Devolución de la fianza

Devolución de la fianza

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 4 / 2019

ISBN: 978-84-1333-298-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 5280

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La obligatoriedad de la fianza al realizar un contrato de arrendamiento —para asegurar el bien arrendado y responder de su mantenimiento— y su posterior devolución por parte del arrendador da lugar a numerosas resoluciones judiciales. ¿Cuándo se debe devolver? ¿Cuál es el plazo? ¿Es posible su compensación con la renta adeudada y otros importes, con los daños en el inmueble o con el desistimiento anticipado del arrendatario? ¿A qué procedimiento se ha de acudir para reclamarla? En el presente estudio clasificamos las sentencias que resuelven estos temas, ya que es frecuente que el arrendador no proceda a su devolución si comprueba y acredita la existencia de daños, si se le adeuda la renta o si se produce la resolución unilateral por parte del arrendatario.


Nota de presentación
Nota de presentación de Jurisprudencia al detalle: Devollución de la fianza
Obligación arrendador
La arrendadora era conocedora de la obligación de la devolución de la fianza y obliga al arrendatario a acudir al procedimiento judicial, por lo que procede condena en costas ante la mala fe de aquella
Teniendo en cuenta que la fianza prestada por el arrendatario era garantizar tanto el pago de la renta como la obligación de devolución de la finca en las condiciones recibidas, cumplidas dichas obligaciones, el arrendador debe restituir la fianza
Condena a los arrendadores a reintegrar la fianza, al no acreditar que los gastos de pintura y limpieza no se debieran al normal uso, ni que los suministros estuvieran impagados ni que los arrendatarios no pudieran darlos de baja
Obligación de las arrendadoras de devolver las fianzas por arrendamientos de dos naves, al reconocer que se recibieron en óptimas condiciones y se comprometieron a su devolución, ya que, de no ser así, irían contra sus propios actos
Obligación del arrendador de restituir la fianza si el arrendatario no incurrió en responsabilidad sobre el estado de la finca
El arrendatario ha prestado fianza, a la que no ha renunciado, por lo que debe devolverla el arrendador
Momento de devolver
La fianza se devolverá previa inspección de la vivienda y su estado, al ser ese momento el estipulado en el contrato, por lo que se podrá compensar la fianza con la mensualidad sin abonar una vez comprobado el buen estado de la vivienda
El arrendador no viene obligado a devolver al arrendatario la suma de dinero que este le entrega al inicio de la relación arrendaticia, en concepto de fianza, hasta que la relación arrendaticia queda extinguida
No es incongruente por omisión la sentencia que no se pronuncia sobre la devolución de la fianza, ya que para su concesión es necesario que previamente se acuerde la resolución del contrato, y no ha tenido lugar
Procede la devolución de la fianza al arrendatario tras la resolución del contrato cuando se entrega la posesión sin que conste reserva o queja de la propiedad y no se acredita ningún daño
Teniendo en cuenta que la fianza prestada por el arrendatario era garantizar tanto el pago de la renta como la obligación de devolución de la finca en las condiciones recibidas, cumplidas dichas obligaciones, el arrendador debe restituir la fianza
La fianza que ha de prestar el arrendatario será obligatoria y se restituirá en el mes que se extinga el contrato
Procede la restitución de la fianza constituida, habida cuenta de que la arrendadora ya tenía la posesión de la vivienda casi 20 días antes de la celebración de la vista, tiempo suficiente para examinar la vivienda y los posibles desperfectos
La devolución del local no se produjo hasta después de presentada la demanda, por lo que, hasta ese momento, no pudo la arrendadora valorar la devolución de la fianza
A efectos de devolución de la fianza, no exime de responsabilidad al arrendatario el hecho de enviar las llaves al arrendador, al no poder este comprobar el estado del inmueble
No procede la devolución de la fianza hasta la finalización de la relación contractual, previa comprobación de la inexistencia de daños, tras la entrega de la posesión al arrendador
Para la devolución de la fianza lo decisivo es la finalización del contrato y la comprobación por el propietario del estado de la finca
Al no acreditarse los supuestos daños en el local a la fecha de finalización del alquiler —entre otros aspectos, el aire acondicionado era desmontable y no lo aportó el arrendador—, debe devolverse la fianza prestada
No procede la devolución de la fianza por incumplimiento del arrendatario, que entregó las llaves un mes antes de la finalización del contrato
Al constar la entrega de llaves y el documento de finalización unilateral del alquiler por parte del inquilino, frente al cual nada hizo la arrendadora, se admite la resolución y debe entregar la fianza prestada
