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Guía práctica de Apartamentos y Viviendas Turísticas en Andalucía

Guía práctica de Apartamentos y Viviendas Turísticas en Andalucía

Autor: Departamento de Sepín Apartamentos Turísticos y Viviendas de Uso Vacacional

Publicación: 6 / 2018

ISBN: 978-84-1333-053-2

Editorial: SEPIN

Referencia: 4782

Precio: 28

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GUÍA IMPRESCINDIBLE sobre un tema tan actual como son los establecimientos de apartamentos y las viviendas con fines turísticos en Andalucía, al contener todo aquello que un profesional necesita para solucionar las dudas relacionadas con esta materia. En primer lugar, se presentan los textos legales aplicables en Andalucía, acompañados de interesantes artículos de opinión. Se ha elaborado también una sección muy práctica con las sanciones por incumplimiento de la normativa y las preguntas y respuestas clave sobre las cuestiones fundamentales que puedan plantearse. Por último, hemos incorporado los formularios imprescindibles, entre los que se incluye un contrato de arrendamiento para este tipo de viviendas. Además, se analiza la jurisprudencia más actual, así como las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, que contemplan los aspectos fiscales. Todo ello, con el rigor y el sentido práctico que caracterizan a sepín.


Legislación
Decreto 28/2016, 2 febrero-Viviendas con Fines Turísticos y Modifica D 194/2010, 20 abril, Establecimientos de Apartamentos Turísticos.
Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos
Ley 13/2011, 23 diciembre-Turismo.
Opinión
Arrendamientos de "uso turístico" y aplicación de la LAU y LPH
Tres formas de alquilar tu vivienda: ¿cuál te conviene?
¿Qué impuestos son de aplicación al arrendamiento de apartamentos turísticos?
¿Qué es la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos?
Muy práctico
Sanciones a apartamentos y viviendas con fines turísticos de Andalucía
30 Preguntas y Respuestas claves sobre apartamentos y viviendas con fines turísticos en Andalucía
Jurisprudencia y Resoluciones
Jurisprudencia y resoluciones
Calificación de contrato de uso turístico
De acuerdo con la propia nomenclatura del contrato, se califica como arrendamiento de vivienda turística condenando a los demandados a abonar la cuantía reclamada por los objetos retirados de la vivienda
Apartamento alquilado para atender las necesidades de vivienda del arrendatario y no como uso turístico
Al darse las características de un arrendamiento de uso turístico, se trata de un arrendamiento excluido de la LAU 1994
Actividad molesta en Comunidad de Propietarios
Las limitaciones de uso aprobadas por la comunidad no pueden afectar al propietario disidente, en la medida en que cuando fue adoptado ya estaba autorizada a destinarlo a uso turístico; no aplicación del acuerdo con efectos retroactivos
El uso de la vivienda con fines turísticos, en este caso es calificado como actos incívicos de notoria importancia que traspasan el umbral de la mera incomodidad, que afectan a derechos esenciales de los miembros de la Comunidad
Nulidad del acuerdo que prohíbe el destino de la vivienda como turístico, modificando el Título, al no probarse la existencia de actividades molestas y no haberse alcanzado el quorum de las 4/5 partes establecido en el art 553-40 del CcCat
Un acuerdo que prohíbe el uso de la vivienda para el alquiler turístico debe ser aprobado por el propietario afectado
De la prueba practicada se desprende que las molestias ocasionadas por el arrendamiento turístico va más allá de lo tolerable por lo que procede estimar la acción de cesación
Estando prohibido en los estatutos el uso de los inmuebles distinto al de vivienda, procede declarar como actividad prohibida el uso del inmueble como alojamiento turístico
Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles
Constando en la escritura de división horizontal que en las viviendas no se podrán realizar actividades mercantiles, las mismas no pueden ser alquiladas como apartamentos turísticos
Condena al cese de la actividad de alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva
Compatibilidad entre régimen de propiedad horizontal y uso como apartotel del edificio con limitaciones en cuanto a su alquiler
No puede prohibirse el alquiler turístico de los inmuebles al ser una circunstancia conocida por los compradores en el momento de la firma del contrato de compraventa y posterior escritura
Convergen en el mismo complejo la explotación turística de algunos inmuebles con otras modalidades de alojamiento con la consiguiente colisión de intereses entre unos propietarios y otros
Declaración de inicio de actividad
La exigencia de declaración responsable previa al inicio de la actividad es sólo una concreción de lo dispuesto por la Ley de Turismo de Galicia
