Cláusulas abusivas en préstamo hipotecario

Cláusulas abusivas en préstamo hipotecario

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Mercantil

Publicación: 10 / 2017

ISBN: 978-84-1332-901-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 4165

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La Sentencia del TJUE 21-12-2016, que eliminó la Doctrina del Tribunal Supremo que limitaba la restitución al consumidor de todo aquello que pagó abusivamente por una cláusula suelo declarada nula, ha supuesto un enorme impulso para la supresión de las cláusulas abusivas de los contratos y para la obligada aplicación de la normativa protectora de los consumidores: Directiva 93/13, LCGC y TRLGCU. A partir de esta Sentencia, analizamos todas las cláusulas que se incluyen en los contratos de préstamo hipotecario con consumidores, en especial la cláusula suelo y/o techo, pero también otras muchas que están siendo cuestionadas como la de repercusión de gastos registrales, notariales e impositivos, la de interés remuneratorio, interés de demora, modalidad multidivisa, vencimiento anticipado, ejecución y algunas más. Es importante realizar un pequeño balance para poder conocer como está la situación de las principales cláusulas de los préstamo hipotecarios que están siendo impugnadas. A través de exhaustivos artículos doctrinales y de la últimas resoluciones judiciales, incluidas las de los polémicos Juzgados especializados en cláusulas abusivas, exponemos el panorama actual de las principales cláusulas litigiosas de los préstamos con garantía hipotecaria suscritos por consumidores, sin olvidar los aspectos procesales más relevantes.


Doctrina
Cómo está actualmente la situación de los afectados por cláusulas suelo, gastos de formalización y cláusulas de vencimiento anticipado
La cláusula suelo como condición abusiva en el contrato de préstamo hipotecario
Defensa jurídica del afectado por gastos hipotecarios
Vencimiento anticipado. ¿Cláusula abusiva?
¿Puede declararse nulo todo el procedimiento de ejecución hipotecaria por la existencia de una cláusula suelo?
Cuatro cuestiones de interés acerca de las hipotecas multidivisas
Índices de Referencia de los Préstamos Hipotecarios: ¿la litigiosidad hipotecaria que viene?
En cuanto a los prestatarios que solo obtuvieron la devolución parcial de los intereses en la cláusula suelo, ¿qué pasa con las costas del procedimiento? ¿Se puede considerar una estimación parcial?
Opinión
Todos los gastos de la hipoteca son para el prestatario
¿Cuándo pueden considerarse abusivos los intereses moratorios?
Costas en cláusula suelo: allanamiento de entidad financiera cuando no se ha acudido al procedimiento extrajudicial
Jurisprudencia Comentada
Costas y cláusula suelo: "La salvedad de la excepción" Comentario a la STS de 4 de julio de 2017 SP/SENT/909632
La cláusula de devengo de intereses 360/365 en préstamos hipotecarios
Jurisprudencia y Resoluciones
Tribunal de Justicia Europeo y Tribunal Supremo
El deber de claridad y comprensibilidad de la cláusula multidivisa obliga a las instituciones financieras a facilitar la información necesaria para que todo consumidor medio tome decisiones fundadas y conozca las consecuencias económicas del contrato
La Directiva 93/13 no se aplica al procedimiento del art 41 LH y el 250 LEC, para asegurar el derecho de propiedad inscrito a favor del banco y que es ajeno a la apreciación y ejecución de un contrato entre profesional y consumidor
No cabe apreciar cosa juzgada en un proceso declarativo posterior, fundado en la abusividad de cláusulas del préstamo hipotecario, cuando no existía posibilidad procesal de oponerla en el proceso ejecutivo anterior
De acuerdo con la Directiva 93/13 el banco debe devolver al consumidor que suscribió el préstamo hipotecario que incluía una cláusula suelo, declarada nula por abusiva, las cantidades obtenidas indebidamente en virtud de ésta
No cabe apreciar cosa juzgada ni sobreseimiento del litigio porque los pronunciamientos sobre una acción colectiva no determinan cosa juzgada en relación con una posterior acción individual
Caja España se allana a las pretensiones del consumidor que suscribió el préstamo hipotecario cuya cláusula suelo es declarada nula, debe devolver lo cobrado indebidamente en virtud de ésta y es condenado al pago de las costas de la apelación
No cabe apreciar efecto de cosa juzgada porque no se puede vincular procedimientos fruto de una acción colectiva a procedimientos posteriores fruto de una acción individual ejercitada por consumidores
Banco Popular debe devolver lo cobrado indebidamente, en aplicación de las cláusulas suelo, al declararse éstas nulas por falta de transparencia
Existe interés casacional evidente en la declaración de nulidad de la cláusula suelo sin existencia de cosa juzgada que limite la eficacia restitutoria de lo cobrado indebidamente en virtud de ésta, fruto de la contratación del préstamo hipotecario
