Las reparaciones de vivienda que corresponden al arrendatario

Las reparaciones de vivienda que corresponden al arrendatario

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 12 / 2018

ISBN: 978-84-1333-175-1

Editorial: SEPIN

Referencia: 4947

Precio: 18

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Son muchas las dudas que suscita este tema, a pesar de que el art. 21 de la LAU establece que las obras de conservación corresponden al arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, y por otra parte que las pequeñas reparaciones correrán a cargo de este último. ¿Qué se entiende por obras de conservación, cuáles son realmente las reparaciones necesarias? ¿Cuál será el matiz para diferenciar lo que es una "pequeña reparación"?. ¿Quién es el responsable y por tanto, quien debe afrontar el arreglo?
En este estudio mostramos doctrina específica y clasificamos, desde el punto de vista del arrendatario, las resoluciones judiciales que contemplan los elementos del inmueble más habituales a los que éste queda obligado: aire acondicionado, caldera, calefacción, electrodomésticos, tuberías etc.


Doctrina
Análisis del art.21 de la LAU: Conservación de la vivienda
Las obras de conservación en la vivienda arrendada: problemática
Las reparaciones en el inmueble arrendado. Específica referencia a las "pequeñas reparaciones"
Reparaciones necesarias: conservación para el uso convenido. Equivalencia y proporcionalidad con la renta
Jurisprudencia y Resoluciones
Aire acondicionado
La recarga del gas y la limpieza de filtros del aire acondicionado son gastos de mantenimiento del arrendatario, mientras que el coste de reparación de goteo corresponde al arrendador
La reparación y cambio del sistema de aire acondicionado no corresponde al arrendatario ya que no se debieron a su uso negligente
La causa del mal funcionamiento de la extracción de humos y del aire acondicionado no es debido al mal uso del arrendatario
La reparación del aire acondicionado es por cuenta de arrendatario por no considerarse como electrodoméstico necesario
Los daños en el aparato de aire acondicionado e instalación eléctrica deben ser reparados por la arrendataria
Baño
No se responsabiliza al arrendador de las reparaciones de elementos del cuarto de baño puesto que el óxido de la bañera eran fruto de la falta de mantenimiento imputable al arrendatario
Los desperfectos en los elementos sanitarios de baño no provienen de su normal uso a lo largo del tiempo, ni siquiera de un hipotético accidente o del uso regular de la escoba o la fregona, sino de la falta de mantenimiento del arrendatario
La arrendataria es responsable de los daños, bien porque las obras que ejecutó fueron defectuosas, bien porque no taponó las juntas ni revisó los desagües de los baños
Los arrendatarios indemnizarán a la arrendadora por el coste de reparación de cisterna y cambio de grifos según factura
El arrendatario es responsable de los daños ocasionados por la fuga constante de agua procedente de la ducha del baño
El colapso de las tuberías del baño de la vivienda son imputables al uso inadecuado de la misma por parte del arrendatario, quien deberá abonar el importe de su reparación
El arrendador no responde de una fuga de agua de la cisterna debido al desgaste por uso del arrendatario y por la falta de notificación de la necesidad de reparaciones
Caldera
La reparación por las filtraciones de agua derivadas de rotura de latiguillo de caldera no es responsabilidad del arrendador, pues es pequeña reparación derivada de uso
Al no acreditar el inquilino que se notificara al arrendador para que se reparara o se sustituyera la caldera de la vivienda, no puede reclamarle el importe de la sustitución que finalmente se realizó
El arrendador no abonará al arrendatario lo pagado por los gastos de válvula de seguridad y rabillo de agua de anterior instalación ni el desatasco de fosa séptica al ser propios del normal uso
Al no acreditar la arrendataria los motivos por los cuales fue necesario reparar la caldera o pintar la vivienda, no puede exigírsele al arrendador el importe de dichas reparaciones
Dado que el termo que ha causado los daños fue entregado al inicio del alquiler en buen estado y que el arrendatario no ha probado que la avería sea imputable a la propietaria, deberá responder el inquilino por los daños producidos
El arrendador no responde de los daños causados por explosión de gas por corresponder a los arrendatarios el mantenimiento de las intalaciones y no comunicar la necesidad de reparaciones
Inquilino responsable de los daños en la caldera al no constar que fueran fortuitos o por el transcurso del tiempo
Responsabilidad del arrendatario de la reparación del termo por obedecer a desgaste propio del uso
Falta de comunicación y no responsabilidad de la arrendadora por el siniestro producido ante el mal funcionamiento de la caldera
Responsabilidad de los arrendatarios por conducta negligente en el uso de la caldera que produjo el fallecimiento del hijo
Calefacción
La arrendataria deberá abonar el valor peritado de sustitución de radiadores, puertas y lavabo, si bien, reducido en un 50% de depreciación por antigüedad y uso
Dado que el inquilino alquiló la vivienda sabiendo que carecía de calefacción, el alquiler de calefactores es una mejora por la cual no tiene obligación alguna el arrendador
La instalación individualizada de un sistema de calefacción en el local excede de la obligación del arrendador a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa arrendada
El arrendador no está obligado a reponer el radiador eliminado al prestarse adecuadamente el servicio de calefacción
Cocina
No es responsable el arrendador de las reparaciones de elementos de la cocina puesto que la base del armario de la cocina era fruto de la falta de mantenimiento imputable al arrendatario
