La problemática de las viviendas turísticas en las Comunidades de Propietarios

La problemática de las viviendas turísticas en las Comunidades de Propietarios

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Apartamentos Turísticos

Publicación: 4 / 2018

ISBN: 978-84-1333-025-9

Editorial: SEPIN

Referencia: 4482

Precio: 18

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La llegada de este fenómeno social del alquiler de viviendas de uso turístico ha hecho surgir la polémica dentro de las Comunidades de Propietarios, son muchas las quejas de vecinos que se niegan a tal actividad al entender que produce graves molestias. Surgen entonces las preguntas ¿Puede la Comunidad prohibir este tipo de arrendamiento? ¿Qué acuerdo requiere, bastará el quórum de la mayoría? ¿Qué hacer si realmente estamos ante una actividad con claros perjuicios para el resto de propietarios? Esta práctica Guia la hemos dividido en dos partes, una primera aplicable a nivel estatal, y una segunda especial para Cataluña que tiene su propia regulación. En ambas le mostramos distintas opiniones y criterios, así como la reciente jurisprudencia de los Tribunales Superiores de Justicia y de las Audiencias Provinciales.


Legislación
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Cuadros Comparativos
Modificaciones introducidas en la LPH por Real Decreto- Ley 7/2019, de 1 de marzo
Modificaciones introducidas en la LPH por Real Decreto- Ley 21/2018 de 14 de diciembre (Derogado por Congreso de los Diputados 22 de enero de 2019)
Opinión
Análisis de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con modificación de la LAU, LPH, LEC, TRLRHL y TRLITP).
LAU, LPH y arrendamientos turísticos. Especial referencia a Comunidad de Madrid
Actividades molestas ¿Puede la Comunidad de Propietarios impedir que una vivienda se destine al uso turístico?
El acuerdo comunitario de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos
Consultas
Acuerdo Junta para prohibir destino pisos turisticos en una Comunidad
¿Puede la Comunidad en los Estatutos incluir una claúsula para prohibir los apartamentos turísticos?
¿En qué situación quedan los pisos que tenga licencia administrativa para su destino como arrendamientos turísticos?
Limitaciones estatutarias para el alquiler "turístico"
Jurisprudencia y Resoluciones
Actividades Molestas
Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles
Condena al cese de la actividad de alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva
Convergen en el mismo complejo la explotación turística de algunos inmuebles con otras modalidades de alojamiento con la consiguiente colisión de intereses entre unos propietarios y otros
Legitimación de la Comunidad para reclamar la extinción de contrato de arrendamiento de elementos comunes para explotación turística
Piso patera destinado a alquiler turístico provoca molestias a los comuneros, sanciona al propietario del inmueble a la prohibición de destinar el inmueble al alquiler temporal y a la sanción máxima de privación del uso del inmueble durante 3 años
Acuerdo Junta
La transformación de un local en distintas viviendas para uso turístico y la consiguiente modificación del título constitutivo y de las cuotas requiere unanimidad
Limites Estatuto
Estando prohibido en los estatutos el uso de los inmuebles distinto al de vivienda, procede declarar como actividad prohibida el uso del inmueble como alojamiento turístico
La prohibición en estatutos de alquilar las propiedades de un complejo turístico no es limitativo de los derechos del propietario debido a la naturaleza jurídica del complejo y la actividad a la que se dedica
Aunque en los estatutos no se diga expresamente, se prohíbe dedicar el inmueble a actividad de alquiler turístico cuando lo que se prevé es su uso exclusivo como viviendas o despacho profesionales
Constando en la escritura de división horizontal que en las viviendas no se podrán realizar actividades mercantiles, las mismas no pueden ser alquiladas como apartamentos turísticos
Para ver si unos Estatutos son contrarios a la Ley, hay que tener en cuenta la circunstancia singular de la Comunidad que está constituida principalmente por apartamentos para uso turístico, Comunidad a la que se agregaron los demandantes
La Comunidad no puede prohibir el destino de las propiedades que no se encuentran limitadas en el uso por el Título Constitutivo
No puede prohibirse el alquiler turístico de los inmuebles al ser una circunstancia conocida por los compradores en el momento de la firma del contrato de compraventa y posterior escritura
Licencias y Sanciones
El alojamiento temporal de turistas sin licencia urbanística es una actividad ilícita que difiere de cualquier arrendamiento permitido en la Comunidad
Piso patera destinado a alquiler turístico provoca molestias a los comuneros, sanciona al propietario del inmueble a la prohibición de destinar el inmueble al alquiler temporal y a la sanción máxima de privación del uso del inmueble durante 3 años
Propiedad Horizontal de Cataluña
CATALUÑA
Opinión
Arrendamientos de "uso turístico" y aplicación del Código Civil Catalán
El acuerdo comunitario de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos
Alguns aspectes rellevants dels usos turístics conforme a les resolucions de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques
