Indemnizaciones a los comuneros por obras, instalación de ascensor y otras actuaciones

Indemnizaciones a los comuneros por obras, instalación de ascensor y otras actuaciones

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Publicación: 11 / 2020

ISBN: 978-84-1333-642-8

Editorial: SEPIN

Referencia: 6014

Precio: 20

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Aplicando el art. 9.1 c) LPH, el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes, si bien la Comunidad debe resarcirle o indemnizarle, en su caso. No obstante, surgen muchas dudas: ¿procederá siempre? ¿Cómo debe valorarse? ¿Será el comunero el beneficiario pese a que la propiedad no esté ocupada por él? Si la citada indemnización es económica, ¿deberá partipar el beneficiario al tratarse de un gasto común?


Consecuencia de la instalación de un nuevo servicio común de interés general
Consultas
Indemnización por tener que abandonar la vivienda por instalación ascensor
Indemnización, por instalación de ascensor, al propietario que utiliza un elemento común de forma privativa
Jurisprudencia y Resoluciones
Procede
Habiendo aceptado el propietario la constitución de una servidumbre por instalación del ascensor, es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que ante la posterior negativa de la Comunidad, no deberá impugnarse
La instalación del ascensor afectará al 31% del patio y su uso quedará mermado por lo que ha de fijarse una indemnización
La instalación de ascensor que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo siempre que no afecte a la habitabilidad, y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado. Doctrina Jurisprudencial
No es nulo el acuerdo que decide el establecimiento del servicio de ascensor constituyendo servidumbre en elemento privativo siempre que se ofrezca indemnización al propietario afectado
La instalación del ascensor requiere la constitución de dos servidumbres que conllevan indemnización: una permanente por la ocupación final del espacio del local y otra temporal por la ocupación de espacio para las obras necesarias
Tiene derecho a indemnización el comunero afectado por instalación de ascensor que le priva de luz
No procede
No puede concederse indemnización por ocupación de local para instalación de ascensor cuando quien la reclama no ha aportado prueba que permita valorar económicamente la pérdida de superficie
No procede indemnización por limitaciones en vistas causadas por instalación de ascensor
Tipo de indemnización
Consultas
Valoración de la indemnización por la constitución de la servidumbre por la colocación del ascensor
Valoración de la ocupación de parte del local para instalar el ascensor e impugnación por interesado
Jurisprudencia y Resoluciones
Un propietario perjudicado e indemnizado por la instalación de un ascensor en su Comunidad no tiene que pagar la instalación del mismo en función de su cuota, recayendo dicha cantidad en el resto de propietarios
Como la indemnización por lucro cesante no comprende cualquier expectativa de fortuna, sino aquellas que se acreditan como probables y usuales en el caso concreto, y la parte apelante no ha conseguido demostrar ninguna, no procede acordarse
El propietario del local afectado por la constitución de servidumbre para instalación de ascensor no puede solicitar la indemnización por obras mayores que las estrictamente necesarias para acondicionamiento del local a dicho espacio
Criterios para la indemnización al propietario: que sea a precio de mercado, que sea por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie por las obras, o por los daños que acredite
Para calcular la indemnización al propietario que ha de soportar la servidumbre impuesta por la Comunidad se tendrán en cuenta los perjuicios que se le hubieran ocasionado
Procede otorgar indemnización al comunero que ve limitado el uso de su propiedad por la instalación del ascensor, de forma ponderada cuando las obras también suponen en parte una mejora para sus instalaciones
No procede aumentar la indemnización al comunero que debe ceder una pequeña parte de su espacio privativo para la instalación del ascensor cuando la que se ha asignado ha sido calculada con parámetros objetivos
No puede estimarse exagerada la indemnización solicitada por el comunero cuando la ocupación de su espacio privativo para la instalación del ascensor supone una merma importante de su negocio y conlleva gastos de adaptación
