La Licencia de Primera Ocupación

La Licencia de Primera Ocupación

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 3 / 2018

ISBN: 978-84-1332-995-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 4468

Precio: 18

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Tras la terminación de un edificio y el otorgamiento del certificado final de obra, para poder proceder a la entrega del inmueble, es necesario un trámite administrativo más, como es la obtención de la licencia de primera ocupación. Dicha licencia, tiene como finalidad, el acreditar que la obra se ha llevado a cabo y ejecutado conforme el proyecto y características reflejadas en la licencia de obras concedida para el inicio de la construcción. Su obtención es un requisito previo para que el edificio pueda ser ocupado de forma legal e igualmente, se exige, para poder contratar los suministros de la vivienda. En la presente guía, hemos realizado una recopilación de las sentencias emanadas del Tribunal Supremo, que dan solución a los conflictos existentes sobre esta cuestión, así como de consultas resueltas por nuestro departamento jurídico y artículos doctrinales realizados por nuestros colaboradores.


Jurisprudencia y Resoluciones
Obligación de entrega por el promotor
El promotor debe entregar junto con el inmueble la licencia de primera edificación, aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra
La licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega por parte del vendedor, aunque no figure de forma expresa en el contrato
Corresponde a la promotora la obtención de la licencia de primera ocupación y la entrega de la vivienda en las condiciones necesarias para poder ser utilizada para el uso previsto
La obtención de la licencia de primera ocupación es una obligación del promotor aunque en el contrato no se hubiera previsto expresamente como requisito esencia, y su falta de entrega es causa de resolución
El promotor, aunque no se exprese en el contrato, debe entregar la licencia de primera ocupación, y su falta de obtención debido a la modificación de la obra respecto al proyecto inicial, es causa de resolución
Aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, el promotor vendedor está obligado a entregar la licencia de primera ocupación, y sin que pueda entenderse obtenida por silencio administrativo
El vendedor está obligado a entregar la licencia de primera ocupación y es una obligación esencial que aunque no se haya establecido contractualmente, se puede derivar de las concretas circunstancias del caso y justificar la resolución
La falta de pacto sobre la obtención por el promotor de la licencia de primera ocupación no es óbice para ser considerada como una obligación esencial, y su no obtención por ir contra la normativa urbanística es causa que justifica la resolución
La obtención de la licencia de primera ocupación es una obligación del promotor aunque no se establezca en el contrato, siendo causa de resolución su no obtención por una posible contravención de la normativa urbanística
Retraso en la obtención
Es causa de resolución
La no entrega la vivienda en el plazo pactado, así como la existencia de una demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, supone un incumplimiento del vendedor que le impiden exigir el cumplimiento al comprador
Retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, ante la necesidad de realizar unas obras, lo que supone un incumplimiento del plazo de entrega que fue pactado con carácter esencial y que da lugar a la resolución
Resolución ante el incumplimiento de la determinación del plazo de entrega, plazo que no debe entenderse prorrogado por la simple renovación del contrato de seguro y por transcurrir más de dos años sin obtener la licencia de primera ocupación
Incumplimiento del vendedor que obtiene la licencia de primera ocupación casi un año después del plazo establecido, debido a la existencia de irregularidades en el suministro eléctrico
Resolución del contrato de compraventa de apartamentos por el retraso en la entrega, producida por la no obtención de licencias, que supone un incumplimiento grave de la promotora
Resolución del contrato ante la falta de obtención de licencia de primera ocupación al no quedar probado por la promotora que se deba a una simple demora y no al hecho de no cumplir los requisitos para su concesión
No es causa de resolución
El plazo de entrega no fue pactado como esencial, sin que la existencia de un pequeño retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación sea causa de resolución del contrato de compraventa
El plazo de entrega no tenía carácter esencial, y si bien existió un retraso de dos años en la concesión de la licencia de primera ocupación, el comprador en ningún momento interesó la resolución del contrato por esa causa
El breve retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación debido a trámites administrativos habituales cuando no existe pacto expreso sobre su entrega, no frustra las expectativas del comprador y no es causa de resolución
Pese a que se pactó como condición resolutoria expresa la no entrega en plazo, el retraso se produjo en la obtención de la licencia de primera ocupación, demora que no debía computarse según establecieron las partes
La promotora obtuvo la licencia de primera ocupación en una fecha muy próxima al plazo límite de terminación de las obras, lo que no supuso una frustración del fin del contrato ni tiene trascendencia resolutoria
No es causa de resolución el retraso de pocos meses en la entrega de la vivienda, cuando además se pretende la misma una vez que la vivienda ya está terminada y con la licencia de primera ocupación
El mero retraso de un mes en la obtención de la licencia de primera ocupación no es causa de resolución del contrato
Falta de entrega
La licencia de primera ocupación tiene un carácter esencial, y su falta, tiene efectos resolutorios, ya sea el transmitente el promotor, o como en este caso, un tercero adquiriente, y aunque se tenga la licencia de funcionamiento como casa rural
El vendedor incumplió el contrato al no contar con la licencia de primera ocupación, sin que pueda alegarse incumplimiento del comprador cuando no se planteó ese hecho en primera instancia
Resolución de la compraventa al no ser apta la vivienda para ser habilitada cuando se cumple el plazo de entrega, al faltar la licencia de primera ocupación y falta la conexión para dotarla de energía eléctrica
