¿Cuándo procede devolver o compensar la fianza de un arrendamiento?

¿Cuándo procede devolver o compensar la fianza de un arrendamiento?

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 1 / 2018

ISBN: 978-84-1332-967-3

Editorial: SEPIN

Referencia: 4312

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La fianza, garantía obligatoria en todo contrato de arrendamiento conforme establece el art.36 de la LAU, da lugar a varios interrogantes: ¿Cuáles serán los requisitos para su devolución? ¿Basta con la entrega de llaves o habrá que comprobar la existencia de daños? ¿Qué plazo existe para la restitución? ¿Puede compensarse la fianza con las rentas adeudadas u otros importes? Estas cuestiones fundamentales se analizan, entre otras, en esta práctica guía con recientes resoluciones de los Tribunales, además de incluir dos estudios sobre la materia.


Doctrina
Distintos aspectos sobre la fianza
Opinión
¿Se puede utilizar la fianza para pagar las últimas rentas? ¿Procede la compensación?
Jurisprudencia y Resoluciones
Devolución
Requisitos
Para que proceda la devolución de la fianza el contrato tiene que estar resuelto
Al no quedar resuelto el contrato, no procede la devolución de la fianza ni de las rentas abonadas, puesto que se hizo uso de la finca arrendada
Aunque el arrendador esté facultado para aplicar unilateralmente el importe de la fianza al pago de rentas, no es su obligación hacerlo, pues ello supondría renunciar a la garantía antes de la extinción del contrato
Ante la negativa del arrendador a recibir las llaves, la arrendataria las consigna ante notario, condicionando su entrega, por lo que no se restituye la posesión y no se condena al arrendador al pago de indemnización ni a restituir la fianza
Se condena a la arrendataria al abono de las rentas impagadas, así como al pago de los gastos de devolución de los recibos, sin descuento de la fianza al no ser reintegrada la posesión a la propiedad hasta el pleito
Condena al arrendador a devolver la fianza, ya que el contrato, modificado para rebajar la renta, se extinguió de mutuo acuerdo, concertándose nuevo arrendamiento del local en los días siguientes, sin acreditarse que existieran desperfectos
Al no haber concluido la relación arrendaticia al tiempo de presentarse la demanda, debe mantenerse la fianza
No cabe devolución de la fianza hasta que el contrato esté resuelto
Hasta la terminación del arriendo y la devolución de las llaves no cabe instar la restitución de la fianza
Al no haber concluido la relación arrendaticia al tiempo de presentarse la demanda, no está obligado el arrendador a devolver la fianza prestada
Intereses
La arrendadora debe devolver la fianza más intereses al no acreditar daños en el inmueble
Una vez entregada la posesión del inmueble y acreditada la no existencia de daños, el arrendador debió entregar la cantidad depositada en concepto de fianza, por lo que tendrá que abonar también los intereses por demora
Momento del devengo de los intereses legales por la restitución de la fianza al arrendatario
Al deber dinero el inquilino por el alquiler al arrendador, este no tenía obligación de devolver la fianza y por ello no se han generado intereses
Pese a la regulación legal de la fianza, establecido por contrato que la arrendadora cuenta con dos meses para devolver su importe desde la resolución del arriendo, el devengo de intereses lo será desde la fecha pactada
Aunque la arrendadora no haya devuelto en su momento la fianza, al no haber cumplido la inquilina con su obligación de pago de la renta y suministros, cuya cuantía es mayor, no puede esta pretender que el impago de la fianza genere intereses a su favor
El plazo de devolución del mes está establecido a efectos del inicio de la obligación de abonar intereses
Condena a la devolución de la fianza, así como de los intereses devengados, habiendo la arrendataria restituido el local al término del contrato
Daños
No procede
Constando en informe pericial daños superiores al importe de fianza la misma no se reintegra y se condena a la arrendataria a pagar la diferencia
La arrendadora no debe devolver el importe total de la fianza al haberse acreditado el coste de reparación de los daños que presentaba la vivienda al término del arriendo y que han sido acreditados
No se acoge la devolución de la fianza reclamada al haber acreditado los propietarios con fotografías y facturas el estado del local al término del contrato y la falta del mobiliario cuyo importe de reparación es mayor que el de la fianza
No procede la devolución de la totalidad de la fianza al haberse acreditado una serie de desperfectos en el momento de la entrega de llaves de la vivienda
Existencia de desperfectos cuando se entrega la vivienda, por lo que no procede la devolución de la fianza
Procede la compensación de la fianza con las cantidades reclamadas acreditados los desperfectos en el inmueble arrendado
No procede la devolución de la fianza ante los daños y desperfectos ocasionados en la vivienda por uso negligente del arrendatario
El arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario descontando las cantidades para sufragar los desperfectos en el inmueble
Procede la compensación de la fianza correspondiente a la reparación de los desperfectos imputables a la arrendataria
Acreditación de daños en la vivienda arrendada, cuyo importe debe deducirse de la fianza retenida al arrendatario
Procede
Derivados del uso normal
No procede el descuento de la fianza con los gastos de limpieza y pintura del local, puesto que se derivan del normal uso, no han sido acreditados ni pueden imputarse al arrendamiento, que solo ha durado cuatro meses
Procede la devolución de la fianza al arrendatario, pues los arreglos que realizó el arrendador se deben al mantenimiento ordinario de la vivienda
La limpieza general del local para reintegrarlo al tráfico no permite minorar la obligación de reintegro de la fianza
Los desperfectos que son consecuencia del uso del inmueble no fueron dolosamente causados, por lo que el arrendador debe devolver la fianza
La arrendadora del local no puede retener la fianza por los desperfectos consecuencia del uso del mismo