Aplica un porcentaje de minoración pues la indemnización ha de ser adecuada al daño real, la indemnización por la reposición de muebles de la cocina, tras la instalación del ascensor, cuando tenían 10 años supone una mejora y enriquecimiento injusto
La indemnización por soportar la servidumbre para la instalación del ascensor debe valorarse en 18.500 euros al tratarse de una superficie igual a una plaza de garaje y ser éste el precio de mercado según la zona y dimensiones
No procede aumentar la indemnización por constitución de servidumbre ya que los supuestos daños morales por tener que reubicar la cocina del local y por los ruidos de las obras son inexistentes
La indemnización por la constitución de servidumbre para instalar el ascensor debe ceñirse al valor del metro cuadrado de terraza ocupada ya que la comunera no ha acreditado otros perjuicios como pudieran ser la pérdida de luz o sol
La instalación del ascensor requiere la constitución de dos servidumbres que conllevan indemnización: una permanente por la ocupación final del espacio del local y otra temporal por la ocupación de espacio para las obras necesarias
Es válido el acuerdo que aprueba una compensación económica consistente en eximir de gastos comunitarios al propietario sobre el que se va a constituir la servidumbre a cambio de no tener que abonarle indemnización alguna por ello
La indemnización concedida se fundamenta tanto en la pérdida de luz que afecta a parte del piso, como la afectación de la intimidad producidas por instalación de ascensor
Establecimiento de indemnización a la comunera que sufrirá limitación de luces y vistas y privacidad al igual que ruidos generados por la instalación de ascensor
Valoración del perjuicio después de que se instale el ascensor conforme a la depreciación que sufra la vivienda
Derivadas de reparaciones necesarias
Doctrina
¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?
Si la reparación de elementos comunes lleva consigo el cese total o parcial del negocio de un local o la obligación de desalojar la vivienda, ¿se debe indemnizar por los gastos que se ocasionen, incluso por el lucro cesante?
Jurisprudencia y Resoluciones
Indemnizaciones dependiendo de las consecuencias
Cierre del local
Procede la indemnización
Estando acreditado que las obras de la comunidad han provocado el cierre del local y el paro de la actividad, la comunidad debe indemnizar a la propietaria por el lucro cesante correspondiente
Criterios para determinar la indemnización al propietario afectado: que sea a precio de mercado, que sea por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie por las obras, o por los daños que acredite
Se debe indemnizar el lucro cesante por el cierre obligado del bar, debido a los daños por filtraciones, teniendo en cuenta el ingreso diario según la declaración de la renta del año anterior
La Comunidad debe indemnizar al propietario del local cuando quedan acreditados los daños en el mismo, así como el lucro cesante por el cierre del mismo para la realización de las obras de reparación
Acreditada la relación causal entre la colocación de andamios y la realización de obras por la Comunidad, tapando los escaparates del local, con la bajada de ventas del negocio, procede indemnizar por lucro cesante al dueño del mismo
Se presume el lucro cesante con la imposibilidad de acceder al negocio en el que se desarrollaba la actividad y, por tanto, la Comunidad habrá de indemnizar con, al menos, lo que podría costar arrendar un local de características similares
La Comunidad debe abonar la indemnización por lucro cesante por cierre temporal del local afectado por la plaga de ratas en los elementos comunes del inmueble
La Comunidad debe asumir las pérdidas por el cierre del local a causa de los daños provocados por las instalaciones comunitarias
El propietario que resulte afectado por su obligación de permitir la reparación o ejecución de obras comunes tiene derecho a ser resarcido por la Comunidad de los daños y perjuicios sufridos, sin que quede excluida por tratarse de instalaciones viejas o desfasadas
La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en el que el propietario tuvo que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes
