Fraude de acreedores en la contratación inmobiliaria

Fraude de acreedores en la contratación inmobiliaria

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 9 / 2017

ISBN: 978-84-1332-877-5

Editorial: SEPIN

Referencia: 4117

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El Código Civil protege a los acreedores frente a los deudores que realicen actos de disposición sobre un bien de su propiedad, con la finalidad de sacarlo de su patrimonio y que el mismo no pueda ser perseguido para hacer frente a la deuda. El contrato realizado por el deudor, ya sea a título oneroso o gratuito, es en principio válido y eficaz frente a la otra parte, si bien, en el supuesto de que se haya realizado con el objetivo de crear un perjuicio al acreedor y que no pueda cobrar su crédito, este puede acudir a la acción de rescisión o también conocida como acción pauliana. En la presente guía con más de 80 documentos a través de la jurisprudencia, consultas y formularios recopilados, intentamos dar respuesta a todas aquellas cuestiones que pueden surgir en relación con esta figura.


Jurisprudencia y Resoluciones
Compraventa
Existe Fraude
La sentencia recurrida justifica de forma razonada la apreciación de fraude de acreedores en la compraventa litigiosa
La existencia de un mandamiento previo de embargo contra los bienes de la codemandada y su posterior venta a la otra demandada justifica la acción rescisoria ejercitada por la actora a fin de cobrar su crédito
Al afirmar en la sentencia el cese de actividad empresarial de la sociedad codemandada y la ausencia de bienes sobre los que ejecutar, se da una aceptación implícita de los fundamentos de primera instancia
La carencia de bienes de los deudores para afrontar las deudas cuando realizaron los contratos impugnados evidencia la existencia del fraude de acreedores
Se estima la acción pauliana y se declara la rescisión de la compraventa de la finca, ordenándose la nulidad y la cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad
El hecho de vender el inmueble a la madre de uno de los vendedores, por un precio muy inferior al de mercado y el que los vendedores continúen viviendo allí, acredita que la compraventa se realizó en fraude de acreedores y es radicalmente nula
Rescisión de la compraventa por haberse realizado en fraude de acreedores, al resultar acreditado que la vendedora tenía intención de defraudar a los perjudicados por el delito que originó su procesamiento
No Existe Fraude
Las ventas de inmuebles realizadas por el deudor de la póliza de crédito, no pueden considerarse como fraudulentas y por tanto decae el presupuesto básico de la acción pauliana ejercida
La compraventa de realizó por un precio muy ajustado al real, sin que se hayan acreditado el resto de requisitos necesarios para considerar la misma como en fraude de acreedores, sin que la relación parental entre las partes sea suficiente
El demandado cuenta con bienes suficientes para afronar la deuda que tiene con el demandante, sin que por tanto haya lugar a la rescisión de la compraventa realizada
Es válida la venta da la mitad indivisa sin que exista fraude de acreedores al no ser la deuda reclamada líquida en el momento de producirse dicha venta
En cuanto a la vivienda respecto de cuya venta se impetra la rescisión por fraude de acreedores, si el marido de la actora accedió a la propiedad de su 25% antes de establecerse la deuda para con su esposa, ningún acreedor existía cuando la vendió
Donación
Existe Fraude
Rescisión por fraude de acreedores de la donación realizada por el cofiador solidario, que se reserva el usufructo vitalicio sobre las fincas donadas, sin que disponga de otros bienes para hacer efectivo el cobro del derecho de crédito
Se rescinde la donación de los dos inmuebles donados por el presidente de la sociedad deudora a su hijo a fin de evitar que fueran objeto para satisfacer créditos pendientes
Rescisión de la donación efectuada al quedar constatada la insuficiencia patrimonial de los donantes para satisfacer sus deudas
Rescisión de la donación del inmueble al realizarse con ánimo defraudatorio
Nulidad de la donación de la vivienda realizada tras la concesión de un póliza de crédito y de haber dispuesto de cantidades importantes de dinero, que implica la existencia de un fraude de acreedores