Plazo de restitución
La restitución de la fianza debe efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega de las llaves y, si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios
La parte arrendadora tiene un mes para comprobar posibles desperfectos y adeudos de suministros, de ahí que, no entregada la posesión hasta tres días antes de dictarse sentencia, no ha lugar a la compensación de la deuda arrendaticia con la fianza
Habrá de ser en el juicio correspondiente, y no en el de desahucio, donde las partes deberán discutir sobre la imputación y cuantía de los daños en el local y si estos se cubren con la fianza, al no fijarse ni en disposición legal ni contractual el plazo para su devolución
No reclamados daños en la finca por la propiedad, corresponde la devolución de la fianza, al haber transcurrido un mes desde la extinción del arrendamiento
La obligación de restituir la fianza se produce al momento de la devolución de la posesión al propietario, por lo que está legitimada la arrendataria para instar su reclamación, ya que el plazo legal de un mes se refiere al devengo de intereses
La comunicación extintiva dirigida por el subarrendatario a la propiedad, sin entrega efectiva de la posesión de la vivienda, no implica la resolución del contrato y comienzo del plazo para la devolución de la fianza al arrendatario inicial
Intereses
El retraso en la devolución de la fianza no determina su pérdida, sino el devengo de intereses
La restitución de la fianza debe efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega de las llaves y, si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios
La fianza forma parte de la fase de liquidación del contrato de arrendamiento, por lo que, incumplido el plazo de restitución de la fianza en el mes siguiente al de la entrega de llaves de la vivienda, el arrendador debe abonar intereses automáticamente
La obligación de restituir la fianza se produce al momento de la devolución de la posesión al propietario, por lo que está legitimada la arrendataria para instar su reclamación, ya que el plazo legal de un mes se refiere al devengo de intereses
No procede indemnización por perjuicios que no han sido probados derivados de la falta de devolución de la fianza, puesto que la penalización consistirá en el devengo de intereses legales
La arrendadora debe devolver la fianza más los intereses, al no acreditar daños en el inmueble
Una vez entregada la posesión del inmueble y acreditada la no existencia de daños, el arrendador debió entregar la cantidad depositada en concepto de fianza, por lo que tendrá que abonar también los intereses por demora
Aunque, ante la petición del inquilino de devolver la fianza, el arrendador, a su vez, reclamara el coste de daños en el local, al no haber devuelto una cantidad que es líquida y exigible, se le imponen intereses de demora
Momento del devengo de intereses legales por restitución de la fianza al arrendatario
Renuncia
La renuncia a devolver la fianza debe ser expresa y suficientemente acreditada
No se condena al arrendador a reintegrar la fianza, puesto que la arrendataria actora renunció al contrato de mutuo acuerdo, existiendo novación subjetiva de los nuevos arrendatarios, que se subrogaron en todos los derechos y obligaciones
Procede la apropiación de la fianza, puesto que no se respetó el plazo de preaviso pactado de tres meses y se suscribió el documento de renuncia aceptando tal apropiación
No hay limitación ni prohibición de renuncia de la devolución de la fianza cuando se está liquidando el contrato de las partes, aunque el retorno de la posesión de la finca se haga efectivo unos días después de alcanzado el acuerdo
Acuerdo transaccional por el que los arrendatarios renuncian a la devolución de la fianza tras finalizar el arrendamiento de una vivienda
Devolución de la fianza una vez resuelto el contrato de arrendamiento de local, no siendo válida la renuncia por parte del arrendatario
La interpretación de la cláusula no deja dudas sobre la verdadera intención del arrendatario, que renunciaba a la fianza en caso de rescisión del contrato por mutuo acuerdo, por lo que los arrendadores no tienen que reembolsar este importe
Compensación de la fianza
No procede
Con rentas debidas
No procede, en juicio de desahucio local por impago de rentas y cantidades asimiladas, la compensación de la fianza con las cantidades debidas, ya que la fianza se constituye para garantizar el cumplimiento de otras obligaciones, y no la renta
Restituida la posesión de la finca mientras se tramitaba el proceso de desahucio y reclamación de rentas, no es posible compensar la fianza con la deuda arrendaticia ni estimar la reconvención, al no ser deuda vencida y exigible
No se podrán compensar las mensualidades impagadas con el importe de la fianza entregada al arrendador en un proceso de desahucio por falta de pago
