Criterio de los Tribunales Superiores de Justicia sobre viviendas turísticas

Criterio de los Tribunales Superiores de Justicia sobre viviendas turísticas

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Apartamentos Turísticos

Publicación: 5 / 2018

ISBN: 978-84-1333-050-1

Editorial: SEPIN

Referencia: 4597

Precio: 19

+21% de IVA

AÑADIR AL CARRITO 

Acceso On·Line

Las noticias y la polémica sobre el alquiler de apartamentos y viviendas turísticas es continua en todas las Comunidades Autónomas. La existencia de cientos de normas con consecuencias muy distintas han llevado a muchas asociaciones y federaciones a acudir a los Tribunales, en la mayoría de los casos solicitando la nulidad de preceptos de la normativa. Le agrupamos las resoluciones dictadas por los Tribunales Superiores de Justicia sobre la diversa problemática, clasificadas por temas: los preceptos declarados nulos, la inclusión o no del arrendamiento de habitaciones como vivienda turística, si las mismas suponen una actividad molesta en la comunidad de propietarios, la declaración responsable de actividad, la limitación de estancias turísticas por días, las sanciones, etc. La lectura de las resoluciones es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.


Nulidad de Normativa Comunidades Autónomas
Nulidad del art 3.2 Decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación
Nulidad del art 3.2 Decreto 113/2015: excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de turismo de Canarias
Nulidad del art 12.1 Decreto 113/2015: exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser cedidas por habitaciones, vulnerando la libre oferta de servicios turísticos
Nulidad del art 13.3 Decreto 113/2015: priva a "la declaración de responsable" de la virtualidad de habilitar el comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación
Nulidad del art 5.2 apartado a) del Decreto, en cuanto se limitan a recordar al turista el deber de hacer un uso civilizado de la vivienda vacacional
No es necesario que un Reglamento contenga un dictamen sobre la legislación sectorial aplicable, no determina la nulidad de preceptos el hecho de que la redacción sea farragosa
Arrendamiento de habitaciones
Nulidad del art 3.2 del Decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación
La exclusión de la aplicación de la LAU dispuesta en su art. 5.e ) se refiere únicamente al alquiler de la vivienda completa porque el arrendamiento por estancias no está contemplado en la misma, luego ni lo prohíbe ni lo permite
No es contrario al ordenamiento la limitación del alquiler de habitaciones en las viviendas turísticas o de uso turístico establecidas en el Decreto al estar previsto también en la Ley del Turismo
Procede declarar la nulidad del art 12.1 del reglamento 113/2015 en el que se exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser cedidas por habitaciones al vulnerar la libre oferta de servicios turísticos
Comunidad de Propietarios
Las limitaciones de uso aprobadas por la comunidad no pueden afectar al propietario disidente, en la medida en que cuando fue adoptado ya estaba autorizada a destinarlo a uso turístico; no aplicación del acuerdo con efectos retroactivos
El precepto se limita a recordar al turista el deber de hacer "un uso civilizado de la vivienda vacacional" : nulidad del art 5.2 apartado a) y restantes del Decreto
No puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial que deberá ser analizado caso por caso
El uso de la vivienda con fines turísticos, en este caso es calificado como actos incívicos de notoria importancia que traspasan el umbral de la mera incomodidad, que afectan a derechos esenciales de los miembros de la Comunidad
El arrendamiento temporal de las habitaciones no puede considerarse actividad molesta cuando no queda acreditada
Entra dentro de la prohibición estatutaria "actividad hotelera", el arrendamiento de viviendas turísticas
Estando prohibido en los estatutos el uso de los inmuebles distinto al de vivienda, procede declarar como actividad prohibida el uso del inmueble como alojamiento turístico
Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles
Declaración Responsable de Actividad
La exigencia de declaración responsable previa al inicio de la actividad es sólo una concreción de lo dispuesto por la Ley de Turismo de Galicia
Válida imposición de la declaración de responsable previa al inicio de la actividad al estar previsto también en la Ley del Turismo