No Existe Fraude
Se desestima la acción pauliana dirigida a declarar la ineficacia de la donación, al acreditarse que el donante cuenta con un patrimonio suficiente para satisfacer el crédito de la acreedora, faltando así el requisito de la subsidiariedad
No procede declarar la nulidad de la donación cuando se acredita que esta no se ha hecho con ánimo defraudatorio, sino a cambio de una cantidad de dinero que la donante precisaba
No procede la rescisión de la donación realizada por el demandado a su madre porque no se ha acreditado que el carácter subsidiario de la acción ni al ánimo defraudatorio ya que, cuando se realizó, el demandado estaba al día en el pago del préstamo
No es nula la donación de inmueble al no ser simulada ni acreditarse que se hizo para ocultar patrimonio frente a terceros acreedores, cuando al no haber accedido la donación al Registro de la Propiedad, los acreedores podrían reclamar
La inexistencia de la deuda cuando el donante efectuó las donaciones a su madre, pues suponía sólo un 13 % de su patrimonio, unido al desconocimiento de toda actuación inspectora, impide integrar dicho acto en un supuesto de fraudulento impago
Las donaciones de bienes sobre los que recaía garantía real no son defraudatorias cuando se hacen antes de que los efectos bancarios resulten impagados y cuando los donantes se reservan para sí el usufructo de dichos inmuebles
Constitución de Hipoteca
Existe Fraude
Rescisión del acuerdo de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria por el que se produce el pago por adelantado de los intereses del primer año, al realizarse en fraude de acreedores,ya que con esa cantidad podía haberse abonado la deuda
No desvirtuado el carácter gratuito de la operación consistente en la contratación de un préstamo hipotecario del que la concursada no obtiene ningún beneficio, se debe presumir que se hace en fraude de acreedores
Rescisión de la hipoteca constituida por la empresa concursada, al ser de carácter gratuito y constituir un fraude de acreedores
Se presume que la garantía hipotecaria se constituyó en fraude de acreedores ante la gratuidad de la operación
Nulidad de hipoteca que garantiza un préstamo bancario por haberse realizado una vez conocida la situación de la empresa y que implica fraude de acreedores
No Existe Fraude
La rescisión por fraude de acreedores, necesita para su plena vigencia que exista intención fraudulenta por parte del deudor, y en el pacto previo a la constitución de hipoteca en ningún momente se ha observado la misma
Es inviable la pretensión resarcitoria del contrato de constitución de hipoteca al no justificarse adecuadamente que el mismo tuviera como finalidad la causación de un perjuicio a la actora impidiéndola el cobro de la deuda
No existe fraude de acreedores por la constitución de una hipoteca sobre la vivienda al ser anterior al libramiento de las letras de cambio a favor de los demandantes
Es válida la constitución de una hipoteca sobre unos inmuebles al no quedar probado que fuera realizada en fraude de acreedores
No concurren los requisitos de la acción de rescisión de la hipoteca por fraude de acreedores pues la deuda del administrador codemandado frente a la sociedad actora no existe hasta que es declarada en la sentencia que estima la acción de responsabilidad
Aportación a Sociedad
El que las aportaciones de fincas por los demandados a la mercantil no supusiera una despatrimonialización de éstos, ya que a cambio recibieron el 90 % de las participaciones sociales, impide estimar la acción rescisoria entablada
Rescisión del negocio de aportación de diferentes bienes inmuebles al acreditarse que el mismo se llevó a cabo para evitar que la acreedora pudiera obtener la satisfacción de su crédito
Rescisión del contrato por el que se aportan unos solares a cambio de unas participaciones sociales, al perjudicar al actor, que se ve perjudicado al convertirse en extremadamente difícil el cobro de su crédito
Rescisión de los negocios a través de los cuales los demandados pretendían burlar las expectativas de cobro del banco acreedor, sustrayendo los bienes inmuebles de los que eran propietarios mediante la constitución de una sociedad ficticia
