Revisión de rentas en arrendamiento de vivienda

Revisión de rentas en arrendamiento de vivienda

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 10 / 2017

ISBN: 978-84-1332-895-9

Editorial: SEPIN

Referencia: 4147

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La revisión de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda, contemplada en el articulo 18 de la LAU 29/94, ha sido uno de los preceptos más modificados en los últimos años, por ello, una vez más debemos atender a la fecha del contrato para poder actualizarla correctamente, ya que son muy distintos sus requisitos: necesidad de pacto o no, tipo de índice aplicable, etc.


Doctrina
Las revisiones de renta en función de la fecha del contrato
Revisión de rentas de alquiler: reducción del plazo de prescripción a 5 años
Plazo de prescripción del art. 1.964 CC, reformado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre: ¿la acumulación de IPC, a efectos de revisión de rentas, será únicamente de los últimos cinco años? Y, en su caso, a tenor de la DT 5.ª de la citada Ley, que remite al art. 1.939 CC, ¿cómo afecta a los contratos anteriores al 7 de octubre de 2015?
A efectos de la actualización de la renta, si el dato del IPC es negativo ¿cabe pactar en los contratos de arrendamiento de vivienda actuales tan solo la aplicación del IPC si el mismo es positivo o estaríamos ante una cláusula nula?
¿Revisión de renta según IPC o IGC?
Jurisprudencia y Resoluciones
Aplicación IPC
Obligación legal
Revalorización de la renta conforme al IPC, tanto por prescripción legal como por actos propios de los arrendatarios
El IPC aplicable para actualizar la renta de años anteriores es el del mes de la firma del contrato
Pacto expreso
Ante la falta de pacto expreso, la actualización de la renta de la vivienda se produce automáticamente, sin necesidad de notificación alguna
Pacto contractual que establece la no revisión de las rentas cuando el arrendatario opte por el pago único del importe total de la anualidad
El art. 18 LAU opera en los arrendamientos de vivienda solo a falta de pacto expreso sobre actualización de rentas
No se estima nula la cláusula de actualización de renta distinta del IPC en el contrato de arrendamiento de vivienda, por ser notorio que los precios crecen por encima del IPC
Clausula nula
Nulidad, por ser contraria a Derecho, del pacto de actualización de renta prevista en el contrato
Nulidad de los contratos celebrados con la finalidad de eludir la actualización de renta conforme al IPC
No es posible establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de renta dentro de los cinco primeros años
Base que se debe considerar
No habiendo notificado la arrendadora a los arrendatarios el incremento de la renta, pese a pactarse que se realizaría conforme al IPC, la base que se debe considerar para el cómputo de lo adeudado será la renta sin actualizar
La actualización de la renta ha de tener como base la renta del año anterior, y no actualizaciones anteriores no notificadas
Otros sistemas transcurridos cinco años de duración
La actualización de la renta no puede hacerse en función del IPC anual, sino conforme al 5 % tras los primeros cinco años del arrendamiento, según se pactó, condenando al arrendatario al pago de la diferencia entre lo adeudado y lo que abonó de más
No es posible establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de renta dentro de los cinco primeros años
Cláusula ilegal de incremento de la renta muy superior al IPC durante los primeros cinco años
Notificación
Aceptación tácita
El arrendador puede comunicar al arrendatario la actualización de la renta por nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente
Habiendo abonado los arrendatarios durante más de una anualidad el importe actualizado de renta girado por la arrendadora, se entiende tácitamente aceptada la actualización, pese a no constar notificación fehaciente
Es cierto que no hubo notificación, pero la arrendataria pago la nueva renta, lo que evidencia su aceptación
Falta de notificación
No acreditado la notificación de la actualización de la renta no procede su abono
Falta de notificación y requisitos para actualización de la renta
Al no haberse procedido a la notificación de las actualizaciones de renta aplicables, ni constar aceptación e importe incrementado por el arrendatario demandado, se desestima la reclamación
Forma de notificación
No se estima la reclamación de la renta actualizada por no mediar notificación fehaciente a la arrendataria para hacerla efectiva ni la reclamación de los suministros puesto que según factura se devengaron una vez extinguido el contrato
Es válida la notificación de la actualización de renta por correo certificado, no recogido deliberadamente por la arrendataria
No procede la actualización de la renta por falta de recepción del burofax
Comunicación en recibo
El arrendador puede comunicar al arrendatario la actualización de la renta por nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente
Se condena al arrendatario al pago de la renta actualizada, que se comunicó por escrito en el recibo girado sin que se formulase oposición, al no constar el pago ni consignación de las cantidades adeudadas
Dado que el contrato refleja que la notificación del incremento de renta podrá hacerse mediante nota en el recibo, y así consta efectuado, se estima el desahucio por falta de pago y reclamación de rentas
Retroactividad
La actualización renta produce efectos desde el mes siguiente a la notificación al arrendatario
La actualización de la renta produce efectos desde el mes siguiente a la notificación al arrendatario
Requerido el pago de la renta actualizada con efectos retroactivos, y siendo requisito contractual la notificación a la arrendataria, solo debe abonarse el importe actualizado a partir de la comunicación
Procede la condena al pago de la renta actualizada íntegramente transcurrido el plazo de 10 años sin modificarse su importe, sin que ello suponga efecto retroactivo alguno ni abuso de derecho por el arrendador
La actualización de rentas no tiene efectos retroactivos a anualidades no revisadas sin que se pierda la variación del IPC
Prescripción
La revisión de la renta es potestativa para el arrendador mientras no prescriba el derecho
Formularios
Requerimiento de revisión de rentas. Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013 (ARTS. 18 y 4.3 LAU)
Requerimiento de revisión de rentas. Arrendamientos posteriores a 6 de junio de 2013 según IPC
Requerimiento de revisión de rentas. Arrendamientos posteriores a 6 de junio de 2013 según pacto
Requerimiento de revisión de rentas. Arrendamientos posteriores a 1 de abril de 2015 según IGC

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