El nacimiento de la deuda no se produce como consecuencia de un pacto indiscutible entre las partes para la aplicación de las cantidades aplicadas previamente como garantía, por lo que no cabe hablar de compensación
Teniendo en cuenta que la fianza prestada por el arrendatario era garantizar tanto el pago de la renta como la obligación de devolución de la finca en las condiciones recibidas, cumplidas dichas obligaciones, el arrendador debe restituir la fianza
La compensación entre la fianza constituida y las rentas impagadas solo es factible cuando no existen otras responsabilidades que cubrir, ya que no es esta la finalidad de esta garantía
Constando en el contrato que la cuantiosa fianza se destinaría a costear los posibles daños de la finca tras su entrega, no cabe acordar que se impute al pago de las rentas reclamadas
No es posible compensar rentas adeudadas con la fianza, vigente el contrato, salvo pacto entre las partes, que no consta en el presente supuesto
Corresponde a la demandada probar que es exigible la devolución de la fianza prestada, la cual no se entregó para ser compensada con rentas impagadas, sino para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales
Responsabilidad solidaria de los fiadores a abonar las cantidades reclamadas por rentas impagadas, sin compensar o descontar cantidad alguna por la fianza prestada
El efecto compensatorio de la fianza objeto del arrendamiento de vivienda no podrá ser aplicado sobre la condena al pago por resolución del contrato antes de que el demandado proceda a la liquidación de la deuda
No cabe que se perciban las rentas impagadas con cargo a la fianza del arrendamiento cuando se han prestado garantías específicas para asegurar su pago
Hasta la extinción del contrato
No puede compensarse la deuda arrendaticia con la fianza, puesto que cuando se solicitó la compensación aún no se había extinguido el contrato de arrendamiento
No procede la compensación de la fianza con la deuda arrendaticia, dado que, hasta que no se produce el reintegro de la posesión a la propiedad, no puede comprobarse si existen daños en la finca que deban sufragarse con la cuantía afianzada
No se apreciará la compensación, al no encontrarse la fianza vencida y exigible en el momento de alegarla y no haberse notificado dicha compensación al arrendatario cinco días antes de la vista
No es posible la compensación de las rentas debidas con la fianza, al no haberse restituido la posesión del inmueble
La compensación de la fianza por rentas debidas se realizará al finalizar el contrato
Inexistencia de daños
Debe devolverse la fianza a la actora, porque no se ha acreditado la existencia de un pacto verbal de compensación ni tampoco que el local se entregara en malas condiciones
No cabe la compensación que reclamaba la parte apelante, porque no está determinado el importe de ese crédito como consecuencia de no haberse acreditado, todavía, que el local se entregó en las debidas condiciones
No procede compensar la fianza con la deuda arrendaticia, dado que, hasta que no se produce el reintegro de la posesión a la propiedad, no puede comprobarse si existen daños en la finca que deban sufragarse con la cuantía afianzada
La finalidad de la fianza no es compensar las rentas debidas, sino responder de los daños o desperfectos que, en su caso, se pudieran ocasionar en la finca arrendada; no procede la compensación
No puede compensarse la fianza con el importe de una de las mensualidades cuyo adeudo se reconoce, ya que la devolución de la posesión sucede iniciado el pleito y se desconoce si existen daños o suministros pendientes
No existe derecho del arrendatario a compensar la deuda con el importe de la fianza hasta el fin de la relación contractual, que en estos procedimientos de desahucio se declarará en sentencia
Corresponde al arrendatario probar que se reclama la devolución de la fianza constituida con fundamento en el cumplimiento de las obligaciones contractuales y la correcta devolución del local, y no para compensar rentas impagadas
Procede la devolución de la fianza legal, por no estar destinada a indemnizar perjuicios por daños, y la voluntaria, al no poder la arrendadora retener su importe por causas distintas al incumplimiento contractual
Existencia de pacto
Inadmisión de recurso de casación pues, aunque el mismo pudiera prosperar, el fallo de la sentencia recurrida no podría ser modificado, al ser firme el pronunciamiento que rechaza la compensación entre la fianza y la deuda debida por pacto expreso
Condena al pago de las rentas pendientes sin descuento de fianza, por haberse pactado en el contrato una cláusula penal de pérdida de la misma si a la devolución de la vivienda no se hallaba el inquilino al corriente del pago
Debe devolverse la fianza a la actora, porque no se ha acreditado la existencia de un pacto verbal de compensación ni tampoco que el local se entregara en malas condiciones
No es posible compensar rentas con la fianza, vigente el contrato, con las adeudadas, salvo pacto entre las partes, que no consta en el presente supuesto