Rescisión de las aportaciones de los inmuebles a su sociedad por uno de los fiadores solidarios al no probar que dispone de otros bienes susceptibles de realización
Rescisión del negocio de aportación de unas fincas que garantizaban un préstamo impagado a una ampliación de capital al realizarse en fraude de acreedores
Otros Supuestos
Se declara rescindida, por haber sido realizada en fraude de acreedores, la "apartación de herencia" mediante la cual los cónyuges demandados adjudicaron a su hijo determinados bienes gananciales en pago de sus derechos hereditarios
Prospera la acción rescisoria de negocios traslativos por fraude acreedores, en perjuicio de créditos de la hacienda pública
Rescisión de la apartación, que al tener el carácter de gratuito sufre la presunción de estar otorgado en fraude de acreedores, sin que se haya probado la existencia de bienes suficientes para responder de los créditos
El contrato de vitalicio se firmó en fraude de acreedores para que la madre, que sabía que iba a ser deudora, no tuviera bienes en su patrimonio
Rescisión por fraude de acreedores de la permuta concertada por la sociedad demandada a cambio de acciones de la misma cedidas por su socios pues el banco demandante no tiene otra oportunidad razonable de cobrar de la ejecución de otros bienes
Rescisión de la escritura de dación en pago realizada en fraude de acreedores pues el deudor transmite a su madre usufructuaria la 1/4 parte de la nuda propiedad de tres fincas para así eliminar los bienes de su propiedad de la acción ejecutiva
Hay fraude de ley al celebrar fiducia colocando una propiedad a nombre de tercero cuando en realidad sigue siendo de su patrimonio teniendo como única causa preservar sus bienes frente a futuros acreedores
Acción de Rescisión
Requisitos
Existencia Crédito Anterior
Rescisión de la donación ante la existencia de un crédito a favor del actor, existir un ánimo defraudatorio y no tener otros medios para pagar la deuda al acreedor
El actor no era acreedor de un crédito con anterioridad a la transmisión de las fincas, además de que estas no garantizaban el contrato de permuta existente entre las partes, lo que impide el ejercicio de la acción pauliana
Rescisión del contrato de compraventa al haberse efectuado en fraude de acreedores, al ser perjudicial para el acreedor que tenía un crédito anterior ante la insolvencia de la mercantil demandada
La inexistencia de un crédito a favor del accionante de fecha anterior al contrato de compraventa que se pretende rescindir impide el éxito de la acción pauliana
Estimación de la acción rescisoria en fraude de acreedores pues no se requiere, como aduce el demandado, que el crédito anterior fuese exigible sino que basta su existencia para que pueda ser objeto de fraudulento impago
Rescisión de la donación al ser posterior al crédito del demandante, aunque la cesión de dicho crédito fuera posterior, y no contar el deudor con más bienes, sin que el hecho de que existan deudores solidarios impida el éxito de la acción rescisoria
Subsidiariedad
Se desestima la acción pauliana dirigida a declarar la ineficacia de la donación, al acreditarse que el donante cuenta con un patrimonio suficiente para satisfacer el crédito de la acreedora, faltando así el requisito de la subsidiariedad
Se respetan las exigencias de subsidiariedad de la acción pauliana, existe el crédito, hay riesgo patrimonial para el acreedor al producirse el acto rescindible y concurre insolvencia del deudor donante
Se desestima la acción rescisoria entablada, al no cumplirse el requisito de la subsidiariedad, puesto que los ejecutados poseían otra finca contra la que el ejecutante pudo dirigir el pago de la deuda
Se declara la rescisión, por fraude de acreedores, de la compraventa ya que con la transmisión se trataba de eludir el pago de un crédito, siendo evidente la voluntad defraudadora, concurriendo el requisito de la subsidiariedad
No prospera la acción rescisoria, al no haber cumplido la actora con el requisito de subsidiaridad que esta acción exige, al existir otros medios a los que no ha acudido la entidad bancaria para recuperar lo que se le adeuda
Se cumple el requisito de la subsidiaridad para ejercitar la acción pauliana, al estar los avalistas en situación de riesgo patrimonial al donar las fincas que eran las ofrecidas en garantía y no tener la deudora principal bienes para cubrir la deuda