El banco debe devolver las cantidades cobradas indebidamente en virtud de la cláusula suelo declarada nula y se le impone las costas de la apelación por reiterar la petición de suspensión de las actuaciones rechazada en la audiencia previa
Aplicando el Derecho de la Unión, la nulidad de la cláusula suelo conlleva la restitución al consumidor de lo percibido por el banco en su aplicación y la condena al pago de las costas de ambas instancias conforme al principio de vencimiento
La nulidad de la cláusula suelo conlleva, por primacía del derecho comunitario, la devolución de las cantidades cobradas indebidamente en virtud de ésta al consumidor por parte del banco y la imposición de costas de las instancias a este último
La nulidad de la cláusula suelo conlleva la devolución de lo obtenido por el banco en virtud de ésta al consumidor, siendo condenado al pago de las costas de ambas instancias pero no de las de este recurso por aplicación del principio de vencimiento
Se condena a Caja Laboral Popular al pago de las costas de primera instancia y apelación por reiterar el sobreseimiento del litigio y su oposición a la nulidad de la cláusula suelo, no se hace especial declaración de las de este recurso
Procede imposición de costas de las instancias por concurrencia de los principios de vencimiento, no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y efectividad del derecho comunitario sobre nulidad de cláusulas suelo y devolución de cantidades
Cajasur no se opone a la declaración de nulidad de la cláusula suelo y a la condena a devolver lo cobrado indebidamente en virtud de ésta, cabe imposición de las costas causadas en primera instancia exclusivamente
La nulidad de la cláusula suelo conlleva la devolución de las cantidades obtenidas indebidamente por parte del banco en virtud de ésta, sin graduación ni limitación, conforme a Directiva 93/13, se aplica el principio de vencimiento en las costas
Tras la declaración de nulidad de la cláusula suelo, y en aplicación de los principios de primacía del derecho comunitario y de no vinculación de cláusulas abusivas, procede devolución íntegra de las cantidades percibidas indebidamente por el banco
Los principios de vencimiento, no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y efectividad del derecho comunitario justifican la imposición de las costas de las instancias al banco, sin expresa imposición de las de casación
La falta de transparencia de la cláusula suelo provoca un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, incompatible con la buena fe, por la imposibilidad de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá
Interés casacional manifiesto: se rechaza la causa de inadmisibilidad alegada por la entidad bancaria aplicándose la doctrina jurisprudencial de la Sala en materia de cláusula suelo tras la STJUE de 21 de diciembre de 2016
Audiencias Provinciales
La cláusula suelo no supera el control de transparencia, por haber sido impuesta por el banco sin darle al actor ningún tipo de información acerca de su trascendencia económica
El actor no tuvo conocimiento del alcance de la cláusula suelo ni de su importancia como elemento definidor del préstamo, no superando por tanto el control de transparencia debe declararse su nulidad por abusiva
El banco impuso la cláusula suelo de manera unilateral, sin informar previamente al actor de su alcance y repercusión en las cuotas a devolver del préstamo, no superando por tanto el control de transparencia
La cláusula que establece que el índice de referencia del préstamo del actor era el IRPH ha sido impuesta por el banco de manera unilateral sin ser explicada al actor y sin que éste pueda optar entre este índice y el euribor, siendo por tanto abusiva
El banco no informó claramente al actor de los efectos económicos asociados al sistema de amortización mediante pago periódico de una suma fija, entregando la oferta vinculante un día antes de la firma del préstamo, siendo dicha cláusula abusiva
Dado que el actor es una entidad mercantil que se dedica a la promoción inmobiliaria no tiene la condición de consumidor, no pudiendo invocar dicha normativa para pretender la nulidad de la cláusula suelo
La escritura de subrogación hipotecaria se limita a indicar el principal, el plazo de amortización, el tipo de interés aplicable y el diferencial omitiendo cualquier mención a la cláusula suelo pese a la trascendencia de la misma
El restablecimiento de la situación anterior a la celebración del préstamo hipotecario, nulo por inclusión de la cláusula suelo, impone que la restitución deba comprender también los frutos, productos o rendimientos que hayan generado
La actuación abusiva de la entidad bancaria al calcular el interés variable aplicando un índice referencial que se contempló con un carácter meramente temporal, coyuntural y no definitivo conlleva una modificación por el tipo legalmente previsto
