Cláusulas abusivas en la compraventa inmobiliaria cuando el comprador es un consumidor

Cláusulas abusivas en la compraventa inmobiliaria cuando el comprador es un consumidor

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 9 / 2019

ISBN: 978-84-1333-350-2

Editorial: SEPIN

Referencia: 5377

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Si bien en la actualidad, debido al gran alcance social y mediático alcanzado, se podría pensar que solo existen consumidores cuando nos encontramos ante la contratación de algún producto bancario, la Ley especial también es de aplicación a otros contratos, entre los que se encuentra la compraventa de un bien inmueble, en los que el vendedor es un profesional y el comprador un consumidor, que es el negocio jurídico tratado en la presente guía. La premisa fundamental y obvia es determinar si efectivamente el adquirente del inmueble tiene o no la consideración de consumidor, lo que no siempre es fácil de observar. Entre las cláusulas que nos podemos encontrar con mayor asiduidad destacan: la falta de determinación de la fecha de entrega, la posibilidad de que se produzca una prórroga automática o el establecimiento de una cláusula penal por incumplimiento del comprador desproporcionada.


Doctrina
Cláusulas abusivas en contratos de compraventa de inmuebles por consumidores
El consumidor o usuario como elemento de singular protección. Aproximación a la delimitación conceptual de consumidor
La falta de entrega en plazo esencial del inmueble adquirido como causa de resolución del contrato de compraventa
La venta sobre plano y la publicidad engañosa
La protección general del consumidor en la compraventa de viviendas
La información como derecho básico del consumidor en la promoción inmobiliaria
Encuestas Jurídicas
¿Es de aplicación el derecho de desistimiento (arts. 68 y ss) recogido en el RDLEG. 1/2007, por el que se aprueba el TRLGDCU, en la compraventa de viviendas?
El párrafo tercero del artículo 79 del RDL 1/2007, Texto Refundido de la Ley de Consumidores: ¿establece una prohibición para que en la venta de inmueble se pueda exigir algún tipo de arras al comprador?
Opinión
¿Es válida la cláusula que establece que el pago de la plusvalía será a cargo del comprador cuando este tiene la consideración de consumidor y el vendedor es un profesional?
Consultas
Cláusula penal abusiva e incumplimiento de avales o seguro de caución por el promotor
Compraventa de una vivienda ya construida y exigencia del comprador de cumplir con la memoria de calidades publicitada
Aplicación del derecho de desistimiento recogido en la Ley de consumidores en las compraventas de viviendas
Resolución de compraventa de un inmueble: validez de la sumisión expresa
Formulario
Demanda solicitando que se declare nula por abusiva una cláusula del contrato de compraventa
Jurisprudencia y Resoluciones
Condición de consumidor
Existe
El vendedor de la vivienda actuó en el contrato a título particular, refiriéndose la operación a un inmueble de la sociedad de gananciales, sin que tenga la consideración de profesional a los efectos de aplicar la normativa sobre consumidores
La parte compradora tiene la condición de consumidor, siendo abusiva la cláusula que establecía que serían a su cargo los gastos generados por la plusvalía
No puede negarse la condición de consumidor a los adquirentes de la vivienda ya que no hay prueba alguna de que procedieran a la compra del piso para su posterior reventa a terceros
El que los compradores de la vivienda tuvieran como finalidad el realizar una inversión, no implica que no deban ser considerados como consumidores, al no dedicarse profesionalmente al negocio del alquiler o compraventa inmobiliaria
El que los compradores adquirieran más apartamentos no es motivo suficiente para negarles la consideración de consumidores, al no quedara probado que no fueran los destinatarios finales, ni que la compra fuera como inversión
No existe
El comprador no tenía la condición de consumidor, lo que implica que no se pueda entrar a valorar si, producido el incumplimiento contractual, debían imponerse límites a la cantidad que el vendedor podía retener como indemnización
El comprador no tiene el carácter de consumidor al ser una empresa dedicada a la adquisición de inmuebles, y por tanto no es aplicable el régimen de nulidad, por abusividad, de las cláusulas no negociadas individualmente
La compra de un despacho para el ejercicio de una actividad profesional de prestación de servicios queda excluida del ámbito de aplicación de la normativa sobre consumidores. Doctrina jurisprudencial
La compradora no tiene la condición de consumidora y por tanto no es de aplicación la legislación de consumidores porque adquiere la vivienda con la intención de inversión y su destino, por tanto, no es satisfacer sus necesidades personales
La compradora no tiene la consideración de consumidor, ya que el local adquirido iba a quedar integrado, plenamente, en el marco de su actividad profesional de prestación de servicios, en este caso, servicios de fisioterapia
Cláusulas abusivas
Indeterminación del plazo de entrega