Próposito defraudatorio
No se da la intención defraudatoria, ya que no consta acreditado que el banco demandado, conociera, cuando otorgó el préstamo hipotecario, que con ello podía perjudicar a otro acreedor
No es procedente la rescisión por fraude de acreedores al no concurrir el propósito defraudatorio cuando tuvieron lugar las ventas objeto del proceso
Se desestima la acción rescisoria al no haberse acreditado la existencia del "consilium fraudis" entre compradores y vendedores, con la consiguiente imposibilidad de cobro por el acreedor
Flexibilización del requisito del propósito defraudatorio, ya que el éxito de la acción rescisoria no exige prueba de una actividad intencionada, sino que basta la simple conciencia de causar daño al acreedor
Concurre el requisito del "consilium fraudis" cuando la representante de la compradora fue además de administradora única de la sociedad vendedora, fiadora solidaria de ésta última y con tal condición fue demandada como ejecutada
Rescisión de la donación al ser realizada en fraude de acreedores, al ser la intención del donante quedar en situación de insolvencia y así no hacer frente a la deuda que tenían con el demandante
Plazo
Inicio del Cómputo
El plazo para ejercer la acción rescisoria debe comenzar a contar desde el momento en el que el perjudicado conoce la falta de bienes del deudor por haberlos transmitidos, siendo en este caso a raíz de la diligencia de averiguación patrimonial
La acción rescisoria inicia el plazo de caducidad a partir de que el acreedor tiene conocimiento del acto lesivo realizado por la deudora, por lo que no había prescrito cuando se interpuso ante los juzgados
Donación inválida al hacerse en fraude de acreedores, sin que haya prescrito la acción ya que el cómputo comienza desde la fecha en que se estime acreditada la carencia de bienes
No ha transcurrido el plazo de caducidad de 4 años previsto para la acción pauliana, que comienza el día en que el administrador conoció la escritura de transmisión de participaciones
El dies a quo del plazo de caducidad de la acción rescisoria entablada, es el de la inscripción registral de la enajenación
Transcurso Cuatros Años
La Hacienda Pública que pretende la rescisión de la donación por fraude de acreedores, dejó transcurrir el plazo de cuatro años desde que tuvo conocimiento del hecho por el Notario
Habiendo pasado más de cuatro años, el pazo para pedir la rescisión del contrato de compra venta, basada en fraude de acreedores se encuentra caducado
Caducidad de la acción de rescisión por fraude de acreedores pues teniendo en cuenta la fecha en la que accedió la donación al registro de la propiedad y la de presentación de la demanda, ha transcurrido el plazo de 4 años del art. 1299 CC
En cuanto a la acción de rescisión por fraude de acreedores, la acción estaba caducada en el momento de presentar la demanda al haber transcurrido el plazo de cuatro años
Está caducada la acción de rescisión del contrato al ejercitarse más de cuatro años después de la inscripción en el registro de la propiedad
Suspensión
Suspensión del plazo de caducidad de 4 años para pedir la rescisión por fraude de acreedores en virtud del proceso penal anterior por alzamiento de bienes, finalizado con sentencia condenatoria
La acción rescisoria no está caducada por no haber transcurrido el plazo de cuatro años, teniendo en cuenta que quedó suspendido el plazo durante todo el tiempo del proceso penal
No procede apreciar la caducidad de la acción rescisoria por fraude de acreedores, ya que no han transcurrido los 4 años, habiendo quedado suspendido el plazo durante todo el tiempo del proceso penal
Formularios
Demanda de rescisión del contrato por fraude en perjuicio de acreedores
Demanda de rescisión de la donación de un inmueble por fraude en perjuicio de acreedores
Consultas
Requisitos que han de concurrir para ejercitar la acción rescisoria de un contrato
La donación de bienes para eludir la eficacia de un previsible embargo futuro puede constituir un delito de alzamiento de bienes. Posibilidad de presentar querella o en su caso acción revocatoria
Esquemas
Esquema sobre la acción rescisoria de los arts. 1290 y ss. Cc

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