Análisis del justo título para adquirir bienes por usucapión

Análisis del justo título para adquirir bienes por usucapión

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Derechos Reales

Publicación: 7 / 2018

ISBN: 978-84-1333-084-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 4666

Precio: 18

+21% de IVA



Acceso On·Line

El justo título es uno de los requisitos exigidos en el Código Civil para que pueda operar la usucapión ordinaria, entendiéndose por tal el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate (art. 1952 CC). Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca.
En esta guía analizamos los diferentes actos o contratos que pueden constituir el justo título así como la interpretación que hace la jurisprudencia de este requisito, que acompañamos de las resoluciones más recientes y relevantes, así como las consultas formuladas por nuestros suscriptores y dos prácticos formularios.


Jurisprudencia y Resoluciones
Justo título: Tipos
Contratos y escrituras
Procede
La escritura de compraventa constituye título válido "ad usucapionem", ya que, aunque exista algún defecto o vicio originario, tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva
El contrato de compraventa por el que se vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores constituye justo título para usucapir
El título existe y es verdadero y, por consistir en una cesión de los derechos y obligaciones sobre el piso litigioso a cambio de precio, dicho título era apto para transmitir el dominio con arreglo a los arts. 609 y 1.952 CC
La escritura de compraventa es justo título idóneo para transmitir la propiedad, pero adolece de un defecto (no hace referencia al hórreo y vivienda) que es subsanado por la usucapión
El título de compraventa en que se sustenta la prescripción ordinaria, constituye justo título a efectos de la prescripción ordinaria alegada, cuya fecha ha de tenerse por cierta al menos desde la liquidación del impuesto
La posesión por los demandados como dueños de las fincas objeto de litis desde antes de 1981, comportándose como tales, conduce a estimar que existe justo título, que sería la compraventa verbal celebrada con el anterior titular
El documento privado de compra de la vivienda constituye justo título hábil para entender adquirido el inmueble por prescripción adquisitiva ordinaria de diez años
El título de compraventa con pago del precio, válido y suficiente para la transmisión del dominio es idóneo para la adquisición por medio de la usucapión, pues el actor desconocía que el vendedor no fuera el único dueño de la vivienda
Adquisición por usucapión al haber disfrutado en concepto de dueño y con justo título, sin que el hecho de que tenga un defecto como era el no haberse practicado la partición afecte a la validez para la adquisición por prescripción
La inicial adquisición de la posesión lo ha sido en concepto de arrendatario y no de dueño, por lo que tampoco se da este requisito, necesario para la prescripción adquisitiva tanto ordinaria como extraordinaria
Adquisición de la vivienda por prescripción ordinaria al concurrir justo título, puesto que no se ha demostrado la nulidad de las escrituras, pero, aunque se determinara su invalidez operaría la usucapión por cumplirse el plazo de posesión exigido
La coincidencia de la parcela adquirida con la descrita en la certificación catastral, finca en la que está la vivienda que la actora posee como dueña y en la que tiene su domicilio desde 1967, propicia el éxito de la acción de dominio por usucapión
Existe justo título y posesión en concepto de dueño pues la creencia de haber comprado los inmuebles se manifiesta en actos cuya ejecución sólo es concebible en quien se atribuye la propiedad, como la liberación de la carga hipotecaria
No opera la prescripción adquisitiva pues acreditan la posesión de los actores a título de dueño el otorgamiento de escritura pública, la tradición real mediante el documento privado, y actos como el pago de los gastos e impuestos
Validez del contrato de compraventa invocado como título a efectos de usucapión pues el celebrarse por quien no tenía facultades de disposición sobre la cosa vendida la hace ineficaz a efectos de transmitir el dominio
No procede
La escritura manifiesta error en las mediciones, por lo que no puede operar como justo título a los efectos de la prescripción ordinaria al apoyarse en un error
No puede ser justo título un contrato no traslativo del dominio
La nulidad del contrato de compraventa hace inviable la usucapión, por carecer de título la posesión, así como carecer la actora de buena fe al saber que la vivienda no era privativa de su madre, sino que tenía carácter ganancial
La falta de prueba de la compra, requisito necesario para que concurra justo título, impide apreciar la transmisión de la propiedad por prescripción adquisitiva
La escritura de compraventa aportada por el demandado no sirve de título que justifique su dominio sobre la finca cuya declaración pretende el Ayuntamiento actor, pues no hay prueba de la transmisión operada a favor del abuelo del demandado
Los demandados no adquieren por usucapión al faltar justo título y buena fe desde el momento en que admiten que aparte de 30 m2 con forma triangular, no tenían nada más, luego sabían que el terreno transmitido no les pertenecía