Es nula
Declarada nula la cláusula que establece un plazo de entrega indeterminado y confuso, se debe resolver el contrato cuando no se ha entregado la vivienda en el plazo de treinta meses desde la concesión de la licencia de edificación
Vulneración de la legislación de protección de los consumidores, al establecerse beneficios al promotor en relación a la indeterminación del plazo de entrega de la vivienda
Es nula la cláusula relativa a los plazos de ejecución cuando su redacción, cumplimiento e interpretación queda al arbitrio exclusivo del promotor
Es abusiva la cláusula que establece el plazo de entrega a partir de la concesión de la licencia , e incumplimiento de la vendedora que no ha hecho entrega de la vivienda en los plazos pactados
Es nula por abusiva la cláusula que establece un plazo de entrega de la vivienda indeterminado, debiendo establecerse como tal el plazo establecido para la finalización de la obra
No es nula
El plazo de entrega se fijó de forma inequívoca y objetiva, sin que fuera meramente estimativo, lo que sería contrario a la normativa de consumidores y usuarios, al ser abusiva la cláusula que fije un plazo de entrega indeterminado
No existe indeterminación en el plazo de entrega, ya que pese a no establecerse una fecha concreta, se fijó en dieciocho meses a contar desde el inicio de las obras de edificación
La indeterminación de la fecha de entrega no provoca la nulidad del contrato pues no se ha producido demora alguna que pudiera tildarse de abusiva en la conclusión de las obras y entrega de la vivienda
La fecha de entrega estaba determinada de forma clara y terminante, sin que el hecho de que se establezca que la obra se entenderá terminada con la expedición del certificado final de obra suponga una cláusula abusiva
No es abusiva la cláusula que establece un plazo de entrega a computar desde el inicio de las obras, al ser conocido por el comprador que en el momento del contrato no había nada construido y se había iniciado la tramitación para poder edificar
Prórroga automática del plazo de entrega
Es nula
Es nula por abusiva la cláusula del contrato de compraventa de una vivienda que establece un prórroga automática del plazo de entrega a voluntad de la promotora
Es abusiva la cláusula que limita la facultad resolución del contrato por el comprador durante el plazo de un mes y en caso de no verificarlo, se entiende concedida la prórroga hasta la obtención de la autorización administrativa
Es abusiva la cláusula por la que se otorga al vendedor un prórroga automática, y transcurrida la misma se concede al comprador sólo la posibilidad de otorgar otra prórroga o adquirir la vivienda sin licencia de primera ocupación
Es abusiva la cláusula que establece una prórroga automática de seis meses para la entrega de la vivienda sin necesidad de justificar el retraso
Es abusiva la cláusula que establece una prórroga automática de tres meses si a la fecha de entrega de la vivienda y dentro de los diez días siguientes el comprador no insta la resolución del contrato
No es nula
La cláusula que establecía una fecha de entrega y una prórroga automática de tres meses no es abusiva ni deja el cumplimiento del contrato al arbitrio del vendedor
No es abusiva la cláusula que establece una prórroga de tres meses sobre la fecha ordinaria de entrega
No existe un incumplimiento grave por el retraso de unos días en la entrega de la vivienda, sin que fuera abusiva la prórroga automática de tres meses , ya que los compradores se podían haber opuesto a la misma
La cláusula por la que se establece la concesión de una prórroga automática de seis meses al vendedor para al entrega de la vivienda no tiene el carácter de abusiva
No es abusiva la cláusula que establece una prórroga de cuatro meses para la entrega de las viviendas una vez transcurrido el plazo pactado
Retraso en la entrega
Es nula
Es nula la cláusula que faculta al vendedor para cambiar y retrasar la fecha de entrega de la obra sin consecuencia ninguna pero sí hay penalización para el comprador en caso de retraso en el pago del precio
Es abusiva la cláusula que establece que se califica como fuerza mayor el retraso en que puede incurrir el vendedor en entregar la casa
Las cláusulas que demoran la entrega hasta un año después de la fecha prevista, pueden ser calificada como abusivas, dejan el contrato al arbitrio de uno solo de los contratantes
La cláusula que impide a los compradores resolver la compraventa por retraso en la entrega hasta que no transcurrieran seis meses es abusiva e ilícita, no siendo de aplicación por vulnerar los derechos de los consumidores
No es nula
La cláusula que establece que la posibilidad de un retraso en la entrega por causas ajenas al vendedor no es abusiva, sin que la demora de menos de un año suponga un plazo excesivo que de lugar a la resolución
No es abusiva la cláusula que fija un periodo de entrega con un margen amplio de más de un año al tratarse de un plazo determinado
Cláusula penal
Es nula
Se considera que la cláusula es abusiva en contratos no negociados concertados con consumidores, si causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes
