 bienes la venta se realizó en una única acción aunque en un caso en condición de dueño y en otros como apoderado
No se aplica el delito continuado a la estafa, ya que solo llevó a cabo un engaño derivado del contrato de reserva que realizó en virtud de su condición de administrador
Para la aplicación de la pena por el delito de estafa no se produjo una doble valoración sobre las defraudaciones, procediendo aplicar el delito continuado del artículo 74 del CP
Las ventas de tres pisos del inmueble, aprovechando idéntica ocasión y con un plan preconcevido, constituyen el delito continuado
Aunque al denunciante realizase dos entregas de dinero no servirá para aplicar el delito continuado, porque el delito de integró solo con un engaño, que derivaron en dos actos dispositivos
Prescripción
La calificación del delito como estafa impide apreciar la prescripción alegada
Las viviendas adquiridas por los acusados fueron vendidas a terceros y el cómputo de las fechas de dicha transacción impide entender producida la prescripción del delito continuado
El tipo de delito castigado hasta con 6 años de prisión, impide apreciar en el supuesto la prescripción alegada por el acusado al no haber transcurrido los 10 años que marca la ley
Las calificaciones alternativas que aduce el Ministerio Fiscal sobre la agravación del delito de estafa son contrarias al principio acusatorio a los efectos de determinar la posible prescripción del delito
Teniendo en cuenta el inicio del cómputo de la prescripción del delito de estafa, este se ciñe al momento en que se desapoderó el dinero de una venta de un bien ajeno, no entendiéndose prescrito el mismo
Los delitos imputados al acusado no se entienden prescritos por la falta de notificaciones que resultan han sido practicadas así como por haberse dictado varias resoluciones que han supuesto la interrupción de la prescripción
El delito cometido por el acusado no se encuentra prescrito cuando se presentó la denuncia ya que el plazo de prescripción no es de 3 años sino de 10 al tratarse del tipo agravado del artículo 250.6 del CP
Inexistencia de Estafa
La empresa inmobiliaria solo intervino como mediadora en la compraventa no existiendo datos que prueben que se produjo desplazamiento patrimonial alguno que integre el delito de estafa o apropiación indebida
A pesar del entramado realizado por los acusados el relato de los hechos permite concluir que no puede integrar el delito de estafa no pudiendo aplicarse los preceptos que entendieron infringidos
El acusado que simplemente adquirió un inmueble en nombre de los perjudicados, no será condenado por el delito de estafa ya que si el precio no fue pagado no puede imputársele el pacto que realizaron con el otro acusado
La existencia de un contrato da cobertura para la desestimación de los elementos nucleares de la acción estafadora
Vender la vivienda habitual pendiente la liquidación de la sociedad de gananciales y apropiarse del importe no constituye estafa inmobiliaria
Incumplimiento de contrato de compraventa de viviendas no constitutivo de estafa ante las advertencias de la situación de crisis y posibles embargos del edificio por el vendedor
Segunda venta de inmueble rescindida la primera por el comprador con devolución de anticipo no constituye delito
Consultas
Cuestiones acerca del escrito de calificaciones provisionales de la acusación particular y de la posible prescripción del delito de estafa agravada
Venta de inmueble con préstamo hipotecario adquirido en escritura publica por uno de los miembros de la pareja de hecho, pero asumido como copropiedad por ambos en documento privado
No devolución de las sumas entregadas a cuenta del precio de la compraventa de vivienda en construcción, tras resolverse judicialmente el contrato privado
Posible ejercicio de acciones frente a los miembros del Consejo de Administración de empresa declarada en concurso
Venta ficticia de la vivienda familiar para desahuciar a su ex pareja y al hijo común, quienes tienen judicialmente atribuido su uso
¿Delito de estafa por ocultar la existencia de un pleito sobre un inmueble permutado?
Edificio con licencia de obra para aparthotel, que finalmente no se destina a la citada actividad turística, sino a viviendas individuales vendidas a particulares
Venta de inmueble ajeno: perjuicios en caso de restitución de la finca
Alzamiento de bienes por hipotecar fraudulentamente una finca, que después se transmite al acreedor hipotecario, existiendo proceso civil en el que se niega la titularidad de la misma por el transmitente
Posible estafa por venta de un inmueble por quien no es dueño de él, amparándose en un error del catastro
Posible delito de estafa por vender como libre un inmueble arrendado

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