La novación del préstamo en el caso de dos consumidores (posteriormente a la sentencia del TS de nulidad de cláusulas suelo por falta de transparencia) conlleva la restitución de cantidades, en virtud de la original, hasta la aplicación de la nueva
El art. 6 de la Directiva 93/13 se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo de la cláusula suelo, debe devolverse lo cobrado por su aplicación sin límites
La eliminación de la cláusula suelo del contrato hipotecario por parte del banco pero la no devolución de lo cobrado por su aplicación conlleva el deber de imposición de las costas a la entidad bancaria ya que podía haber evitado el presente juicio
Es válida la cláusula suelo de préstamo hipotecario cuando ha sido debidamente negociada y es clara y transparente de manera que el cliente comprende realmente lo que está contratando
Es válida la cláusula IRPH que referencia el interés variable del préstamo cuando se ha incorporado debidamente al contrato e informando al cliente sobre la misma
No existe prueba que acredite que el banco explicara al actor que su préstamo estaba sujeto a una cláusula suelo, ni la trascendencia económica de la misma, no superando el control de transparencia de declara su nulidad por abusiva
No existe cosa juzgada en el ejercicio de acción individual de nulidad de cláusula suelo por existir una previa acción colectiva sobre la cláusula suelo cuando el actor no participó en esta y no se le puede limitar sus derechos
La estimación de la demanda de nulidad de cláusula suelo y la petición accesoria de restitución de cantidades conforme al criterio del Tribunal Supremo conlleva la imposición de costas a la entidad y también por existir requerimientos previos
Es válida la cláusula de interés remuneratorio de un préstamo hipotecario referenciado al IRPH al ser elemento esencial del contrato, controlado por el banco de España y saber el cliente que contrata a tipo variable y no fijo, con lo que ello supone
La cláusula suelo fue impuesta de manera unilateral por el banco, quién nunca explicó al actor la trascendencia económica de la misma, motivo por el cual se declara su nulidad por no superar el control de transparencia
Declarada la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia, procede condenar a la entidad bancaria demandada al pago de las costas de primera instancia
La cláusula de vencimiento anticipado declarada nula, forma parte de la causa de pedir en el procedimiento de ejecución hipotecaria y constituye presupuesto, lo que implica el sobreseimiento del proceso
Es válida la cláusula de interés remuneratorio de préstamo hipotecario, elemento esencial del contrato pues forma parte del precio cuyo cálculo se pacta conforme al año comercial y no natural al no generar desequilibrio entre las partes
Que el actor no haya acertado en su elección de hipoteca multidivisa no implica que el banco incumpliese su obligación de diligencia y buena fe, ya que fue el actor quien buscaba un préstamo en moneda extranjera
La nulidad de cláusula suelo no queda confirmada por novación posterior, ya que la nulidad se arrastra, ni por la renuncia a ejercitar acciones judiciales
Es nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota
El banco modificó las condiciones del préstamo del actor, pasando de ser el índice de referencia el euribor al IRPH sin explicarle claramente las consecuencias de ello, no superando dicha cláusula el control de transparencia
La acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva de un préstamo hipotecario conforme el art. 83 TRLGDCU, es imprescriptible, si bien los efectos restitutorios están sometidos al plazo de prescripción de las acciones personales
Es nula por abusiva la cláusula de intereses moratorios al quedar fijados en más de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, en este caso, se estableció en 8.5 puntos
El prestatario que se subrogó en el préstamo concedido al promotor conocía la cláusula sobre los intereses remuneratorios referenciados al IRPH y la aceptó
Es abusiva la cláusula que establece que corresponde al prestatario los gastos de inscripción de la hipoteca, al ser la entidad financiera la que se beneficia y a cuyo favor se realiza
La cláusula suelo supera el control de incorporación pero no el de transparencia, sin que el hecho de haber existido una novación en el interés implique que el consumidor tuviera conocimiento de las consecuencias de su aplicación
Que el actor eligiera el tipo de divisa no implica que entendiese el funcionamiento de una hipoteca multidivisas ni los riesgos de la misma, incumpliendo el banco su obligación de prestar una diligente información
Habiendo incumplido el deudor principal con la obligación de abonar el préstamo concedido por el actor, los demandados, por su condición de avalistas están obligados a afrontar el importe debido