Es abusiva la cláusula penal del contrato de compraventa ante la desproporción existente si el incumplimiento es del comprador, que pierde todo lo entregado a cuenta, si el es del vendedor, que solo debe devolver lo recibido más el interés legal
Es nula la cláusula del contrato de compraventa que establece la pérdida de la mitad de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del comprador, al no existir una cláusula similar en caso de que el incumplidor sea el vendedor
Cláusula abusiva en cuanto establece que si incumple la inmobiliaria, dicha entidad no tiene perjuicio alguno limitándose a devolver la suma entregada por el consumidor; y, en cambio si incumple el consumidor actor, pierde la suma depositada
Es abusiva la cláusula que establece una indemnización en caso de incumplimiento del comprador mucho mayor que si el incumplimiento es del vendedor
Es nula por abusiva la cláusula que establece que en caso de resolución por el comprador se devuelva el 75% de lo entregado cuando no se prevé penalización alguna para la vendedora en el caso en que sea esta la que resuelva dicho contrato
Nulidad de la cláusula que establece que en caso de incumplimiento de la compradora la vendedora podrá optar por la resolución y retener la mitad de las cantidades entregadas, pero si incumple la vendedora no tendrá consecuencia alguna
Nulidad por abusiva de la cláusula que establece que de incumplir la compradora, la vendedora podrá rescindir el contrato y hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta, y nada similar dispone a cargo de la ésta si no cumple
Es abusiva la cláusula que establece que en caso de incumplimiento del comprador perderá todo lo entregado a cuenta, mientras que si incumple el vendedor basta con que devuelva lo recibido más los intereses
Es nula la cláusula que establece los perjuicios sin necesidad de su prueba en caso de incumplimiento del comprador, mientras que si incumple el vendedor, se debe probar cada perjuicio y su valoración
No es nula
No puede apreciarse la pretendida abusividad de la cláusula penal al resultar proporcionada para indemnizar los daños y perjuicios irrogados al promotor por el incumplimiento del comprador
La cláusula que determina la pérdida del sesenta por ciento de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento del comprador, no es abusiva, al quedar acreditado que el vendedor ha sufrido unos perjuicios superiores a dicha cantidad
La indemnización prevista en caso de incumplimiento del comprador no es abusiva, pues la cantidad retenida por la vendedora, era inferior a los perjuicios sufridos como consecuencia de haber obtenido un precio menor al vender la vivienda a un tercero
La cláusula por la que el vendedor se quedará con las cantidades abonadas en caso de incumplimiento del comprador no es abusiva, ya que no limita o excluye la facultad de resolver el contrato por incumplimiento del vendedor y pedir indemnización
No es abusiva la cláusula que establece que en caso de incumplimiento de los compradores, la vendedora tiene derecho a recibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador
No es abusiva la cláusula por la que en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor puede reclamar las cantidades o resolver, al existir una cláusula penal para el incumplimiento del vendedor, aunque no se contemple la posibilidad de resolver
No es nula por abusiva la cláusula que atribuye al vendedor, en caso de resolución, el derecho a retener las cantidades anticipadas, pues el comprador puede acudir a las normas del incumplimiento para pedir la indemnización de daños y perjuicios
La cláusula por la que, en caso de resolución del contrato por causa imputable al comprador, el vendedor tiene derecho a quedarse con la cantidad recibida a cuenta, no es abusiva, aunque no se prevea nada si el incumplimiento fuera de él
No es abusiva la cláusula que establece la pérdida del 50% de las cantidades entregadas con un máximo del 20% del valor del local en caso de incumplimiento del comprador y que además fue negociada individualmente
No es abusiva la cláusula que establece la pérdida del 50% de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento del comprador y en caso de incumplimiento del vendedor la devolución de la cantidad recibida más el abono de intereses
Renuncia del comprador a realizar reclamaciones
Es nula la cláusula que establece la renuncia del comprador a cualquier indemnización distinta de la devolución del precio más el interés que corresponda
Es abusiva la cláusula que establece una renuncia anticipada de los compradores a posibles reclamaciones por retrasos en la entrega de la vivienda, sin que la vendedora renuncie a ninguna acción
Es nula por abusiva la cláusula que impone al comprador la renuncia a reclamar por el retraso que sufrió la entrega de la vivienda
Exoneración de responsabilidad al vendedor
La cláusula sobre exoneración de responsabilidad establecida en el contrato de compraventa no era abusiva, siendo únicamente responsabilidad del comprador el que declarara que conocía el estado urbanístico de la finca
