Guía para proceder contra las actividades molestas en la Comunidad de Propietarios

Guía para proceder contra las actividades molestas en la Comunidad de Propietarios

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Publicación: 4 / 2019

ISBN: 978-84-1333-246-8

Editorial: SEPIN

Referencia: 5163

Precio: 18

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¿Qué acciones pueden tener este carácter?, ¿qué se puede hacer en estos casos?, ¿cuáles son los requisitos para poder solicitar el cese? Si el infractor no es el propietario, ¿el requerimiento contra quién habrá de dirigirse? Y, en cualquier supuesto, ¿quién lo puede efectuar?, ¿cuáles serán las sanciones aplicables? Sepín ha considerado interesante publicar esta guía práctica de rápida consulta donde, sobre todo, podrá encontrar jurisprudencia, doctrina y consultas.


Aspectos generales
Doctrina
Actividades prohibidas y sanciones. Art. 7.2: Consideraciones generales
Vecinos/locales ruidosos: acciones legales frente a la contaminación acústica
La responsabilidad civil en las relaciones de vecindad y en la Ley de Propiedad Horizontal. Las inmisiones acústicas
Supuestos/Prueba
Consultas
Ruidos y molestias de una vivienda
Lanzamiento del ocupante del piso
Actividades molestas por la terraza del bar colocada fuera del local
Actividades molestas de vecinos contra el arrendatario del local
Subarriendo de un piso por habitaciones y supuestas molestias
Resolución contrato arrendamiento por la Comunidad por actividades molestas
Actividades molestas jaula pájaros en patio común
Calificación de molesta actividad de Taller de reparación
Perro en patio y molestias
Instalación aire acondicionado sin realizar obras en elementos comunes
Cartas de un vecino con insultos y amenazas
Supuestas molestias derivadas del horno de un supermercado existente en la Finca
Actuación de una Comunidad de Propietarios en un supuesto de "Síndrome de Diógenes" padecido por una vecina
Falta de cuidado de la terraza del edificio colindante que provoca malos olores
Molestias por el humo de cigarrillos de otro piso
Ruidos excesivos por la instalación de una industria en una vivienda
Obras para evitar ruidos de local
Horarios de realización de obras con ruidos
Arrendamiento de una vivienda para el ejercicio de la prostitución
Actividades molestas y daños por hijo propietario
Local abandonado y obligación de cierre
Actividad molesta por salida de humos local
Abandono de locales y uso por terceros para actos vandálicos
Molestias provocadas por un cartel luminoso
Prescripción de la acción de cesación de actividad y daños y perjuicios
Infracción artículos 7.2 LPH por residentes en época estival
Molestias por humos de cocinar en el tendedero
Taller de confección instalado en un piso
Molestias de una persona con problemas psíquicos
Jurisprudencia y Resoluciones
Se prueban los ruidos excesivos provocados por el piano mediante informe pericial y las actuaciones de la policía
No prueba bastante que el perro produzca ruidos continuos, persistentes y que excedan de lo tolerable no contando mediciones sobre el nivel del ruido
Las molestias generadas por la percepción de inmisiones acústicas superiores a los niveles de tolerancia constituyen un daño moral o extrapatrimonial indemnizable, de forma que la certeza del daño moral no exige mayor prueba
No puede declararse la existencia de actividades molestas por parte del local dedicado a la actividad de hostelería cuando la comunidad no ha aportado pruebas de las molestias y perjuicios que presuntamente ocasiona
Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles
La acción de cese no exige al propietario denunciante la prueba de un determinado resultado dañoso o un grave quebranto en su salud, sino que basta con que se trate de una actividad que contravenga disposiciones generales sobre actividades molestas
No puede alegarse como prueba de la existencia de ruidos molestos producidos por la rampa de garaje un informe aportado en otro procedimiento y cuya fecha de realización es de 4 años antes
Aunque los niveles de ruido no superen los límites establecidos por la normativa la actividad es declarada molesta cuando se prueba que la misma afecta al normal desarrollo de la vida familiar y la convivencia
La cria de palomas en un inmueble puede prohibirse cuando hay prueba de molestias graves a los vecinos aunque tengan licencia para ello
Hay dos versiones opuestas sobre si la actividad desarrollada en el local es molesta y dañina para la Comunidad. Hay que acudir a medios de prueba objetivos como la Inspección de Trabajo, licencias municipales o denuncias a la Policía
Un medio de prueba muy útil es un acta de inspección sanitaria de la Administración competente
Jurisprudencia Comentada
El uso como apartamentos turísticos de dos viviendas de la Comunidad de Propietarios, perjudica como actividad molesta al resto de vecinos Juzgado de 1.ª Instancia n.º 14 de Granada, 18-9-2018
Cuando el propietario es el infractor
Sanciones
Doctrina
¿Me pueden privar del uso de mi propiedad si resulto "molesto" a mis vecinos?
Sanciones a propietarios por realizar actividades prohibidas
Jurisprudencia y Resoluciones
Se prohíbe el uso de la vivienda a la comunera durante un año porque se ha acreditado que causaba importantes molestias a los vecinos y los tenía amenazados