Resolución anticipada del contrato
Producido el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendatario debe abonar las rentas pactadas, no siendo posible la compensación con la fianza al existir desperfectos en el inmueble
La resolución anticipada del contrato fue consentida por las partes, pero procede la condena por las rentas adeudadas, sin que pueda compensarse con la fianza
Al no constar acreditada la existencia de pacto por el que el arrendatario desistía unilateralmente del contrato y, a cambio, la arrendadora podía hacer suya la cantidad entregada como fianza, procede su restitución
No procede compensar fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
No procede compensar la fianza, al no probar el arrendatario que el desalojo anticipado fuera consentido por el arrendador
No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
Procede
Con rentas debidas
Dado que el contrato estaba resuelto y no existía reclamación por daños, procede la compensación de la fianza con las rentas debidas
Acreditado el impago de rentas, procede la compensación de lo debido con la fianza
Se podrá compensar la fianza con la mensualidad sin abonar, una vez comprobado el buen estado de la vivienda
La deuda por las rentas debe reducirse con la fianza entregada
Procede compensar el importe de la fianza con el importe de las rentas debidas, habida cuenta del incumplimiento del demandado de su obligación de pago
Resuelto el contrato y restituida la posesión de la finca, solamente la obligación del pago de las rentas pesa sobre el arrendatario, por lo tanto, nada obsta a que el arrendador aplique la fianza
Recuperada la posesión de la finca por la propiedad, y no indicados desperfectos o daños, procede compensar la fianza con la deuda arrendaticia
La fianza es una obligación de garantía accesoria que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiéndose imputar la cantidad de esta a satisfacer las obligaciones incumplidas por quien la prestó, el arrendatario
Resolución del contrato de arrendamiento y desahucio de la vivienda por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, compensándose la cantidad adeudada con el importe de la fianza entregada y con la reserva y señal por la celebración del contrato
Aunque el arrendador no reclama cantidad alguna por daños en el local, el inquilino opta por compensar la fianza con las rentas debidas
Formulada la demanda de reclamación de rentas pendientes un mes después de que se abandonase el local y fuese recibido por la demandante, procede compensar los importes debidos con la fianza, puesto que el plazo para su restitución ha transcurrido
Con otros importes debidos
No procede la devolución de la fianza al destinarse a la compensación de los gastos de suministro de agua, electricidad, IBI y cuotas comunitarias por cuenta del arrendatario
De la fianza que debe devolver el arrendador, se ha de descontar la cantidad correspondiente a la renta y la tasa de basura de septiembre, así como la cantidad por suministro de agua, al derivarse estas cantidades de un incumplimiento obligacional del arrendatario
De la fianza constituida debe deducirse la cantidad debida por el arrendatario de la vivienda, por impago de suministros pendientes, quedando, tras dicha deducción, un saldo favorable a los inquilinos
Procede la compensación de la fianza con los gastos de pintura del inmueble
Procede compensación del importe de la fianza entregada a la firma del contrato con los suministros adeudados, al no quedar acreditada la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada
Condena a devolver la fianza al arrendatario, descontando solo los suministros pendientes de pago, pero no las rentas devengadas cuando había cesado la ocupación ni las obras ordenadas por el Ayuntamiento, al no constar realizadas por el arrendador
Procede la compensación de la fianza con el IBI no abonado por el arrendatario y los desperfectos del local
Solo podrá descontarse de la fianza el impago de recibos del agua, ya que las obras de reparación que la arrendadora dice que tuvo que realizar no se encuentran conceptuadas en la factura presentada
Demostrado que las inquilinas han abonado más de lo que debían en concepto de suministro de luz, pero menos en concepto de agua, la cantidad resultante, que sale a pagar, debe descontarse de la fianza prestada
Con daños existentes en el inmueble
La fianza compensará al demandante por los daños sufridos al no poder recuperar el mobiliario de la vivienda
Debe compensarse la cantidad reclamada por el arrendatario por la fianza con los desperfectos que había en la vivienda, y que se acreditan con el contrato firmado y con las facturas que la propiedad ha tenido que pagar por desperfectos
Se imputan a la fianza los daños originados por la parte arrendataria consistentes en la retirada del aire acondicionado, que figuraba en la finca según contrato, y la retirada de las canalizaciones de gas natural para la caldera y cocina