Válida imposición de la declaración de responsable previa al inicio de la actividad al estar previsto también en la Ley del Turismo
Nulidad del art 13.3 del decreto 113/2015, en cuanto priva a la declaración de responsable de la virtualidad de habilitar el comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación
Procede acordar el desistimiento del procedimiento de alta de inicio de actividad turística, pues el interesado no aportó la documentación que acreditaba, que solo se destinaba a estancia turística una de las viviendas
El ejercicio de la actividad de mediación y la organización de servicios turísticos suponen el desarrollo de una actividad turística regulada reglamentariamente, que requiere comunicación de su inicio a la Administración
El alojamiento temporal de turistas sin licencia urbanística es una actividad ilícita que difiere de cualquier arrendamiento permitido en la Comunidad
Potestad administrativa
Nulidad de preceptos autonómicos sobre autorizaciones para plazas de alojamiento turístico, por fijar limitaciones a la libertad de establecimiento que, aun amparadas en razones imperiosas de interés general, se conectan con criterios económicos
Nulidad del art 3.2 del decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación
La posibilidad de limitación por parte de los Ayuntamientos del número de viviendas turísticas conforme a su competencia no infringe el principio de libertad de empresa, sino que impone un límite dentro del ámbito de protección del interés general
Carece de cobertura legal en la Ley de Turismo de Canarias prescindir de la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos. Nulidad del art. 3.2 del Decreto 113/2015
Excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de Turismo de Canarias
Arrendamiento por habitaciones
La prohibición de la cesión por habitaciones se encuentra respaldada por la Ley de Turismo de Galicia y por los criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Nulidad del art 3.2 del decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación
No es contraria al ordenamiento la limitación del alquiler de habitaciones en las viviendas turísticas o de uso turístico establecidas en el Decreto al estar prevista también en la Ley del Turismo
Procede declarar la nulidad del art. 12.1 del Reglamento 113/2015 en el que se exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser alquiladas por habitaciones, al vulnerar la libre oferta de servicios turísticos
El precepto exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser arrendadas por habitaciones
Sanciones
No procede levantar la suspensión de la actividad de vivienda de uso turístico por falta de licencia, pues, en caso de que no se solicite o esta sea denegada, supondría un perjuicio de naturaleza económica de sencilla cuantificación
Reducción de sanción de multa impuesta al mínimo por apreciarse escasa envergadura de la infracción consistente en ejercer actividad de intermediación turística sin autorización previa, por mediación en alojamientos turísticos
La Directiva de Servicios sustituyó la exigencia de autorización previa para el inicio de actividad turística por la simple comunicación: se revoca la sanción por falta de autorización al aplicarse retroactivamente la ley más favorable
Se deja sin efecto la sanción firme impuesta, aplicando el principio de retroactividad de la ley más favorable: tras la Directiva de servicios, no se requería autorización previa para los establecimientos de actividades turísticas reglamentadas
Dirección General de Tributos
Dirección General de Tributos
Alta de inicio de actividad
Alojamiento turístico "extrahotelero" sin prestar servicios complementarios: epígrafe del IAE para darse de alta
Cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos y alta en la actividad
Apartamentos sin servicios complementarios
Destino viviendas a apartamentos turísticos sin ofrecer servicios complementarios de la industria hotelera y calificación de la renta percibida en el IRPF
Arrendamiento de apartamento turístico con servicio de limpieza, que no se cosidera servicio complementario propio de la industria hotelera, y obligación de expedir factura
Arrendamientos de apartamentos turísticos con personal a cargo de la limpieza y la lavandería, así como la sujeción al IVA
Persona física que arrienda su vivienda con fines turísticos, exclusivamente a personas físicas y sin servicios, a través de una plataforma telemática de alquileres en Internet: ¿está sujeta al IVA? ¿Estará exenta?
Padre e hijo realizan el arrendamiento de un apartamento turístico y de una plaza de garaje sin prestar servicios complementarios: transmisión conjunta o separada y exención del IVA
Alquiler de viviendas con fines turísticos, sin servicio de restauración ni limpieza periódica: calificación de la actividad en el IAE, exención del IVA y rentas a efectos del IRPF