Inclusión de la sepultura en el inventario de la herencia de los padres de las litigantes pues la demandada no la ha adquirido por prescripción al no mediar justo título en el sentido del art. 1952 CC
Al reconocer el propio demandado que estaba poseyendo un porción de plaza de garaje que no era suya, no han adquirido la propiedad por usucapión, pues falta el justo título
El actor no ha ganado el dominio de la parcela por prescripción desde 1975, fecha del contrato de compraventa pues ni en éste se identifica la misma ni ha probado su posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño durante treinta años
En relación al torreón reivindicado por la actora, debe refrendarse la insuficiencia, como pretendido título de dominio, de la escritura de compraventa formalizada y exclusión del bien en inventario de partición de herencia de sus abuelos en 1.941
La efectividad del derecho de dominio del titular registral se asienta en que de la posesión de éste de más de 20 años derivada de una compraventa a un transmitente desconocido no se puede colegir que lo haya sido en concepto de dueño y justo titulo
Al no existir el contrato de permuta no se puede invocar este título para adquirir el dominio por prescripción
La escritura de aceptación de herencia, que trae causa de una partición hereditaria nula, no sirve para acceder a la prescripción adquisitiva
La adquisición por cesión del 25 % de la titularidad indivisa de las fincas sin realizarlo en escritura pública, determina la falta de justo título
Partición hereditaria
Constituyen justo título para usucapir la compraventa, la partición de herencia o la cesión traslativa, ya que la casa se ha poseído en concepto de dueño, de forma pública, pacifica e interrumpidamente, y con buena fe
La partición hereditaria necesita, para ser título suficiente que acredite el domino, prueba de que el bien litigioso correspondía al causante
La partición hereditaria es título suficiente para adquirir por usucapión
Testamento
Opera la prescripción adquisitiva contra tabulas al concurrir buena fe en el causante y en los herederos demandados, ser la posesión en concepto de dueño, pública e ininterrumpida y constituir el testamento justo título para usucapir
El testamento que invocan los demandados es ineficaz, toda vez que el testador había otorgado otro posterior que revoca el anterior, por lo que no existe título para la usucapión ordinaria del dominio invocada
Los actores no han probado la posesión en concepto de dueño que alegan, mientras que la Parroquia demandada, en virtud del testamento otorgado por el sacerdote que era el real y titular registral de las fincas, devino su nudo propietario
La edificación litigiosa no puede adquirise en virtud de prescripción ordinaria puesto que el testamento no puede calificarse de justo título, al no acreditarse que la finca formase parte de la herencia
El testamento, título hereditario del esposo, es justo y hábil a los efectos de la prescripción adquisitiva extraordinaria
Ni del último testamento de los causantes ni de su partición resulta atribución concreta de alguna de las fincas litigiosas, por lo que mal cabe hablar del requisito de justo título para iniciar la prescripción adquisitiva
Empadronamiento
El empadronamiento de los demandados no conlleva la existencia de justo título para la adquisición del dominio por prescripción extraordinaria, que no precisa justo título ni buena fe sino la posesión no interrumpida durante treinta años
La actora funda su título de dominio en el que se derivaba de la prescripción adquisitiva en la contratación de suministros a nombre del actor y su empadronamiento en la vivienda sin que tales actos justifiquen la posesión en concepto de dueño
Prueba del justo título
No se produce la usucapión ordinaria solicitada, pues el título es inexistente, sin perjuicio de que puede operar la extraordinaria de treinta años
La titularidad dominical exclusiva de la madre de los actores excluye el concepto de justo título y pone en entredicho la buena fe del demandado a los efectos establecidos en art. 1.940 CC
Basándose la acción en la prescripción ordinaria de veinte años entre ausentes, es obligatorio la prueba del justo título, lo que en este caso no se ha producido
Sin recibo que pruebe que los demandados ocupaban como arrendatarios ni dato sobre la fecha exacta en que poseían en calidad de dueño descartan la posesión por prescripción adquisitiva
Consultas
No puede entenderse adquirido el bien por prescripción ordinaria al no concurrir justo título, por ser la compraventa un negocio simulado
¿Puede una compraventa verbal constituir justo título a efectos prescriptivos?
Prescripción adquisitiva de un inmueble enajenado por quién no es su verdadero propietario
Formularios
Demanda de juicio ordinario sobre adquisición del dominio de una finca por usucapión
Demanda de juicio ordinario sobre adquisición del dominio de una finca por prescripción adquisitiva ordinaria
Opinión
Usucapión ordinaria: análisis del requisito del justo título
¿Qué es la usucapión? Concepto y requisitos de esta forma de adquirir el dominio

  El usuario / contraseña no es válido
  El usuario / contraseña no es válido
IdCampaña:0