Es nula por abusiva la cláusula que exonera de responsabilidad al promotor en cualquier supuesto de retraso en la entrega de la vivienda
Aunque el contrato de compraventa no hable de "entrega" sino de "fecha aproximada de terminación de obra", dicha cláusula de exoneración de la vendedora por retrasos es abusiva y, por tanto, nula
La cláusula que establece en caso de incumplimiento del vendedor la mera devolución de las cantidades a cuenta con el interés legal sin más posibilidad de ejercitar otras acciones, ha de considerarse abusiva
Nulidad por abusiva de la cláusula que limita al 2% el valor del precio y del justiprecio la indemnización por retraso en la entrega pues una vez alcanzado dicho máximo, se excluye a los compradores de aquella que va más allá de ese momento
Modificación del proyecto unilateralmente por el promotor
La cláusula que autoriza al promotor para llevar a cabo las modificaciones unilaterales, cuando no suponga el aumento del precio, y se deba a motivos debidamente justificados, no tiene el carácter de abusiva
Es nula y abusiva la cláusula no negociada individualmente por el que se autoriza a la vendedora a modificar los proyectos y obras del edificio en función de las modificaciones urbanísticas del planteamiento sin proporcionar información al comprador
La cláusula que establece la posibilidad de adelantar o retrasar la entrega en un plazo de seis meses y la cláusula que permite al vendedor modificar el proyecto por razones técnicas no son abusivas ni generan desequilibrio entre las partes
La cláusula que faculta a la promotora-vendedora a modificar el proyecto inicial es abusiva por facultarla a realizar una modificación unilateral del contrato
Sumisión a arbitraje
Es abusiva la cláusula de sumisión a arbitraje contenida en el contrato de compraventa, lo que implica la nulidad del laudo arbitral que trae causa de dicha cláusula
Nulidad de la cláusula que no ha sido negociada individualmente, remite a un arbitraje que no es de consumo y porque perjudica claramente el interés del consumidor y el justo equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes
Son nulas y abusivas las cláusulas que impiden al comprador resolver el contrato en caso de retraso y que somete con carácter imperativo cualquier discrepancia al arbitraje del arquitecto técnico
Plusvalía a cargo del comprador
Es abusiva y por tanto nula, la cláusula que establece el pago de la plusvalía a cargo del comprador, al trasladar el abono de un importe que corresponde al vendedor
La cláusula del contrato que repercute en el comprador el importe del impuesto de plusvalía es abusiva, al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que está a cargo de la vendedora
Es abusiva la cláusula que establece el pago de la plusvalía por el comprador, al suponer una obligación fiscal que corresponde abonar al vendedor
La cláusula del contrato de compraventa que establece que el pago de la plusvalía será por cuenta del comprador es nula por abusiva
La parte compradora tiene la condición de consumidor, siendo abusiva la cláusula que establecía que serían a su cargo los gastos generados por la plusvalía
Facultad de desistimiento del vendedor
Declarada nula la cláusula de desistimiento a favor del vendedor el contrato subsiste con plena legalidad, debiendo proceder a formalizar la compraventa
La cláusula de desistimiento es abusiva, no guarda correlación entre las partes produciendo desequilibrio importante entre ellas, considerándose por tanto nula
Distintos supuestos
Los compradores conocían el estado de los pisos al ser sus ocupantes y tratarse de su vivienda habitual, y la transmisión se produjo debido a su condición de militares, sin que sea abusiva la cláusula por la que se renuncia al saneamiento por vicios
Es nula por abusiva la cláusula que establece que el Notario será el elegido por la promotora así como que será por cuenta del comprador la plusvalía
No es nula por abusiva la renuncia al saneamiento por vicios ocultos en la transmisión de vivienda militares al residir los compradores en ellas mucho tiempo antes y ser conocedoras del estado de la finca y adquirir además por un precio muy rebajado
No es abusiva la cláusula por la que se determina que el precio de la vivienda será conforme los módulos de protección oficial vigentes a la fecha de calficación por parte del órgano administrativo correspondiente
No es abusiva la cláusula que estable abono del IBI a los compradores cuando la vendedora era la titular de la vivienda en el momento de su devengo
La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que, por ley imperativa, corresponde al profesional debe considerarse cláusula abusiva y, por tanto, nula
Es abusiva la cláusula que establece la renuncia del comprador a exigir la entrega de las concretas plazas que eran objeto del contrato
Es ilícita la cláusula que impone a los compradores el abono del servicio de inmediación, para el caso de subrogarse en el préstamo hipotecario gestionado por la demandada, al no haber sido consentida dicha cláusula por los compradores

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