Derecho a indemnización por obras en elementos comunes que le obligan a abandonar su vivienda durante su ejecución
No procede la indemnización
Dado que el cierre del local se debe a los problemas derivados de los defectos constructivos, no puede reclamar el lucro cesante a la Comunidad, aunque ella sea responsable del mantenimiento de los elementos comunes
No procede la indemnización a la propietaria del local por la Comunidad por los días de cierre del mismo por las inundaciones y filtraciones, cuando se acredita la total falta de colaboración y acceso al local para conocer las causas
No puede reclamarse de la Comunidad los gastos de alojamiento por haber tenido que dejar vacía la vivienda durante las obras, al no haber impugnado un acuerdo en contra
No hay responsabilidad por el desalojo de la vivienda para las obras, que fue debidamente aprobado y avisado a los vecinos
No procede la indemnización por gastos de mudanza y guardamuebles, porque existen otras habitaciones en la vivienda que no han quedado afectadas
Aplicación del acuerdo de la Junta
Validez del acuerdo de que cada propietario asuma los gastos causados por el cierre de su local o vivienda durante las obras de rehabilitación del edificio
Desalojo de la vivienda
Procede la indemnización
Admisión de reclamación de gastos de alojamiento a consecuencia del desalojo forzoso, no pudiendo equipararse con unas vacaciones, pues el pago del alquiler de 300 euros en Palma de Mallorca, por tener allí una hija, no es desorbitado
No procede la indemnización
Deben ser desestimados los alegatos referidos a que los trabajos de reparación de la arqueta y tuberías no implicarían el desalojo de la vivienda, pues la inhabitabilidad no tiene su origen en dichos trabajos, sino en el estado de la vivienda
Aplicación del acuerdo de la Junta
No puede reclamarse de la Comunidad los gastos de alojamiento por haber tenido que dejar vacía la vivienda durante las obras, al no haber impugnado un acuerdo en contra
Validez del acuerdo de que cada propietario asuma los gastos causados por el cierre de su local o vivienda durante las obras de rehabilitación del edificio
Deterioro de la propiedad
Procede la reposición de los elementos
Debe indemnizarse al comunero por la reparación del pavimento del inmueble, y no limitarlo solo a los metros de pavimento donde se encontraba la arqueta de aguas fecales que produjo la inundación
La propietaria afectada en su vivienda por obras de la Comunidad tiene derecho a exigir a esta la reposición del suelo en uniformidad estética, sin que tenga obligación de soportar la instalación de plaquetas diferentes a las existentes
La Comunidad debe ejecutar las obras necesarias para dejar en las mismas condiciones en las que estaba el baño del local, aunque este se haya construido en un elemento común
Debe la Comunidad abonar la reconstrucción del cerramiento de la terraza cuya retirada es necesaria para realizar las obras de reparación
No procede la reposición de la totalidad de elementos
La sustitución de todos los azulejos de la cocina es desproporcionada, debiendo indemnizar solo por la pérdida de tres azulejos y la pintura
Reposición de elementos instalados en zonas comunes
Es válido el acuerdo de la Comunidad que ordena la retirada de los carteles publicitarios del local para la reparación de los elementos ornamentales de la fachada a la que van anclados, sin que se deba permitir la reposición de los carteles
La Comunidad no está obligada a reponer los anuncios del local en la fachada eliminados al pintar esta
Necesidad de acceso a la propiedad privada
Indemnización
El resarcimiento por permitir el paso por la vivienda para la realización de las obras procede solo previa acreditación del daño, una vez producido este
No es obligatorio si existen otros accesos
Al existir otras formas de acceder al patio interior para efectuar las obras en los elementos comunes, no se puede obligar al comunero a facilitar el acceso por su local
Responsabilidad de los propietarios por no permitir el acceso
Los propietarios que incumplen la obligación de permitir el acceso a la vivienda para las reparaciones necesarias deben responder de los perjuicios ocasionados a la Comunidad por ello
El propietario que impidió la entrada a los operarios contratados por la Comunidad deberá indemnizar a la misma por el importe de desplazamiento de la empresa y de las reparaciones urgentes realizadas por la Comunidad