Probada la conducta nociva y molesta del comunero-comportamientos hoscos, ruidos excesivos, amenazas entre otros- y habiendo sido requerido para el cese, se acuerda la privación del derecho de uso de la citada vivienda por tiempo de tres años
Estando acreditadas las actividades molestas e insalubres desarrolladas por el comunero en rebeldía y habiendo sido requerido para su cese, procede estimar la acción de cesación interpuesta por la comunidad
Procede la concesión de indemnización por los daños provocados por los ruidos excesivos por parte de otro comunero
Cuando el infractor es un tercero
Supuestos
Doctrina
¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
Consultas
Sanciones al usufructuario infractor
Reiteración en alquiler vivienda para personas que producen molestias
Derecho a entrar en la vivienda arrendada para comprobar la situación de la misma
Actividades molestas y daños por hijo propietario
Actividades molestas de hijo propietario en visitas esporádicas
¿A quién demandar?
Doctrina
¿Los daños a terceros (filtraciones, daños en elementos comunitarios, ruidos) provocados por inquilinos de vivienda alquilada por unos días a través de una plataforma digital se podrían reclamar al propietario de la vivienda, a la empresa o a ambos?
Consultas
Legitimación pasiva por alteración de elementos comunes y ruidos por el arrendatario de un local
Lanzamiento del ocupante del piso
Sanciones
Sanciones para el infractor
Consultas
Acción de cesación actividades molestas contra arrendatario
Jurisprudencia y Resoluciones
Los arrendatarios han sido requeridos, para el cese de actividades molestas, debiendo ser declarado el cese inmediato y efectivo de la actividad de alquiler, así como la privación del derecho de uso por sus titulares por un periodo de un año
Los arrendatarios deben abandonar la vivienda al haber quedado acredita las molestias que causan al resto de vecinos como consecuencia de ruidos
Doctrina
El art. 7.2 LPH, cuando se refiere a la privación de la propiedad, señala exclusivamente al propietario. ¿En qué concepto incluimos al usufructuario que ocupa la vivienda?
Sanciones para el propietario
Consultas
Reiteración en alquiler vivienda para personas que producen molestias
Actuaciones por ocupación, de forma alternativa, de una vivienda arrendada por emigrantes
Jurisprudencia y Resoluciones
Los arrendatarios han sido requeridos, para el cese de actividades molestas, debiendo ser declarado el cese inmediato y efectivo de la actividad de alquiler, así como la privación del derecho de uso por sus titulares por un periodo de un año
Privación derecho uso a propietario que alquila habitaciones y sus inquilinos causan graves problemas a la comunidad
Doctrina
¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
Requisitos procedibilidad
Requerimiento previo al infractor
Requerimiento del Presidente
Consultas
Requisitos para accionar judicialmente solicitando la cesación de actividad por molestias
Jurisprudencia y Resoluciones
No puede prosperar la pretensión del cese de la actividad molesta que intenta el comunero porque no ha existido un requerimiento previo ni ha habido pasividad por parte del Presidente
¿Puede requerir el Administrador?
Consultas
Tramitación denuncia propietario de actividades molestas en otro piso o local
Validez requerimiento de molestias por el Administrador
Jurisprudencia y Resoluciones
No puede considerarse incumplido el requisito de requerimiento previo al vecino que ejercita la actividad molesta por el hecho de que este sea practicado por el Administrador y no por el Presidente
¿Puede demandar un propietario?
Doctrina
Cuando tiene lugar en la finca actividades prohibidas del art. 7.2 de la Ley, pero la Junta se niega a actuar y no se obtienen los requisitos del requerimiento del Presidente y acuerdo previo, ¿qué acciones pueden llevar a cabo los propietarios?
Jurisprudencia Comentada
Legitimación activa del propietario por actividades que le perjudican o molestan directamente ante la inactividad del Presidente de la Comunidad TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2016 SP/SENT/854896
Consultas
Tramitación denuncia propietario de actividades molestas en otro piso o local
Actuación propietario individual por actividades molestas sin acuerdo de la Junta
Jurisprudencia y Resoluciones
Si el presidente o la junta de propietarios no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos tiene la acción de cesación
Que el comunero requiera a otro propietario para el cese de actividad previamente a la autorización de la junta al presidente para solicitar dicho cese no invalida el requerimiento hecho por el primero a los efectos de procedibilidad de la acción
Acuerdo previo de la Junta para accionar judicialmente
Encuestas Jurídicas
La jurisprudencia del TS considera que, salvo previsión estatutaria, es necesario acuerdo de la Junta que habilite al Presidente para accionar como demandante en nombre de la Comunidad. No obstante, si se carece de esta autorización, ¿se podría subsanar, una vez instada la acción, con la presentación del acuerdo, aunque sea adoptado con posterioridad a la demanda?
Jurisprudencia y Resoluciones
El acuerdo por el que se deniega el cerramiento de las terrazas y se autoriza a la comunidad para el ejercicio de las acciones pertinentes es válido como autorización expresa al presidente
Necesidad de un previo acuerdo de la junta que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos dispongan lo contrario

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