Las compras de monografías que se realicen durante el mes de agosto serán expedidas a partir del 2 de septiembre.
Revista Digital Inmobiliario n.º 31 Septiembre 2018

Revista Digital Inmobiliario n.º 31 Septiembre 2018

Publicación: 9 / 2018

Editorial: SEPIN

Referencia: 4783

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Destacado: El declarativo interpuesto con anterioridad en el que se discute la validez de una cláusula que puede ser fundamento de la ejecución hipotecaria ¿puede suspenderla? Y si la respuesta es negativa, ¿puede acordarse como cautelar la suspensión?
Sección temática: La accion negatoria de servidumbre
Otras secciones: En portada, Actualidad, Jurisprudencia y Resoluciones, Formulario, Documentos recomendados


En portada
El declarativo interpuesto con anterioridad en el que se discute la validez de una cláusula que puede ser fundamento de la ejecución hipotecaria ¿puede suspenderla? Y si la respuesta es negativa, ¿puede acordarse como cautelar la suspensión?
Actualidad
Algunos aspectos que hay que considerar en el proceso negociador de la compraventa de viviendas
El Tribunal Supremo no duda: el uso del sistema de coeficientes no es válido como método de comprobación de valores
Cesión de cartera de créditos. La necesaria reforma del art. 1.535 del Código Civil
Jurisprudencia y Resoluciones
No puede el actor ser considerado propietario en virtud de la usucapión al no concurrir la necesaria posesión en concepto de dueño, pues no ha sido el demandante, sino sus hermanos quienes realizaron tales actos de dominio
Atendiendo a la interpretación del contrato y al propósito de las partes, no cabe considerar que se frustrara el fin del negocio por el hecho de que la efectiva inscripción del proyecto tuviera lugar en tiempo posterior al inicialmente previsto
Al no quedar cumplida la exigencia de fijación de la duración en el contrato de que se trata, procede la declaración de nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos
La adhesión de los compradores al convenio del concurso de la promotora no altera el derecho de éstos de dirigirse contra la aseguradora para la restitución de las cantidades anticipadas garantizadas en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora. Se estima el recurso
La reclamación realizada frente a la promotora no interrumpe la prescripción frente al arquitecto técnico, sin que conste ningún requerimiento ni reclamación individual
Falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro, en el título y la que resulta de las representaciones gráficas aportadas, lo que impide la inscripción de la reducción de la cabida de la finca
Falta de notificación personal del expediente a los titulares catastrales colindantes e invalidez del edicto dirigido a cualquier interesado, siendo necesario que fuera dirigido nominalmente a los interesados en la notificación
Sección temática
La acción negatoria de servidumbre
Jurisprudencia y Resoluciones
Concepto
La acción negatoria es el medio establecido para que el dueño de un predio consiga que se declare que su propiedad está libre del gravamen que pretende el demandado
La acción negatoria es aquella que tiene por objeto proporcionar al dueño un medio legal para que se declare que su propiedad está libre de todo gravamen, frente a intromisión ajena de otra persona, que se atribuye un derecho real sobre la misma
El éxito de la acción conlleva que el actor acredite la titularidad del bien, así como la realidad de la perturbación respecto de la que se pretende el cese o prohibición
La acción negatoria de servidumbre es una acción real que se concede al propietario o titular del dominio para defenderse contra una perturbación parcial
Requisitos
Justificación del derecho de propiedad
Carácter medianero de la pared que divide los inmuebles del actor y demandados, dado que ambas propiedades se apoyaban en el mismo, sin que conste la transmisión de su propiedad en forma exclusiva a la actora
Los títulos de compra e inexistencia de cargas en los mismos prueban que la actora es propietaria del terreno sobre el que se niega la servidumbre de paso
Viabilidad de la acción negatoria de servidumbre de paso al ostentar el actor el dominio y el perímetro de su finca
El carácter privativo del camino, con tolerancia de la propiedad con los vecinos por su utilidad, justifica la estimación de la acción negatoria de servidumbre de paso sobre la finca actora
La inexistencia de una prueba concluyente que permita considerar que el terreno litigioso por el que transcurre la tubería es de la finca del actor impide declarar que no está gravada con servidumbre de acueducto
Actos de perturbación
No se ha constatado que la demandada actuó en algún momento por medio de un "acto formal" la ejecución de un hecho lícito impidiendo a la actora la realización de algún acto lícito que entorpecía la pretendida servidumbre
Estimación de la acción negatoria al no existir título constitutivo del gravamen, no sirviendo los actos de mera tolerancia para la acreditación de una voluntad del predio sirviente a efectos de constituir la servidumbre de paso
La no disposición de la vivienda de los demandados de la preceptiva conexión a la red de saneamiento público, independiente de la finca de los actores justifica la estimación de la acción negatoria promovida
La falta de acreditación de que el demandado haya procedido al derribo de alguna pared medianera impide estimar la acción negatoria ejercitada por el actor
La instalación de la antena, sus apoyos y cableado sin la conformidad del titular del predio sirviente actor afectado por la servidumbre, hace que sea nula frente a ésta y proceda el demandado a retirarla