La entidad de los daños existentes en la vivienda no son susceptibles de la detracción de la fianza, que debe ser devuelta por el arrendador
Compensación
Rentas
Procede
Entregadas las llaves de la vivienda sin salvedad sobre su estado que la testigo indica era correcto procede reintegrar la fianza descontando sólo la parte proporcional de renta adeudada sin incluir la falta de preaviso pues la resolución fue pactada
Procede la compensación de la fianza con las rentas debidas al no constar reclamación por daños en el local
Extinguida la relación arrendaticia al término del plazo de duración pactado y no reintegrada la fianza, procede el descuento de su importe respecto de la cifra de condena por impago de rentas
Procede la compensación de las cantidades que debe abonar el arrendatario por rentas y daños con la fianza entregada al comienzo del arrendamiento por ser ambas deudas líquidas, vencidas y exigibles
Compensación de la fianza por deudas del arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento sobre el local
Compensación de la fianza por las cantidades debidas por el arrendatario en concepto de rentas derivadas del contrato de arrendamiento
Procede la compensación de la fianza al quedar probado que la arrendataria debe la cantidad reclamada
No procede
No procede la devolución de la fianza pues se pactó que se descontaría de la cuantía adeudada finalizado el arrendamiento
No se condena a la arrendadora a abonar indemnización por cambiar la cerradura del local pues previamente la actora incumplió el contrato dejando de pagar rentas y suministros no correspondiendo tampoco la devolución de la fianza que se compensa
No acreditado el pago de las rentas y los gastos comunitarios reclamados ni que las llaves de la vivienda se entregasen en la fecha señalada por el demandado, se estima la demanda de desahucio sin compensación con la fianza por no alegarse previamente
Imposibilidad de que el arrendatario compense unilateralmente las rentas
No procede la compensación de la fianza con la deuda arrendaticia al desconocerse si existen otros incumplimientos de los que deba responder la fianza, dado que no ha sido devuelta la finca ni verificado su estado
No procede la compensación de las rentas debidas con la fianza al tener esta una finalidad diferente
Figurando desperfectos en la vivienda que han sido acreditados mediante pericial, la fianza no puede compensarse con las rentas reclamadas
Otros importes
Procede
Se descuenta de la fianza la parte proporcional de la factura de suministro eléctrico por el tiempo que la industria fue explotada por la arrendataria actora
Se condena a la arrendataria al reintegro de la fianza previo descuento de los gastos de consumo pendientes sin incluir coste de pintura del piso, ya que se aporta presupuesto y no factura y el desgaste es fruto del normal uso por el arrendatario
Compensación de la fianza con el pago de la tasa de basura, aunque la arrendadora no pruebe el pago
Descuento del importe de la fianza que habrá de restituirse al arrendatario del importe adeudado por tasa de basura
Compensación de las rentas adeudadas y suministros, así como los impagos del IBI, con el importe de la fianza que debió restituirse al término del contrato por mutuo acuerdo
Al haber dejado de abonar el inquilino el suministro eléctrico vigente el alquiler, la fianza prestada no será devuelta, pues se destinará al pago de dicha deuda
Compensación de las cantidades reclamadas por consumos con el importe de la fianza
El propietario puede hacer uso de la fianza prestada por el inquilino para pagar las cuotas de Comunidad de Propietarios, que debería haber pagado este
No procede
No procede compensar con la fianza la cantidad reclamada y el IBI pendiente
Resolución anticipada del contrato
Procede
Celebrado el contrato de arrendamiento de local por más de cinco años y desistido unilateralmente por el arrendatario, se le condena al pago de una renta por cada anualidad que resta por cumplir previa compensación con la fianza que ha de retornar
No hay incumplimiento del arrendador, siendo el abandono de los arrendatarios desistimiento unilateral que implica la condena al pago de las rentas hasta el año de duración del contrato previo descuento de la fianza
Pérdida de la fianza, según lo pactado en contrato, por la resolución unilateral y anticipada del contrato sin causa justificada, ya que no existe incumplimiento del propietario por no reparar daños que no le fueron requeridos
Desistido el contrato por la parte arrendataria debido a los problemas de salubridad del local por humedades y olores y estando la finca en posesión de la actora, procede la compensación de las rentas y cuotas comunitarias reclamadas con la fianza
Justificado el desistimiento de la arrendataria, procede la desestimación de la acción de reclamación de rentas por haberse satisfecho sobradamente la posible deuda con la fianza y el aval
De la indemnización por desistimiento debe descontarse el importe entregado en concepto de fianza
Condena al arrendador al reintegro de la fianza previo descuento de las rentas devengadas por el plazo de preaviso de la resolución contractual que no fue observado y de los importes de luz adeudados
Desistido el contrato unilateralmente por el arrendatario un mes antes de los cinco años de duración pactados, se compensa dicha mensualidad de renta con la devolución del importe de la fianza
Al resolver anticipada y unilateralmente los inquilinos el contrato de alquiler, el arrendador se puede quedar con la fianza prestada tal y como se pactó
Pactado que la fianza se perderá en caso de penalización por resolución anticipada del alquiler, puede el arrendador quedársela
No procede
La resolución anticipada del contrato fue consentida por las partes, pero procede la condena por las rentas adeudadas sin que pueda compensarse con la fianza
Al no constar acreditada la existencia de pacto por el que el arrendatario desistía unilateralmente del contrato y a cambio la arrendadora podía hacer suya la cantidad entregada como fianza, procede su restitución
No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
No procede compensar la fianza al no probar el arrendatario que el desalojo anticipado fuera consentido por el arrendador

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