Cálculo de la indemnización por el retraso en las obras causado por la negativa al acceso a la terraza
Responsabilidad de la Comunidad, aunque el comunero niegue el acceso
La Comunidad no puede negar su responsabilidad por los daños provocados por elementos comunes, aunque el comunero no haya permitido el acceso a su vivienda para la reparación cuando no ha tomado medida alguna al respecto
Responsabilidad de la Comunidad por no haber instado requerimiento de acceso al propietario
Responsabilidad de la Comunidad por no haber instado requerimiento a los comuneros para permitir el acceso para realizar las obras de reparación
La Comunidad responde por la falta de previsión
Falta de diligencia de la Comunidad de Propietarios, que no comunicó a los propietarios la fecha de inicio de las obras para cuya ejecución se precisaba tener acceso a través de su vivienda, no siendo imputables a estos los daños que se alegan
La Comunidad no responde si el comunero no permite el acceso
La Comunidad no debe responder de los daños causados al local cuando el propietario ha negado su acceso al mismo para la realización de las obras necesarias
No se considera responsable a la Comunidad de los daños ocasionados por aguas en una vivienda, que no han podido repararse debido a la negativa del propietario
Responsabilidad del comunero por daños morales causados por su negativa a permitir el acceso para la reparación de la bajante
Obligación del propietario, aunque no exista previo ofrecimiento de indemnización
Se podrá entrar en la vivienda de un propietario enfermo (cuando este se negó previamente a dicha entrada) para realizar una obra en el edificio que causaría un perjuicio para su salud si no hubiera otra forma de poder llevar a cabo dicha obra
Obligación de permitir el acceso para realizar reparaciones, aunque no haya previo ofrecimiento de indemnización por daños y perjuicios
La obligación de permitir el acceso para realizar obras comunes es independiente del derecho a ser indemnizado por los daños que puedan producirse
Repercusiones en el arrendamiento
Imposibilidad de arrendar la propiedad
Que no se ejercitara ya actividad en el local por la falta de subvenciones no implica que no se tenga derecho a indemnización por lucro cesante, al impedir las obras de la Comunidad el arrendamiento del local para otros fines
Indemnización por lucro cesante durante los tres meses que justificadamente no pudo alquilarse la vivienda, pero no por el tiempo en que es incierta la causa por la que no se realizaron por parte de la Comunidad las reparaciones necesarias en la misma
Procede la indemnización de la Comunidad a los locales, por tener que estar cerrados y no arrendados ante el mal estado de las tuberías comunes
La Comunidad de Propietarios está obligada a abonar el lucro cesante, es decir, la no posibilidad de arrendar un piso de los que integran dicha Comunidad, al no haber acometido, con la diligencia necesaria, las obras de reparación de la cubierta
Debe indemnizar la Comunidad por rentas no cobradas por el desalojo de la vivienda como consecuencia de humedades
Resolución/Suspensión del contrato de arrendamiento
El dueño del local debe ser indemnizado por el lucro cesante que supuso la resolución del arrendamiento que tenía sobre su propiedad, al ser necesaria su ocupación por la realización de reparaciones en elementos comunes del inmueble
La Comunidad debe indemnizar al propietario de los locales afectados por las obras por las rentas dejadas de percibir durante su ejecución
La propietaria deberá ser indemnizada por el alquiler que hubiere podido percibir durante las obras de rehabilitación del edificio
Rebaja de la renta
Se le indemniza por la pérdida de superficie a precio de mercado como si la hubiera vendido, sin que pueda reclamar a la Comunidad por la rebaja de la renta por una menor ocupación que le pueda realizar el arrendatario actual
Daños morales
Procede
El afectado por las filtraciones de aguas fecales continuadas desde un elemento comunitario, que además afectan negativamente a la actividad desarrollada en el local afectado, tiene derecho a percibir indemnización por daños morales
No puede aumentarse la cantidad concedida en sentencia por daños morales por la existencia de humedades, al no acreditarse secuela, enfermedad o padecimiento que derive directamente de la conducta omisiva de la Comunidad