El cobertizo instalado en el solar colindante se ha anclado o apoyado mediante tornillos y apoyos sobre dicha pared, por lo que concurren los requisitos para el éxito de la acción negatoria
Desestimación de la acción negatoria al no apreciarse que haya existido perturbación en el local de la actora con la sustitución de las viejas tuberías, lo que incluso podría suponer una mejora
Legitimación
Activa
La titularidad de la actora sobre la finca en que recae la servidumbre de vistas cuya negación constituye la base de la demanda hace que esté legitimada para ejercitar dicha acción
El actor está legitimado para el ejercicio de la acción negatoria, cuya finalidad es declarar que no existe la servidumbre, lo que beneficia a todos los copropietarios, que no se han opuesto al ejercicio de tal acción
Uno de los comuneros tiene legitimación activa para instar las acciones reivindicatorias y negatorias de servidumbres de la finca cuando las mismas son en beneficio de todos los comuneros y no en exclusiva para el reclamante
El comunero está legitimado para ejercitar acción negatoria de servidumbre por la apertura de huecos por otro comunero sin que ello signifique actuar en nombre de la comunidad o en su beneficio
Al no acreditarse que el acceso desde la parcela nº 2 al camino del Este tuviese lugar a través de la parcela nº0 , sino de la nº 3 , ajena al proceso, conlleva la falta de legitimación activa del actor preciso para la viabilidad de la acción
El comunero tiene legitimación para accionar contra otro propietario por las obras realizadas en los elementos comunes más aún si afectan los actos directamente a los intereses y derechos legítimos de un comuero
Pasiva
Legitimación pasiva de la demandada al ser la autora de la modificación del saneamiento afectando a las bajantes de la fachada principal y trasera que han sido desconectadas
Falta de legitimación pasiva de los demandados, pues no son loss se aprovechan del predio del actor sino el Ayuntamiento
La titularidad de la entidad demandada de la finca sobre la que se constituye la servidumbre de paso, colindante con la del actor, prueba su condición de parte y legitimación para soportar la acción ejercitada
Falta de legitimación pasiva de la demandada, por no ser la propietaria del tendido eléctrico a que se refiere la acción negatoria de servidumbre de paso ejercitada
Falta de legitimación pasiva del arrendatario al no ser propietario de la finca o fincas pretendidamente dominante o beneficiarias de la servidumbre, sino únicamente titular de la explotación agropecuaria que en dichas fincas se desarrolla
Litisconsorcio Pasivo Necesario
Falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haberse demandado también a la usufructuaria, por lo que no puede prosperar la acción reivindicatoria
El carácter ganancial de la finca sobre la que el actor ejercita acción negatoria impide entrar a resolverla por falta de litisconsorcio de la esposa, que no ha sido llamada al proceso
Apreciación de litisconsorcio pasivo necesario pues la actora no ha dirigido su acción negatoria de servidumbre de desagüe contra los propietarios que podría ver impedida su evacuación de aguas
La legitimación pasiva, cuando del ejercicio de acción negatoria de servidumbre se trata, viene vinculada con la titularidad dominical por lo que es necesario traer al procede a todos los propietarios afectados
Desestimación de la acción negatoria de vertiente de tejado por litisconsorcio pasivo necesario en la medida que siendo de carácter ganancial el predio sobre el que se ejercita, no ha sido llamada a juicio la esposa del demandado
Prescripción de la acción
Está prescrita la acción negatoria de servidumbre al acreditarse que los huecos del muro existen desde que se construyó el edificio
El transcurso de más de 50 años desde la construcción de los huecos debatidos y la reclamación deducida en referencia a la discutida servidumbre de luces y vistas conduce a estimar prescrita la acción negatoria ejercitada
Habiendo transcurrido el plazo de prescripción extintiva, no puede exigir el actor el cierre o la realización de obra que impida la vista directa y oblicua
La lesión se produce en el instante mismo en que se construyeron las terrazas con vistas directas y oblicuas, pudiendo los titulares anteriores del predio, ejercitar la acción negatoria de servidumbre en dicho tiempo y no lo hicieron
Se declara prescrita la acción negatoria de luces y vistas, con imposibilidad por parte de los demandados de exigir el cierre de las ventanas existentes en las paredes
Prescripción de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas por cuanto los huecos y ventanas del edificio del demandado se remontan a más de cien años
Jurisprudencia Comentada
Los demandados no tienen derecho de paso a través de la serventía al no haberse probado su presencia actual
Esquemas
La acción negatoria de servidumbre
Consultas
Acción negatoria de servidumbre de desagüe de aguas pluviales
Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas
Acción negatoria de sevidumbre y recuperación de terreno
Acción negatoria de servidumbre. Proceso aplicable
Procedimiento y cuantía para acción negatoria de servidumbre por obra en elemento medianero
Formulario
Demanda sobre acción negatoria de servidummbre
Formulario
Modelo simplificado de demanda de nulidad de cláusula de gastos hipotecarios, interés de demora y vencimiento anticipado
Documentos recomendados
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Construcción de plazas de garaje por una Comunidad de Propietarios en zona común y transmisión a comuneros. Sujección IVA

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