Al exceder algunos daños de la cocina de la vivienda alquilada de los normales derivados del uso, más bien se deben al mal uso, debe el arrendatario abonar el coste de su reparación
La reparación de la salida de humos corre a cargo del arrendatario, pues se deterioró por su uso normal tres años después de la firma del contrato sin que quepa apreciar ocultación por el arrendador
La arrendataria deberá pagar el importe de las reparaciones realizadas en la nevera, la cocina y la caldera, toda vez que dichas reparaciones han sido necesarias, al finalizar el alquiler, por el uso que de ellas ha hecho la demandada
El arrendatario responde de los daños causados en cocina por uso abusivo, pero no de los causados por el mero transcurso del tiempo que conllevaría a un enriquecimiento injusto de la arrendadora
El arrendatario responde de los daños en el mobiliario de cocina, pero no está obligado a su sustitución
Corresponde al arrendatario el desatasco de la tubería del fregadero al no tener el carácter de reparación necesaria
Electromésticos
Reparaciones que corresponden a la inquilina ante la falta de facturas, pues no queda probada la sustitución de electrodomésticos, ni tampoco que se haya realizado la pintura de la vivienda
Condena a la arrendataria al pago de la reparación de la lavadora y campana extractora por uso negligente
Al no haber acreditado la arrendataria la necesidad de la compra de electrodomésticos en sustitución de los que se encontraban en la vivienda, no procede la reclamación de las cantidades abonadas por la arrendataria
La arrendadora no incumplió con sus obligaciones al no afectar a la habitabilidad de la vivienda la avería de un electrodoméstico
La única conducta causante del siniestro es la del arrendatario ocupante del piso y usuario de la lavadora averiada, sin que se advierta proceder culposo del propietario arrendador
Responsabilidad del arrendatario por el incendio ocurrido en la vivienda arrendada por el sobrecalentamiento de la lavadora
Responsabilidad del arrendatario por el incendio que se originó en la lavadora existente junto al tendedero de la vivienda, ya que no se acredita que la causa fuera ajena a la actuación de este
Se trata de una pequeña reparación de la máquina de café instalada en el local, correspondiendo su arreglo al arrendatario
La arrendataria deberá pagar el importe de las reparaciones realizadas en la nevera, la cocina y la caldera, toda vez que dichas reparaciones han sido necesarias, al finalizar el alquiler, por el uso que de ellas ha hecho la demandada
El arrendatario es responsable del deterioro de los electrodomésticos
La arrendataria deberá abonar todos los gastos ocasionados por el desgaste que produce el uso de la vivienda
Instalaciones eléctricas
Responde el arrendatario por el incendio de la vivienda, al no quedar probado la existencia de caso fortuito ni la notificación al arrendador de reparar instalación eléctrica
Asumido por contrato por los inquilinos el mantenimiento de las instalaciones de suministro eléctrico, de la vivienda alquilada, no pueden pretender eximirse de dicha obligación
Falta del derecho de exigir al arrendador la obra de instalación eléctrica del local asumiendo, además, el pago del servicio eléctrico
El arrendatario está obligado a responder de los daños en la instalación eléctrica por arrancamiento de enchufes, de la rotura o falta de vidrios y agujeros en las paredes
La arrendadora no tuvo culpa alguna en el mal funcionamiento del cuadro eléctrico, correspondiendo a la arrendataria el correcto mantenimiento de las instalaciones de los locales arrendados en su conjunto
Tuberías
Obligación del arrendatario de limpiar periódicamente el canalón de desagüe en cuanto reparación necesaria
Al consistir el mantenimiento cuyo importe se reclama tanto en la limpieza de los tubos de evacuación, responsabilidad del inquilino, como en su reparación, responsabilidad del arrendador, deben ambos abonar la factura
El arrendatario debe abonar el importe de la reparación, realizada por el arrendador, de una tubería que es elemento privativo de la vivienda arrendada
El responsable de los daños originados por el mal estado de las tuberías de conducción de agua es el arrendatario que lo usa, extendiéndose la responsabilidad a la propietaria según acción directa que asiste a la aseguradora actora
Otros
El arrendatario deberá abonar los gastos de los arreglos de carpintería y pintura al causarse por el mismo pero no de de las roturas de puertas ni instalaciones de antena, aire acondicionado o caldera pues eran preexistentes o se deben al normal uso
Es responsable el arrendatario de los daños en las persianas exteriores, el jardín, la piscina y la puerta del garaje por no proceder a su uso con la debida diligencia
El arrendatario es responsable de la sustitución de las persianas de la vivienda cuya rotura se debió a un uso inadecuado y a la falta de conservación de las mismas
Corresponde al arrendatario la reparación de las puertas, pero el resto de conceptos al arrendador al tener por objeto el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad
Los daños son responsabilidad de la arrendataria puesto que se presume que recibió la vivienda en buen estado y que fuero ocasionados por esta, salvo prueba en contrario. Además son responsabilidad de la misma las pequeñas reparaciones por el uso
Responsabilidad del arrendatario por daños ocasionados por obras inacabadas y por falta adecuado mantenimiento
Corresponde al arrendatario la reparación de la puerta, calentador gas, cristal, colchón y somier al no ser reparaciones necesarias
Asunción por el arrendatario de gastos de reparación que incluye la rotura de puerta del aparador debido al uso

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