El banco hizo caso omiso al requerimiento del actor acerca de la petición de nulidad de la cláusula suelo, quién se vio forzado a demandarlo, existiendo una clara mala fe en el a allanamiento, procediendo la condena en costas
Declarada la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia, procede imponer la costas de primera instancia a la entidad bancaria demandada
Se declara la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia, debiendo el banco devolver todo lo indebidamente cobrado desde el inicio del préstamo hasta la firma de la escritura de novación hipotecaria
El acuerdo privado de novación por el cual se elimina la cláusula suelo y se establece un interés fijo se considera válido, estando el banco obligado a devolver solamente lo cobrado desde el inicio del préstamo hasta la firma de dicho acuerdo
El que en la subrogación se redujera el tipo aplicable y el plazo de amortización, no implica que la cláusula suelo fuera negociada y que se informara de forma suficiente sobre y existencia y contenido real
Al no tener el actor la condición de consumidor, no procede que invoque dicha normativa para pretender la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia, desestimándose su acción
Fue el actor quién tomó la iniciativa en la contratación del préstamo multidivisas, conociendo perfectamente su funcionamiento y riesgos que acarreaba, no apreciándose falta de información ni vicio del consentimiento alguno
La cláusula que establece que todos los gastos notariales ocasionados por la formalización de la hipoteca son por cuenta del prestatario se considera abusiva debiendo tenerse la misma por no puesta
La cláusula suelo es abusiva al ser redactada e impuesta por el Banco, sin que el cliente bancario pueda negociarla, y sin que el hecho de que no esté escondida implique el conocimiento por el prestatario
La cláusula suelo incorporada al contrato de préstamo con garantía hipotecaria reúne las características de estandarización y es impuesta por la entidad bancaria al consumidor, debiendo ser considerada como una condición general de la contratación
No procede declarar la nulidad de la cláusula suelo, por tener el actor la condición de empleado de Banca, experiencia en la compra de inmuebles y conocer el significado de la misma, la cual está redactada con absoluta claridad
El clausulado de la hipoteca multidivisas es claro en referir el riesgos que se corre por la fluctuación del cambio de divisas, no pudiendo el actor pretender la nulidad por falta de información
Hay litispendencia cuando en proceso de ejecución hipotecaria se ha opuesto la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y de intereses de demora, no cabe nuevo proceso sobre la nulidad de las mismas
La entidad financiera se allanó cuanto conocía la demanda y la ampliación referente a la nulidad de la cláusula sobre gastos hipotecarios, sin que hiciera alegación en ese momento, sin que por tanto pueda ahora recurrir sobre esa cuestión
Juzgados de Primera Instancia
La acción de nulidad no ha caducado porque no han transcurrido 4 años, procede declarar la nulidad del préstamo hipotecario multidivisas por error excusable en el consentimiento y Bankinter debe restituir la cantidad de dinero y los intereses legales
Aunque la cláusula de repercusión de impuestos es nula por ser demasiado amplia y no concretar los tributos a los que se refiere, el pago del ITPYAJD corresponde al prestatario
Imposición de costas al banco por mala fe, puesto que desoyó el requerimiento fehaciente, al que se acompañó copia de una posible demanda, enviado por el prestatario para que cesara en la aplicación de la cláusula suelo
Corresponde al banco pagar los gastos notariales porque la constitución de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la propiedad benefician al prestamista y porque la celebración de un préstamo no precisa escritura pública
Corresponde por partes iguales al prestatario y a la entidad bancaria pagar los aranceles notariales porque ambas partes tienen el mismo interés en elevar a público la escritura del préstamo hipotecario
El pago de los aranceles notariales por la formalización de la escritura de compraventa corresponde por igual a entidad bancaria y a prestatario porque tienen el mismo interés en ello El banco pagará los gastos de Registro porque es el principal interesado en la inscripción de la escritura pública de la hipoteca Al no informarse a los prestatarios de su derecho a elegir la gestoría o a rechazar su contratación, corresponde al banco el abono íntegro de todos los gastos por este concepto El banco pagará los gastos de tasación pues no ofreció a los prestatarios la posibilidad de negociar individualmente algún aspecto de aquella y decidió unilateralmente la empresa que la haría para posibilitar en el futuro una ejecución hipotecaria