Possibilitat de destinar els habitatges a usos turístics I. La Junta de propietaris pot adoptar, per les 4/5 parts, la prohibició de destinar els habitatges a aquests usos? Podria afectar les entitats que s'hi destinen actualment o cal el consentiment del propietari afectat? II. És procedent acordar l'increment en la participació de les despeses per un ús desproporcionat dels elements i serveis comuns?
Jurisprudencia Comentada
Actividades molestas ¿Puede la Comunidad de Propietarios impedir que una vivienda se destine al uso turístico?
Prohibición de alquiler turístico por actividades molestas
Jurisprudencia y Resoluciones
Actividades Molestas
De la prueba practicada se desprende que las molestias ocasionadas por el arrendamiento turístico va más allá de lo tolerable por lo que procede estimar la acción de cesación
No se admite la casación porque se hace supuesto de la cuestión ya que la sentencia recurrida prohíbe la actividad de alquiler vacacional por ser molesta y no se funda en si está prohibida o no por los Estatutos
El uso de la vivienda con fines turísticos, en este caso es calificado como actos incívicos de notoria importancia que traspasan el umbral de la mera incomodidad, que afectan a derechos esenciales de los miembros de la Comunidad
No puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial que deberá ser analizado caso por caso
Es actividad prohibida y molesta el arrendamiento turístico de las viviendas del edificio porque producen efectos nocivos al resto de propietarios y se están destinando los inmuebles a un uso no previsto en los estatutos
No ha quedado acreditado que la actividad de alquiler turístico sea molesta para los vecinos ya que ninguno ha relatado ha relatado ningún episodio concreto que haya sido realmente molesto excepto declaraciones genéricas sobre ruido, trasiego..
Se declara que la explotación turística de los apartamentos de los demandados es molesta para los demás copropietarios y contraria a Estatutos, acordándose el cese de la misma, en atención a las declaraciones testificales
Acuerdo Junta
Jurisprudencia y Resoluciones
Nulidad del acuerdo que prohíbe el destino de la vivienda como turístico, modificando el Título, al no probarse la existencia de actividades molestas y no haberse alcanzado el quorum de las 4/5 partes establecido en el art 553-40 del CcCat
Un acuerdo que prohíbe el uso de la vivienda para el alquiler turístico debe ser aprobado por el propietario afectado
Entra dentro de la prohibición estatutaria "actividad hotelera", el arrendamiento de viviendas turísticas
El acuerdo que prohíbe el uso de los inmuebles para el arrendamiento turístico es válido si tiene la mayoría de las 4/5 partes de los comuneros y no requiere consentimiento expreso de los comuneros afectados
Es legítimo que la Comunidad de propietarios tome un acuerdo prohibiendo el alquiler turístico
Debe cesar la actividad de hospedaje porque los comuneros han acordado no permitirla en el edificio, no tiene licencia y las obras realizadas han provocado daños en la comunidad
El acuerdo de prohibir el uso turístico de apartamentos es nulo porque no se ha probado que la actividad esté prohibida
El propietario de una vivienda no puede destinarla a explotarla para el turismo sin el consentimiento de la Comunidad
Se permite la inscripción del acuerdo que prohíbe el uso de la vivienda para alquiler turístico sin el consentimiento del propietario de la vivienda, siempre que ésta limitación afecte al próximo titular de la misma y no a su actual dueño
Al haberse adoptado el acuerdo con anterioridad a la reforma del Libro Quinto de CCCat es de aplicación a este acuerdo la redacción anterior del artículo 553-25.4 del CCC
Debe inscribirse el acuerdo de limitación de usos de elementos privativos porque se considera que ha sido aprobado por unanimidad al no haber oposición de los propietarios ausentes al mismo en el plazo legalmente establecido
Inscripción acuerdos
Jurisprudencia y Resoluciones
Se permite la inscripción del acuerdo que prohíbe el uso de la vivienda para alquiler turística sin el consentimiento del propietario de la vivienda, siempre que ésta limitación afecte al próximo titular de la misma y no a su actual dueño
No procede la inscripción de los estatutos que limitan los usos de las viviendas porque el propietario afectado lo ha impugnado y se requiere su consentimiento
No cabe la inscripción de un acuerdo comunitario de modificación de los usos de las viviendas cuando uno de los propietarios lo ha impugnado
Debe inscribirse el acuerdo de limitación de usos de elementos privativos porque se considera que ha sido aprobado por unanimidad al no haber oposición de los propietarios ausentes al mismo en el plazo legalmente establecido
Licencias
Jurisprudencia y Resoluciones
Procede la acción de cesación en cuanto a la actividad de alquiler vacacional aunque se tengan las licencias porque se ha acreditado que los usuarios incumplen la normativa comunitaria y actúan incívicamente
Debe cesar la actividad de hospedaje porque los comuneros han acordado no permitirla en el edificio, no tiene licencia y las obras realizadas han provocado daños en la comunidad
Procede dejar sin efecto la declaración de inicio de actividad de exploración de pisos uso turístico pues la vivienda está destinada a vivienda habitual

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