El cierre injustificado durante un período considerable de tiempo, privando de su medio de vida al propietario del bar, ha generado unos daños morales resarcibles
Cuando se acredita la desidia y dejadez de la Comunidad en su reparación, procede la indemnización por daños morales a la comunera afectada por las humedades provenientes de elementos comunes
Procede la indemnización por daños morales causados por la Comunidad debido a la inundación de aguas residuales
La Comunidad debe asumir la indemnización por daños morales por trastorno de ansiedad cuando el mismo trae causa de los daños provocados por la actuación de la Comunidad y las obras correspondientes
La Comunidad deberá indemnizar con 3.000 euros a los propietarios que han sufrido daños morales por soportar humedades durante más de dos años debido a su falta de diligencia en las reparaciones
Procede una indemnización por importe de 6.000 euros en concepto de daño moral, al haber tenido que abandonar el propietario durante dos meses su vivienda mientras se reparan los daños causados
No procede
No procede la concesión de indemnización alguna por daños morales por el tiempo transcurrido hasta la reparación de las humedades por la Comunidad cuando la misma tiene lugar en un tiempo razonable
Inexistencia de daños morales causados a la propietaria, al haberse acreditado que el retraso en la reparación de las filtraciones en la vivienda no es imputable a la Comunidad, que siempre actuó con celeridad y cuidado
No procede la indemnización por daños morales por la Comunidad al comunero como consecuencia de la tardanza en reparar una arqueta que le produjo filtraciones en su vivienda AP
Por falta de realización de reparaciones necesarias
Doctrina
¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?
Beneficiarios
Doctrina
El arrendatario puede reclamar al propietario indemnización por el cierre temporal del negocio por las obras en la Comunidad, pero no a esta última AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 12-6-2017 SP/SENT/922146
El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación del propietario de permitir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general. Ahora bien, en el supuesto de que esta propiedad se encuentre arrendada: A) ¿la Comunidad deberá dirigir la solicitud y demanda, en su caso, contra el propietario y arrendatario? B) ¿A quién corresponde la indemnización?
Consultas
Indemnización, por instalación de ascensor, al propietario que utiliza un elemento común de forma privativa
Servidumbre por instalación ascensor e indemnización propietario y arrendatario
Acuerdo de instalación de ascensor con perjuicio del local arrendado
Jurisprudencia y Resoluciones
Indemnización a favor del arrendatario por salarios y cotizaciones a la Seguridad Social y lucro cesante durante el tiempo de ejecución de las obras de instalación de ascensor que afectan al local arrendado
Participación del beneficiario
Doctrina
Si la Comunidad es condenada al pago de una determinada indemnización a un comunero, ¿debe participar el propietario que la recibe en la derrama correspondiente?
El propietario afectado debe contribuir como el resto de la Comunidad a la reparación de sus daños o a la indemnización si procede
Consultas
Participación del perjudicado en una derrama para el pago de la indemnización
Indemnización por la Comunidad a un propietario por la instalación del ascensor y participación del afectado
Jurisprudencia y Resoluciones
Debe participar
La comunera que sufre los daños provocados por problemas en la cubierta como elemento común debe contribuir junto con el resto de comuneros a los gastos que suponen las obras de reparación de la misma, los de reparación de su vivienda y a la indemnización si procede
No debe participar
Un propietario a quien la Comunidad le debe una cantidad en concepto de indemnización por la instalación de un ascensor, debe contribuir a dicha instalación con respecto a su cuota pero no a la indemnización que debe afrontar la Comunidad
El acuerdo adoptado por la Comunidad no es conforme a Derecho, toda vez que no exime al recurrente de la obligación de contribuir a la indemnización fijada a su favor por la ocupación de parte de su local, ni tampoco en relación con las costas

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