Procede descontar de la fianza los electrodomésticos que se recibieron por el arrendatario al inicio del arrendamiento y ahora no se encuentran a disposición del arrendador
Procede compensar la fianza con el importe de la reparación de los desperfectos relativos al jardín y a la cocina, al que deberán sumarse las cuantías por razón del impago de la renta del mes de marzo y de la factura de suministro eléctrico
Existencia de pacto
La fianza se devolverá previa inspección de la vivienda y de su estado, al ser ese momento el estipulado en el contrato, por lo que se podrá compensar la fianza con la mensualidad sin abonar una vez comprobado el buen estado de la vivienda
No ha lugar a la devolución de la fianza, puesto que expresamente se pactó que, ante el desistimiento de la arrendataria durante los dos primeros años de duración del contrato, quedaría su importe en beneficio de la arrendadora
Pacto sobre la devolución de la fianza constituida por impago de rentas de alquiler
No corresponde la restitución de la fianza ni del depósito adicional, ya que, además de constar daños expresamente, se previó en el contrato que, ante el desistimiento anticipado tras menos de un año, dichas cantidades quedarían en poder de la arrendadora
No procede la devolución de la fianza, pues se pactó que se descontaría de la cuantía adeudada finalizado el arrendamiento
No procede la devolución de la fianza, al haber acreditado el arrendador daños que impiden la continuación de la actividad negocial, requisito que se pactó en el contrato
Resolución anticipada del contrato
Encontrándose el arrendamiento de local en prórroga e incumplido el plazo de preaviso en la denuncia, existe desistimiento unilateral, condenando al arrendatario al pago de las rentas devengadas hasta la entrega de llaves, previo descuento de la fianza
No ha lugar a la devolución de la fianza, puesto que expresamente se pactó que, ante el desistimiento de la arrendataria durante los dos primeros años de duración del contrato, quedaría su importe en beneficio de la arrendadora
Resolución unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario, sin incumplimiento del arrendador, por lo que el primero está obligado a pagar la indemnización señalada, de la que se descuenta la fianza no devuelta
Derecho del arrendador a hacer suya la fianza prestada por el arrendatario en concepto de pena por desistimiento unilateral del contrato, fianza que, sin embargo, no puede extenderse a los gastos por suministros
No se devuelve la fianza, puesto que, además de con rentas y consumos, se compensa con la indemnización a favor de la propiedad por el desistimiento anticipado del contrato, fijándose en dos meses, en cuanto en ese plazo se volvió a arrendar la finca
Determinado que la resolución unilateral de la arrendataria no estaba justificada, no se condena a la arrendadora a devolver la fianza ni la garantía adicional, puesto que se compensa con la indemnización de la cláusula penal de desistimiento
Procedimiento
Juicio adecuado (Nota: Esta cuestión de la reclamación de la devolución de la fianza ha sido una de las novedades del Real Decreto-Ley 7/2009, de 1 de marzo, de ahí que, a partir de la entrada en vigor el 6 de marzo de 2019, el procedimiento adecuado ya no será el ordinario por razón de la materia, sino el juicio verbal)
Nulidad de las actuaciones y de la sentencia estimatoria de la demanda al existir inadecuación del procedimiento, pues se reclama la devolución de la fianza a través del juicio verbal por cuantía, cuando por razón de la materia corresponde el juicio ordinario
El procedimiento para la devolución de la fianza debe ser sustanciado por los trámites del juicio ordinario
La reclamación de la fianza arrendaticia por razón de la cuantía corresponde a través del juicio ordinario, que no resultó inadecuado, porque se presentase reconvención reclamando cantidades que correspondían por el juicio verbal
El juicio verbal es el procedimiento adecuado para resolver sobre la devolución de la fianza por razón de su cuantía, una vez finalizado el contrato de arrendamiento
Compensación como causa de oposición en fase de ejecución
La compensación de la fianza no será causa de oposición a la ejecución del decreto que pone fin al desahucio por falta de pago y reclamación de rentas
La compensación de la fianza no es motivo de oposición a la ejecución de sentencia de desahucio, pues solo cabrá dicha compensación en la liquidación del contrato
No procede la oposición a la ejecución de sentencia de desahucio y reclamación de rentas por compensación de la fianza, al no contemplarse dicha compensación como motivo de oposición a la ejecución de títulos judiciales
Es recomendable aplicar la fianza a la fase de ejecución del desahucio cuando en el pleito se discuten todas las posibles deudas del arrendatario, pero no cuando haya otras obligaciones del arrendatario aparte de las establecidas en la sentencia

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