Destino de la vivienda para ser utilizada como vacacional sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera: ¿estará sujeta al IVA y ha de darse de alta en el IAE?
Propietaria de cuatro apartamentos que destina al alquiler turístico vacacional sin prestar servicios complementarios: alta en el IAE, exención del IVA e ingresos en el IRPF
Apartamentos con servicios complementarios
Matrimonio que destina una vivienda a arrendamiento de uso vacacional prestando servicios de la industria hotelera: explotación como sociedad civil o comunidad de bienes
Alquiler de vivienda vacacional con servicios de limpieza y cambio de ropa, gravado con un impuesto sobre estancias turísticas: tributación en el IVA e inclusión del citado impuesto de estancias turísticas en la base imponible del IVA
Empresas o Plataformas intermedias del alquiler
Alquiler de vivienda a través de una plataforma colaborativa por ser residente fiscal en Francia
Alquiler turístico de inmuebles en plataforma de Internet por propietario no residente en España
Promoción de apartamentos turísticos por una inmobiliaria que cede su explotación a una entidad gestora: tipo de IVA aplicable
Empresa dedicada a la explotación de apartamentos turísticos y al pago de reserva anticipada: ¿se considera depósito o bien pago anticipado sujeto al IVA? ¿Puede realizarse una factura del anticipo sin tener datos fiscales del cliente?
Intermediación en el alquiler de apartamentos turísticos de persona física, factura en nombre propio al cliente, con los servicios de ropa y limpieza, pero sin prestar los propios de la industria hotelera: ¿exento en el IVA por el alquiler del apartamento y los servicios?
Alquiler de una vivienda de uso turístico a una empresa dedicada al alquiler de este tipo de inmuebles: ¿qué impuestos tiene que declarar? ¿Cuáles serán los modelos que ha de utilizar?
Plantas de un edificio destinadas a viviendas de uso turístico que gestiona una sociedad: importes facturados por las cedentes a la cesionaria, Impuesto sobre Sociedades e IVA
Plataforma de alojamientos por una entidad estadounidense, poniendo en contacto al titular con el cliente: ¿posibilidad de acogerse al régimen especial IVA por los servicios prestados por vía electrónica eligiendo Holanda como Estado miembro de domiciliación?
Calificación de la renta como rendimiento de capital inmobiliario
Alquiler de chalé por empresa dedicada a servicios turísticos: calificación de rentas y retención IRPF e IVA
Arrendamiento de inmuebles de uso turístico con servicios contratados a otras empresas y otros gestionados por el propio arrendador: tributación IRPF
Calificación de la renta percibida por el arrendamiento en el IRPF al destinar viviendas a apartamentos turísticos sin ofrecer servicios complementarios
Subarriendo
Subarriendo de vivienda turística sin servicios propios de la industria hotelera
Obligaciones del arrendatario cuando el inmueble se subarrienda con destino a apartamento turístico
Estancias cortas
Obligaciones fiscales del arrendamiento por estancias cortas de viviendas en el medio rural
Sociedades y Organismos
Alquiler de vivienda turística al Ayuntamiento para personas físicas que prestan allí servicios
Arrendamiento de apartamentos turísticos en un local destinado a la gestión de la actividad y aportación a una sociedad que continúa con el negocio: ¿transmisión sujeta al IVA? ¿ITP u operaciones societarias?
Sociedad, propiedad de un matrimonio al 50 %, de central de reservas para alojamientos en España y en el extranjero y la explotación de apartamentos turísticos en Alemania. Aportación a otra sociedad: ¿las operaciones pueden acogerse al régimen especial de la Ley del Impuesto sobre Sociedades?
Impuesto sobre establecimientos turísticos
Alquiler de vivienda vacacional gravado con un impuesto sobre estancias turísticas de Baleares: inclusión del impuesto de estancias turísticas en la base imponible del IVA
Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos en Cataluña: inclusión de dicho impuesto en la base imponible del IVA
Gestión de servicios de las viviendas turísticas
Servicios ofrecidos por persona física a propietarios de viviendas turísticas y tipo del IVA
Sociedad encargada de alquiler de pisos turísticos a nombre del propietario: actividad sujeta y exenta de IVA
Formularios
Contrato de arrendamiento de vivienda con fines turísticos. (Arrendamientos excluidos LAU 29/1994. Sujeto al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos)
Demanda de impugnación de acuerdo de prohibición de arrendamiento turístico.
Demanda contra propietarios por actividades molestas (Arrendamientos turísticos).
Requerimiento por actividades molestas (Arrendamiento turístico).
Requerimiento por actividades prohibidas (Arrendamientos turísticos).
Demanda contra propietarios por actividades prohibidas en los estatutos (Arrendamientos turísticos).

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