La cesión y el subarriendo de vivienda. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

La cesión y el subarriendo de vivienda. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 2 / 2018

ISBN: 978-84-1332-979-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 4370

Precio: 18

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Este tema cambió radicalmente con la entrada en vigor de la LAU 29/1994, para estos contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 el arrendatario podrá ceder si existe el permiso escrito del arrendador, todo lo contrario que sucedía en el TR 1964 donde no era necesaria tal autorización. También es posible el subarriendo parcial, pero con la misma exigencia. Cualquier cesión o subarriendo realizado de otra forma dará lugar a la resolución del contrato conforme al art. 27.2, apdo. c) de la citada Ley. Analizamos en este estudio, mediante doctrina y jurisprudencia, la necesidad de autorización, la ocupación por terceros, la duración del subarriendo, la resolución del contrato y la legitimación procesal, indicando también consultas de la Dirección General de Tributos y formularios aplicables.


Doctrina
La cesión del contrato y el subarriendo: requisitos
Resolución del contrato de arrendamiento por subarriendo o cesión inconsentida
Jurisprudencia y Resoluciones
Consentimiento del arrendador
Que los arrendatarios de VPO estén empadronados en otra vivienda no implica que el arrendador conociese que se habitaba por terceros ni que lo consintiera tácitamente por lo que se resuelve el arrendamiento por cesión inconsentida
No procede la nulidad del contrato de subarrendamiento al no probarse que el propietario lo desconociese puesto que consta que autorizó su celebración
Resolución contrato por cesión de la vivienda a un tercero sin consentimiento de la propietaria
La cesión del arrendamiento exige el consentimiento escrito del arrendador para protegerle frente a eventuales introducciones de terceros
El subarriendo o cesión de la vivienda exige el consentimiento pero también el cumplimiento de los requisitos legales
Acreditado que el arrendatario realquilaba habitaciones por internet no teniendo consentimiento verbal del propietario y estando expresamente prohibido por contrato, se resuelve el contrato de arrendamiento
Arrendatario legitimado par permitir, sin necesidad de consentimiento, el uso y disfrute conjunto a familiar unido por vinculo de filiación
2005 No acredita la existencia del consentimiento para el subarriendo la testifical de persona que dice haber sido autorizado como subarrendatario con anterioridad
Ocupación por tercero
Resolución de contrato por subarrendamiento inconsentido al acreditarse que la vivienda es ocupada por tercero ajeno al contrato que designa la finca como domicilio fiscal y pone su nombre en el buzón abonando renta al arrendatario
Resolución del contrato por cesión inconsentida de la vivienda tal y como se ha acreditado mediante la testifical de vecinas que han declarado que el demandado no ocupaba el inmueble y que lo hacía un tercero
Pago renta por tercero
El hecho de que la hermana del arrendatario abonase las rentas y los suministros y que los ingresos se aceptasen por la propiedad no determina que existiese novación subjetiva que niegue la legitimación del demandado en el desahucio por falta de pago
Acreditado mediante certificado de empadronamiento que la vivienda la ocupa persona distinta a quien firmó el contrato pero que ha abonado la renta durante 10 años no hay cesión sino novación subjetiva
No existió cesión de vivienda por parte de la arrendataria a favor de su hermano ya que los recibos de renta continuaron girándose a nombre de aquella aunque la vivienda se ocupase por más personas
Extinción del subarriendo
El contrato de subarriendo ha de darse igualmente por resuelto, por expiración del plazo de vigencia del arrendamiento pactado, debiendo proceder los actuales ocupantes de la vivienda al desalojo inmediato de la misma
Procede el desahucio por precario pues la extinción del derecho del subarrendatario ocurrió en el momento en que terminó el contrato de arrendamiento
Desahucio precario al seguir ocupando el local tras la extinción del subarriendo por resolución arrendamiento principal
El art. 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos previene que el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, no pudiendo este continuar con el subarriendo
La extinción del arrendamiento, igual consecuencia tiene para el subarriendo
Legitimación
Falta de legitimación de subarrendador para reclamar rentas cuando se ha resuelto el arrendamiento principal
No existe litisconsorcio pasivo necesario porque uno de los subarrendatarios fue sustituido por una sociedad
Se acuerda el desahucio por falta de pago puesto que el contrato de subarrendamiento está vigente con independencia de la validez de la opción de compra ejercitada por el arrendatario que no tuvo lugar al ser la finca indivisible
Inadecuación de procedimiento de desahucio al cuestionarse la falta de legitimación de las partes en relación a la vigencia de los arrendamientos o su resolución por subarriendo prohibido
Está legitimada la parte actora para formular desahucio por precario ya que el contrato de subarriendo permanece vigente cuando se plantea la demanda y tiene legitimación la parte demandada en cuanto se dirige frente a la persona y sociedad ocupantes
El subarrendador carece de legitimación activa para interponer la acción de desahucio por falta de pago
Necesidad de llamada subarrendatario cuando se discute en desahucio la legitimidad del subarriendo
Dirigida la demanda de resolución de contrato por cesión inconsentida contra el hijo del arrendatario se desestima por falta de legitimación pasiva pues no es parte contratante y su padre nunca desocupó la vivienda hasta su fallecimiento
No es necesario demandar al cesionario por no ser parte del contrato
No es necesario demandar al tercero cesionario cuando se pretende la resolución por cesión inconsentida
Al afectar también la decisión sobre la posible ilegalidad de la cesión del alquiler al cesionario, es claro que debe ser llamado a juicio
En las resoluciones de contrato de arrendamiento por cesión inconsentida, debe ser llamado al pleito el cesionario pues queda afectado por la resolución judicial que se dicte
Legitimación pasiva del cesionario y condena al pago de rentas por la cesión del contrato a su favor consentida por arrendador
Resolución del contrato
La actual ocupación de la vivienda no ha sido consentida por la demandante arrendataria como así lo exige el art.8 LAU, razones suficientes para justificar la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, art. 27.2.c) LAU
El pacto de resolución de mutuo acuerdo de subarrendamiento por el que la subarrendadora retenía el importe de la fianza no supone renuncia a reclamar las rentas pendientes hasta la firma del pacto por lo que se condena a la subarrendataria a su pago
Resolución de contrato de arrendamiento de habitación al constar que en la vivienda se introdujeron terceras personas ajenas al contrato sin autorización ni conocimiento de la propiedad para su subarriendo o cesión
Resolución de contrato por subarriendo no consentido por la propiedad sin que sea prueba de su aceptación que tanto la arrendataria como el subarrendatario figuren empadronados en la vivienda
Cesión inconsentida de vivienda al no considerarse como consentimiento del arrendador la prórroga automática del contrato
2011 Se resuelve el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida, toda vez que está acreditado que el tercero ajeno a la relación arrendaticia ocupa la oficina arrendada ejerciendo su actividad sin el consentimiento de la arrendadora
Dirección General de Tributos
Arrendatario que subarrienda vivienda completa o habitaciones, con contratos de temporada y sin ofrecer servicios propios de la industria hotelera: Tributación en IVA e IRPF
Alquiler de vivienda a empresa que la destina a subarriendo de habitaciones a estudiantes con servicios de limpieza: IVA
Inclusión de anexo con permiso al actual arrendatario de vivienda para subarrendar a una Sociedad constituida por él: IRPF e IVA
Arrendatario que destina los apartamentos a la actividad de subarriendo: IVA
Formularios
Cesión de contrato de arrendamiento de vivienda
Contrato de subarriendo parcial de vivienda
Demanda en juicio ordinario de resolución de contrato de vivienda por cesión o subarriendo

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