Es nula la cláusula de gastos del contrato de préstamo hipotecario porque impone todos al prestatario, sin concretarlos y porque ignora la normativa la normativa aplicable \ A falta de acuerdo entre las partes, el pago de los aranceles notariales corresponde por igual al banco y al prestatario puesto que ambos tienen un interés equitativo en la formalización de la escritura pública \ La entidad bancaria debe pagar todos los gastos de Registro conforme al Real Decreto 1427/1989, pues la garantía se inscribe por su único interés \ Los gastos de la tasación, que no eran un requisito obligado, corresponden por completo al banco, que no informó al prestatario de su derecho a elegir la empresa que la realizaría o de rechazar la contratación del servicio
Al ostentar el banco y el prestatario un equitativo interés en la formalización en escritura pública del préstamo con garantía hipotecaria, deberán pagar a partes iguales los aranceles notariales \ Los gastos de tasación corresponden al banco que no informó al consumidor de que era un gasto voluntario ni de que tenía potestad para elegir a quien la realizara
No procede condena en costas en proceso de nulidad de cláusula suelo porque la actora no interesó dicha condena y porque no cabe apreciar mala fe en el banco que se allanó antes de contestar
La cláusula suelo ha sido impuesta de manera unilateral por el banco, sin ser debidamente explicada al actor, no superando el control de transparencia procede declarar su nulidad por abusiva
Cargar al prestatario con gastos derivados de la preparación de la hipoteca y con todos los que se deriven del contrato o se mencionen en él es abusivo, ex art 89 TRLGCU
Es nula la cláusula de atribución de gastos y tributos por omitir las normas tributarias y no realizar distinción alguna entre gravámenes, vulnerando además la regulación de sujetos pasivos Es nula la cláusula de intereses de demora por ser claramente abusiva al superar de forma exponencial los límites establecidos para contratos de crédito
Que el prestatario fuera previamente informado sobre los gastos de formalización de la hipoteca no determina que la cláusula que los recoge no pueda ser abusiva \ A falta de acuerdo sobre el pago de los aranceles notariales corresponde su pago por partes iguales al prestatario y al banco porque ambos ostentan el mismo interés en la elevación a pública de la escritura \ El banco se hará cargo de los gastos de Registro, porque la inscripción de la garantía hipotecaria se practica a su único interés \ Los gastos de gestión para la constitución del préstamo hipotecario deben ser impuestos al banco que no informó al prestatario de que su contratación era voluntaria ni de que tenía derecho a designar a quien gestionara
Es anula por abusiva la cláusula que repercute al prestatario todos los gastos notariales y registrales, porque es el banco el principal interesado en la escrituración y registro de la garantía hipotecaria El desplazamiento in totum al prestatario de todos los impuestos habidos y por haber es abusivo, más aún cuando el banco es sujeto pasivo del IAJ en cuanto a constitución del derecho y expedición de copias, actas y testimonios que interese
La cláusula que impone al actor el abono del impuesto de transmisiones patrimoniales que grava el préstamo hipotecario se considera conforme a las normas tributarias no apreciándose abusividad alguna La cláusula que impone al actor la totalidad de los gastos de gestoría se considera abusiva por no establecer una distribución equitativa, debiendo repartirse dicho gasto en partes iguales con la entidad bancaria
La cláusula sobre vencimiento anticipado tiene la consideración de condición general de la contratación, ya que no fue negociada con el prestatario, ni se acreditan los motivos que justifiquen su inclusión en el préstamo hipotecario Es nula la cláusula de vencimiento anticipado, que no gradúa ni modula el grado de incumplimiento del prestatario, pudiendo darse por vencido por el impago de una cuota, siendo indiferente que el prestamista no haya hecho uso de esa facultad Es abusiva la cláusula que establece que corresponde al prestatario el pago de los gastos notariales así como los derivados de la inscripción de la hipoteca, al ser gastos que deben ser satisfechos por la entidad financiera Declarada nula la cláusula sobre los gastos de notario y registro, que fueron satisfechos por el prestatario, este tiene derecho a su devolución más los intereses legales
La cláusula sobre gastos de hipoteca no fue negociada individualmente y estaba prerredactada por la entidad, sin que el hecho de que el prestatario fuera empleado en una entidad participada por el banco le prive de su condición de conssumidor La cláusula que establece que los gastos notariales y registrales de la hipoteca corresponden al prestatario ocasionan a este un desequilibrio relevante y que no hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada

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