Establecida la obligación de obtener la licencia de primera ocupación de forma expresa en el contrato, su incumplimiento es causa de resolución
Resolución del contrato ante la falta de entrega de la licencia de primera ocupación que es un obligación esencial del vendedor
La falta de la licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial del vendedor que justifica la resolución del contrato
La falta de obtención de la licencia de primera ocupación no supone el incumplimiento de un mero trámite administrativo, sino que constituye incumplimiento esencial que es causa de resolución del contrato
La entrega de la licencia de primera ocupación es un elemento esencial del contrato
Falta de obtención al estar impugnada por contravenir la normativa urbanística
Resolución del contrato ante la falta de obtención de la licencia de primera ocupación, y existiendo impugnación por la Administración al considerar la existencia de incumplimientos de la normativa urbanística
La existencia de irregularidades urbanísticas que impiden la concesión de la licencia de primera ocupación creadoras de incertidumbres en el comprador respecto de su efectiva concesión justifican la resolución del contrato
La entrega de la vivienda en condiciones para su adecuado uso obliga a entrega además del certificado final de obra, la licencia de primera ocupación, cuya denegación por contravenir la legislación urbanística justifica la resolución del contrato
La falta de obtención de la licencia de primera ocupación por el vendedor, aunque no se haya pactado expresamente en el contrato, debido a la existencia de irregularidades urbanísticas es causa de resolución
Incumplimiento del vendedor ante la expresa denegación de la licencia de primera ocupación por contravenir la normativa urbanística, que frustra las expectativas del comprador y justifica la resolución del contrato
Probada la existencia de actuaciones de la Administración tendentes a impugnar la licencia de obras, así como que la falta de obtención de licencia de primera ocupación no se deba a una simple demora, se debe resolver el contrato
Resolución del contrato ante la no de obtención de la licencia de primera ocupación por contravenir la normativa urbanística, al ser una obligación principal aunque no se establezca en el contrato, sin que se pueda obtener por silencio administrativo
Incumplimiento de la vendedora que es causa de resolución, al estar impugnada la licencia de primera ocupación por contravenir la normativa urbanística en el momento de ser requeridos los compradores para otorgar la escritura de compraventa
La invalidez de la licencia de primera ocupación es equiparable a su falta y justifica la resolución del contrato de compraventa por el comprador, que no está obligado a cumplir con su contraprestación
La denegación de la licencia de primera ocupación por posible contravención de la legalidad urbanística es un incumplimiento esencial del vendedor que justifica la resolución del contrato
La vendedora solicitó la licencia de primera ocupación, pero esta fue expresamente denegada por contravenir la legalidad urbanística, lo que hace imposible la entrega de la vivienda y es causa de resolución
La falta de obtención de la licencia de primera ocupación cuando existen actuaciones de la Administración tendentes a impedir su concesión por ir contra normas urbanísticas es causa de resolución
Resolución del contrato de compraventa ante la incertidumbre que crea en el comprador el hecho de que la licencia de primera ocupación puede contravenir la normativa urbanística y la existencia de actuaciones en su contra por la Administración
Constando la iniciativa de la Administración tendente a hacer constar el incumplimiento de normas urbanísticas de la obra cuya licencia de primera ocupación se ha solicitado, estamos ante una incertidumbre que justifica la resolución
Resolución del contrato ante la falta de licencia de primera ocupación, que si bien fue solicitada, ha sido denegada por la existencia de infracciones urbanísticas, sin que el comprador debe soportar la incertidumbre sobre su concesión definitiva
Incumplimiento esencial del vendedor por la falta de obtención de la licencia de primera ocupación ante la existencia de iniciativas de la Administración para poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas
La obtención de la licencia de primera ocupación es una obligación del vendedor aunque no se establezca expresamente, y su denegación por contravenir la legalidad urbanística es causa de resolución del contrato
La falta de obtención de la licencia de primera ocupación debida no a una simple demora sino al posible incumplimiento de la legalidad urbanística justifica la resolución del contrato
Revocacion
La revocación de la licencia de primera ocupación en su día concedida, supone un incumplimiento de la obligación de entrega por parte del vendedor y da lugar a la resolución del contrato
El comprador no está obligado a cumplir el contrato, cuando la licencia de primera ocupación ha sido obtenida pero posteriormente se revoca por acuerdo del Ayuntamiento
Obtención por silencio administrativo
Aunque no figure en el contrato, se debe entregar la vivienda con la licencia de primera ocupación, siendo causa de resolución su no obtención por contravenir la legalidad urbanística, sin que pueda ser obtenida por silencio administrativo
La vivienda no puede considerarse entregada si falta la licencia de primera ocupación, sin que sea posible su obtención por silencio administrativo
Doctrina
Compraventa de vivienda en construcción: ¿Cuándo se entiende que se ha producido la entrega?
La falta de entrega en plazo esencial del inmueble adquirido como causa de resolución del contrato de compraventa
Consultas
Resolución del contrato de compraventa por la falta de obtención de la licencia de primera ocupación
Resolución de una compraventa ante la declaración de nulidad de la licencia de obras
Resolución de compraventa por la no entrega de la vivienda en el plazo pactado
Entrega de vivienda sin la licencia de primera ocupación
Posible falsedad de informe técnico favorable a la concesión de una licencia municipal de primera ocupación del edificio que infringe diversas normas urbanísticas

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