Nulidad del art 13.3 del Decreto 113/2015, en cuanto priva a la declaración de responsable de la virtualidad de habilitar el comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación
Procede acordar el desistimiento del procedimiento de alta de inicio de actividad turística, pues el interesado no aportó la documentación que acreditaba que solo se destinaba a estancia turística una de las viviendas
La existencia de una actividad de alojamiento para usos turísticos que goza de regulación autonómica, que obliga a presentar declaración del responsable no puede ser suplida por el municipio que implicaría la vulneración del derecho comunitario
Limitación temporal por días
No es contrario al ordenamiento la limitación de estancias superiores a 30 días en las viviendas de uso turístico establecidas en el Decreto al estar previsto también en la Ley del Turismo
No limita la libertad del empresario la limitación de 3 meses del alojamiento de los apartamentos y viviendas turísticas, no las de uso vacacional, al tener la finalidad de evitar finalidad de residencia
La limitación temporal del uso de los apartamentos turísticos por 5 días que regula la disposición impugnada es contraria a la norma comunitaria y constituye una restricción injustificada, prevaleciendo sobre la protección de los usuarios alegada
Competencia
La posibilidad de limitación por parte de los Ayuntamientos del nº de viviendas turísticas conforme a su competencia no infringe el principio de libertad de empresa sino que impone un límite dentro del ámbito de protección del interés general
Sanciones
Reducción de sanción de multa impuesta al mínimo por apreciarse escasa envergadura de la infracción consistente en ejercer actividad de intermediación turística sin autorización previa, por mediación en alojamientos turísticos
La Directiva de Servicios sustituyó la exigencia de autorización previa para el inicio de actividad turística por la simple comunicación: se revoca la sanción por falta de autorización al aplicarse retroactivamente la ley más favorable
Se deja sin efecto la sanción firme impuesta, aplicando el principio de retroactividad de la ley más favorable: tras la Directiva de servicios no se requería autorización previa para los establecimientos de actividades turísticas reglamentadas
Placa identificativa
La existencia de un distintivo o placa identificativa oficial es un elemento idóneo para reportar seguridad al usuario en cuanto a que el alojamiento cumple con la normativa
Obligaciones Tributarias
Los rendimientos obtenidos por la explotación de apartamentos deben calificarse como rendimientos de capital inmobiliario porque el actor no ha probado que existiera actividad de hospedaje ni la existencia de trabajador contratado ni local
Varios
La previsión normativa de recogida de datos sobre los precios para su inclusión, con carácter orientativo, en guías o catálogos, no limita el ejercicio de la actividad comercial ni obstaculiza la existencia de competencia en el mercado
La fijación de un límite de dos meses de alquiler al mismo turista, a fin de que se sujete a las normas del Decreto, no viene sino a dar seguridad en la interpretación de la norma: se desestima la petición de nulidad
No procede levantar la suspensión de la actividad de vivienda de uso turístico por falta de licencia, pues en caso de que no se solicite o esta sea denegada supondría un perjuicio de naturaleza económica de sencilla cuantificación
La exigencia de visado del plano de la vivienda, y la inscripción en registro público para la protección del usuario, no podrán eliminarse al no considerarse contrarias a derecho
Competencia de los tribunales españoles para resolver el litigio en cuanto que los actores accionan como consumidores al alquiler por Booking una vivienda vacacional en los Paises Bajos pues su residencia es española
Se califica de estafa el disfrute de apartamento turístico sin abonar el importe alegando urgencia en la salida y solicitando posteriormente el número de cuenta para hacer el abono aparentando solvencia, sin que se realizara en ningún momento
Inexistencia de incumplimiento por parte de la empresa encargada de gestionar los apartamentos turísticos, que tiene derecho al cobro de los honorarios pactados hasta el momento que se resolvió el contrato por la demandada

  El usuario / contraseña no es válido
  El usuario / contraseña no es válido